8(800)350-83-64

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую, что нужно, чтобы купить у банка, а также с чего начать процедуру – все подробности в нашей статье(2018г)

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую, что нужно, чтобы купить у банка, а также с чего начать процедуру - все подробности в нашей статье

Если у человека возникла необходимость избавиться от обременения ипотечным кредитом, он может реализовать залоговую недвижимость. Также такая потребность может появиться, когда понадобилось расширить жилплощадь. Далее будет рассмотрено, как продать квартиру в ипотеке с минимальными рисками и затратами.

  • СКАЧАТЬ образец договора купли-продажи квартиры

Вариант №1: сделка через наличный расчёт

Суть данного метода заключается в следующем: найти покупателя, который согласен купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. К примеру, жилплощадь оценивается в 2500 т.р., а задолженность перед банком составляет 1100 т.р.

В таком случае покупатель передает продавцу сумму долга (1100 т.р.), тот в свою очередь рассчитывается с банком, снимая обременение, и после этого оформляет договор купли/продажи. Покупателю остаётся доплатить 1400 т.р. и он станет новоиспеченным владельцем квартиры.

Сразу стоит отметить, что найти покупателя в таком случае довольно сложно, так как будет иметь место фактор недоверия и нежелания проходить круги ада, в виде хождения по различным инстанциям (Регистрационная палата, МФЦ и т.д.). Тем не менее, такой способ продажи недвижимости, обремененной кредитом, является наиболее выгодным для продавца.

Порядок действий

Собственник квартиры должен официально оповестить свой банк о том, что собирается продать квартиру, находящуюся в залоге. В стандартном договоре ипотечного кредитования прописан пункт, согласно котором клиент не имеет права реализовывать недвижимость (пока долг полностью не погашен), не получив документального согласия банка.

Банки с нежеланием одобряют подобные действия со стороны клиентов. Это обусловлено тем, что в случае продажи ипотечной квартиры (по сути, досрочного погашения займа) человек перестает приносить кредитной организации доходы в виде уплаты процентов.

По этой причине в большинстве случаев человеку придётся объяснять причину досрочного погашения. Таковыми могут быть:

  • ухудшение уровня жизни (увольнение, понижение в должности и т.д.), в связи с которым он не способен более вносить платежи по кредиту;
  • переезд в другой город;
  • проблемы со здоровьем (потребуется документальное подтверждение в виде больничных справок) и т.д.

Решив все вопросы с банком, необходимо найти покупателя, согласного купить квартиру на таких условия – внести часть средств (с помощью которых будет выплачен кредит) до оформления договора купли/продажи.

Следующий шаг — это передача от продавца к покупателю задатка (должна составлять размеру долга по кредиту). Данную процедуру необходимо документально оформить (честному слову сегодня никто уже не верит): пишется от руки расписка, в которой прописан факт передачи денег.

К ней составляется договор с указанием того, что продавец обязуется продать квартиру после факта снятия обременения по заранее утвержденной стоимости. Подписанные бумаги рекомендуется заверить у нотариуса (это необходимо скорее покупателю, дабы обезопасить себя).

В составленном договоре должны быть прописаны следующие моменты:

  1. Сумма сделки и порядок расчёта. Продажная стоимость разделяется на 2 части: залог (необходимый для погашения кредита) и оставшаяся сумма, которую получает продавец «на руки». Для передачи средств обычно используют депозитные ячейки. В договоре прописывается, что до составления договора купли/продажи, доступ к этим ячейкам есть только у покупателя. Когда заканчивается оформление всех бумаг, покупателю открывается доступ к ячейке с денежными средствами.
  2. Сроки продажи квартиры и снятия обременений со стороны банка.

После заполнения всех бумаг, участники сделки совместно направляются в банк. с целью погашения остатка долга (выплачивается с предоставленного задатка). После оплаты нужно взять в банку о том, что задолженность была погашена, а также закладную на квартиру.

После чего необходимо снять обременение с жилплощади. Для этого продавцу и представителю банка необходимо обратиться в МФЦ или Рег.палату и подать заявление о том, что квартира больше не находится в ипотеке. Соответствующий бланк для заполнения выдает регистратор.

Для обращения понадобятся следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о том, что задолженность была полностью погашена;
  • договор купли/продажи;
  • закладная на жилплощадь.

По завершению регистрации в трехдневный срок продавцу необходимо забрать предоставленные копии документов, а также выписку о снятии обременения из ЕГРН.

Вариант №2: потенциальный покупатель тоже обременен ипотекой

Ещё один способ – это найти покупателя, у которого тоже на плечах ипотека. Необходимо уточнить, какой суммой он располагает из личных активов, а какая сумма находится в обременении.

Необходимое условие заключается в том, чтобы наличных средств покупателя хватило на погашение ипотечного долга продавца, а кредитной суммы хватило для оплаты остальной части стоимости продаваемой квартиры.

Рассмотрим процедуру на конкретном примере:

  1. Объект недвижимости продаётся за сумму 3000 т.р. Сумма долга продавца — 900 т.р. Покупатель имеет на руках 1100 т.р., а общая одобренная сумма ипотечного кредитования — 2000 т.р.
  2. Если обе стороны соглашаются с условиями друг друга, покупатель передаёт (также как в первом случае по расписке) сумму в 900 т.р. Это будет задаток на квартиру.
  3. Используя полученный задаток, продавец погашает свой долг по ипотечному кредиту. После чего он вместе с сотрудником банка снимает обременение с недвижимости в МФЦ или рег.палате.
  4. Затем продавец вместе с покупателем предъявляет банку необходимый список документов для регистрации закладной и ипотеки.
  5. После оформления банком договора ипотеки покупателя, оба участника сделки составляют стандартный договор купли/продажи.

По итогам у покупателя на руках остались 200 т.р., которые он передает продавцу по средствам банковской ячейки. После успешной регистрации сделки, продавец получает остальные 1900 т.р. наличными от банка, либо через ту же ячейку.

Вариант №3: продажа с обременением банком

Данный способ практически идентичен представленному в самом начале. Разница лишь в том, что человек перекладывает обязанности по поиску покупателя на банк. Кредитные организации идут в таких случаях навстречу, ведь они заинтересованы в том, чтобы вернуть залоговые средства. Так, подобную схему активно практикуют Сбербанк, ВТБ и ряд других крупных банков.

Действуя по такому методу, продавец избавляет себя от части обязанностей (поиск покупателя, подготовка документов и т.д.). Однако в большинстве случаев теряет 5-10% от оценочной стоимости квартиры. Это связано с тем, что банк не стремится продать недвижимость дорого (так как это долго), а пытается сделать это как можно быстрее.

На видео о продаже ипотечной квартиры

Заключение

Каждый из перечисленных способов продажи ипотечного имущества имеет ряд особенностей. Наиболее выгодный (для продавца) вариант – это самостоятельный поиск и продажа за наличные.

В таком случае при наличии времени можно реализовать недвижимость по реальной стоимости. Однако в условиях жесткого ограничения по времени лучше воспользоваться помощью банка. Как правило, такие компании имеют партнеров для ускоренного выкупа ипотечного жилья.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество “замораживается” банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.

Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.

Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.

Способы продать квартиру в ипотеке

Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные.

Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько.

Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.

Досрочное погашение долга перед куплей-продажей

Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.

Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными.

Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки.

Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.

Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам.

Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:

  • наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
  • на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
  • покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.

Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора.

Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа.

Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.

Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

  1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую – остальные средства.

Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита.

Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

  1. Предварительное оформление договора купли-продажи

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Замена заемщика

Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке.

Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит.

В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.

В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.

Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.

При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.

Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.

Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.

Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.

Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика.

В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства.

Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.

Характерные особенности покупки квартиры с обременением

Продажа жилья, которое находится в ипотеке у банка, является неплохим вариантом. Правильность соблюдения всех операций контролирует банк. При заключении сделки нужно учитывать следующее:

  • Банк необходимо предварительно поставить в известность.
  • Расчеты лучше вести через банк. Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.
  • В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
  • Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

Заключение

Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.

Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, приобретается для проживания, сдачи в аренду, с целью последующей перепродажи и т.д.

Как правило, покупатель, он же заёмщик, рассчитывает погасить свою задолженность перед банком-кредитором и получить в итоге жилье в собственность без обременения в виде залога, которое накладывается после заключения ипотечного договора.

Однако реальность зачастую отклоняется от запланированного хода событий, и у собственника-заёмщика возникает желание продать приобретённую в ипотеку квартиру, например, по причине невозможности погашать свой долг в силу изменившихся житейских обстоятельств.

Некоторые делают это не вынужденно, а осознанно, намереваясь заработать на такой операции, ведь заложенное жилье можно купить, как правило, по более низкой стоимости.

Но в любом случае, независимо от мотивов, которыми руководствуются и продавец, и покупатель, возникают минимум два вопроса: можно ли продать жилье, находящееся в залоге, и если да, то как это сделать?

Ответ на этот вопрос – можно, но не очень просто. Все дело в обременении (залоге), которое накладывается на приобретаемое с помощью кредитных средств жилье. Наличие залога, в отличие от ареста, не влечёт за собой запрещения сделок с недвижимым имуществом.

Статьёй 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодателя (как правило, заёмщика) отчуждать, в том числе и продавать, заложенное недвижимое имущество с согласия залогодержателя, то есть банка-кредитора, если иное не оговорено договором ипотеки.

Если по ипотечной квартире была оформлена закладная, то сделки возможны при условии, что это было предусмотрено в данном документе с соблюдением оговорённых условий.

С учётом требований законодательства продажу квартиры, находящейся в залоге, лучше всего начинать с получения согласия банка на сделку.

Зачастую в договорах ипотеки и закладных такая возможность предусматривается в случае погашения заёмщиком задолженности перед банком.

О своём желании продать ипотечное жилье заёмщик должен известить кредитора, оговорить и согласовать форму, в которой предполагается осуществить процедуру.

Сделка с квартирой, находящейся в ипотеке, может быть реализована по следующим схемам:

  • покупатель выплачивает продавцу сумму в размере оставшейся задолженности, а заёмщик, в свою очередь, рассчитывается с банком (досрочные расчёты должны быть предусмотрены в кредитном договоре, чтобы избежать штрафов), после чего обременение (залог) снимается, квартира становится «чистой» и продаётся по традиционной процедуре;
  • покупатель выкупает залог у банка, уплачивая ему сумму оставшегося долга заёмщика, после чего обременение снимается и оформляется сделка купли-продажи с уплатой оставшейся части денег продавцу;
  • если покупатель намерен приобрести квартиру также с помощью кредитных средств, то есть купить жилье также в ипотеку, то этот способ основан на переводе (переуступке) обязательства с одного заёмщика на другого без погашения долга либо оформлении нового кредитного договора и ипотеки, если новый заёмщик может погасить задолженность предыдущего. Если же кредитные средства покупатель получает в другом банке, задолженность по ипотеке перед предыдущим кредитором должна быть обязательно погашена, а продавец и второй банк окончательно рассчитываются с продавцом;
  • продажей квартиры, процедурными вопросами и оформлением документов занимается банк, который заинтересован в первую очередь в возврате долга, поэтому он вряд ли будет искать самое выгодное предложение на покупку, соответственно, заёмщик на продаже таким способом получает разницу между ценой сделки (которая с большой вероятностью может оказаться ниже рыночной) и суммой задолженности.

Множество вариантов продажи ипотечных квартир влекут за собой разнообразие документов, необходимых для осуществления сделки, и оформительских процедур.

В любой и схем участвуют по крайней мере три стороны – продавец (он же заёмщик), покупатель и банк, выдавший ипотечный кредит продавцу.

Кроме того, к ним может добавиться и новый банк, если покупатель намерен приобрести жилье с помощью ипотеки, взятой в другом кредитном учреждении.

Если покупатель планирует купить ипотечное жилье с помощью заёмных средств прежнего (в том числе по переуступке обязательств) или нового банка, то он должен представить в кредитное учреждение пакет документов, необходимый для оформления ипотеки по выбранной программе.

Продажа ипотечной недвижимости предполагает, во-первых, снятие обременения (залога), во-вторых, регистрацию сделки и, в-третьих, наложение нового обременения, если покупка совершается также с использованием ипотеки.

Снятие обременения оформляется после погашения задолженности заёмщиком путём внесения соответствующей записи в закладную и регистрации прекращения залога в органе Росреестра на основании этого документа.

Если средства для исполнения обязательств продавцу-заёмщику предоставляет покупатель, то это оформляется договором задатка.

Сделка-купли продажи освобождённого от обременения жилья производится по стандартной схеме, предполагающей оформление типового пакета документов с конечным итогом в виде внесения органом Росреестра в реестр прав записей о сделке купли-продажи и праве собственности покупателя.

Если же покупатель приобретает жилье с использованием заёмных средств, в том числе через переуступку обязательств, то в этом случае банком также может быть оформлена закладная, а в реестр прав вносится новая запись об обременении, в которой залогодателем выступает новый владелец жилья, а залогодержателем – прежний или новый банк, в зависимости от того, в каком кредитном учреждении покупатель оформил ипотечный кредит.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke

Как продать квартиру в ипотеке: советы :

При возникновении вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, нужно помнить, что это возможно, однако необходима непростая процедура, поэтому придется руководствоваться особыми способами. Для оформления удачной сделки важно знать все тонкости и правила, которые придется применять.

Участники

В сделке принимают участие несколько лиц:

  1. Собственник квартиры, которая заложена под ипотеку, желающий осуществить продажу имущества.
  2. Покупатель.
  3. Банк, являющийся залогодержателем. Это организация, у которой оформлялся кредит, залогом при этом является приобретенная квартира.

Сделку осложняет присутствие банка, так как без него можно было бы просто поставить подпись на договоре, отдать и получить денежные средства. Когда недвижимость заложена в банке, она является находящейся в обременении, что определяет невозможность распоряжения ею по собственному усмотрению.

Особенности ипотечных договоров

Большинство кредитных договоров, которые оформляются по случаю ипотеки, содержат отдельный пункт, согласно которому собственник лишается прав продажи объекта залога, а именно квартиры, которая приобретена в ипотеку, если не получит на это письменное согласие от лица кредитной организации, а именно банка, занимающегося выдачей и получением кредита. Это ограничение распространяется только до момента окончательной выплаты долга.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Сначала необходимо поставить банк, выдавший кредит, в известность о таком намерении, как продать квартиру в ипотеке, поскольку без одобрения кредитной организации это сделать невозможно.

Когда банк не оповещен о том, что собственник не просто осуществляет досрочное погашение долга, а именно продает квартиру, то есть передает все права на нее другому лицу, по решению руководства кредитной организации возможно наложение запрета на сделку купли-продажи.

Чтобы не возникало лишних проблем или осложнений, необходимо сначала предупредить банк, дождаться его разрешения, а затем осуществлять дальнейшие действия.

Решение проблем с банком

Нужно указать причину, по которой кредит погашается досрочно.

Можно указать такие поводы, как невозможность постоянно выплачивать кредит из-за измененных финансовых условий, переезд в другой населенный пункт (можно указать даже район или регион), сильное заболевание или подтвердить факт увольнения с работы.

Банк не желает досрочного погашения кредита, так как для этой организации выгодно долгосрочное сотрудничество и получение максимума процентов от человека, поэтому аргументировать причину продажи квартиры нужно подробно и правдиво, основания должны быть достаточно вескими.

Необходимо подыскать покупателя, который согласится отдать деньги за квартиру с обременением до момента заключения договора купли-продажи. Для этого необходимо предварительно выписаться из квартиры, особенно следует обратить внимание на выписку несовершеннолетних детей. Для них требуется отдельное разрешение органов опеки, поэтому необходимо позаботиться об этом заранее.

Внесение задатка покупателем

Особого внимания требует проведение процедуры внесения задатка с покупателем. Для этого необходимо оформить договор задатка. Покупатель обязан передать продавцу такую сумму, которая равна неоплаченной сумме ипотеки.

Для того чтобы покупатель был в безопасности, необходимо оформить эту процедуру в кабинете нотариуса. Как продать квартиру в ипотеке? Сделать это можно, когда будет снято обременение с имущества.

Данная процедура проводится через Регистрационную палату.

Договор задатка

В договоре задатка обязательно должен быть пункт, в котором обозначаются точная сумма сделки и порядок расчетов. Сам порядок расчетов в большинстве случаев организуется по проверенной и популярной схеме.

Продажная стоимость квартиры разделяется на 2 части. Одна из них равна долгу продавца перед банком. Вторая должна отвечать сумме, которую дополнительно назначает сам продавец. Обычно их ставят на 2 депозитные ячейки.

Организатором этого, как правило, выступает тот же банк, который предоставлял ипотеку.

Заключение сделки

Пока не заключен договор купли-продажи, снять деньги их имеет возможность только покупатель. Продавец не имеет к данным деньгам доступа.

Когда сделка купли-продажи осуществлена, покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Банк забирает сумму долга из специально отведенной для этого ячейки.

Деньги из второй ячейки может использовать продавец, так как покупатель отдает эти деньги лично ему.

Также в договоре обязательно обозначается срок, за который продавец обязан осуществить сделку купли-продажи квартиры. Обязательно есть отдельный пункт, в котором предусматривается срок, когда банк снимает обременение с квартиры.

Продавец и покупатель обязаны обратиться в банк, чтобы осуществить погашение кредита. Это необходимо для того, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку. Сотрудники банка выписывают и предоставляют справку, свидетельствующую о снятии задолженности, а также отдается закладная на квартиру.

Снятие обременения с квартиры

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в Регистрационную палату. Обычно для этого нужно привлекать законного представителя. В данную организацию необходимо подать заявление, в котором указывается, что ипотека окончена. Это необходимо сделать, чтобы ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, был положительным.

Для снятия обременения помимо заявления необходимо предоставить перечень необходимых документов:

  1. Заявление, в котором указывается просьба снять обременение с квартиры, ранее приобретенной в ипотеку.
  2. Паспорт человека, который имеет права собственности на жилплощадь.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
  4. Справка, в которой указано, что задолженность полностью погашена.
  5. Закладная.

Когда процедура регистрации факта окончания ипотеки будет завершена, необходимо обратить внимание, что на обратной стороне свидетельства имеется штамп, в котором указывается подтверждение снятия квартиры с учета по ипотеке.

Узнать о том, как продать квартиру в ипотеке, можно только после того как все необходимые действия будут осуществлены (то есть после того как обременение полностью снято). С покупателем заключается договор купли-продажи, а сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. После этого можно удостовериться, что ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, положительный.

Взятие другого кредита

Иногда собственник принимает решение об увеличении собственной жилплощади. В этом случае нет необходимости в продаже уже взятого в ипотеку жилья.

Достаточно обратиться в банк с просьбой о выдаче другого кредита, то есть замены старого на новый, поэтому можно продать квартиру, купленную в ипотеку. Можно взять ипотеку на квартиру с большими габаритами, а банку отдать ту, которая была приобретена ранее.

Расчет кредита произведут по-новому, и человек сможет жить в той квартире, которая его устраивает. Это действие можно осуществить только в том случае, если кредит еще не выплачен полностью.

Банки редко соглашаются на данную процедуру, однако можно попробовать обратиться к сотрудникам с этой просьбой, например, при желании продать квартиру по военной ипотеке.

Есть шансы на положительный ответ только в том случае, если просрочек или других негативных моментов по кредиту не было. Иногда банк отказывает в этой просьбе без видимых причин. Тогда перекредитование выполнить невозможно.

В этом случае есть только одна возможность расстаться с квартирой – найти покупателя самостоятельно. Он должен согласиться выкупить не до конца оплаченную квартиру.

В этом случае у человека появляется возможность на вырученные деньги оплатить залог по ипотеке, внести некоторые проценты и далее выплачивать кредит за квартиру, имеющую большие габариты. Это необходимо знать перед тем как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Продажа покупателю, на которого тоже оформлена ипотека

На современном рынке недвижимости немало покупателей приобретают жилье, а затем не знают, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, поэтому есть большая вероятность того, что люди сами заинтересуются жилплощадью, которая временно обременена из-за необходимости выплаты ипотеки. Процесс продажи квартиры таким образом очень сложен, однако некоторые люди его практикуют.

Сначала нужно узнать у покупателя, какая именно сумма есть у него на руках, и сколько ипотечных финансовых средств, чтобы продать квартиру под ипотеку. Если у покупателя-ипотечника есть достаточно собственных денег для погашения задолженности продавца, то есть шанс осуществления данной сделки, тогда можно решить, как продать квартиру под ипотеку.

Порядок действий для продажи квартиры покупателю, имеющему ипотеку

  1. Оповестить банк о желании досрочно погасить кредит и выполнить это действие, например, можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке.
  2. Обе стороны подписывают договор задатка, а затем обращаются к нотариусу для его заверения.
  3. Задаток обязательно должен быть точно равен долгу перед банком. Он автоматически причисляется к стоимости квартиры.

    В договоре задатка необходимо обязательно указать, что покупатель осуществляет приобретение квартиры в определенном банке.

  4. В банке покупатель обязан оплатить долг по ипотеке.

    Как только оплата признается осуществленной, сотрудники банка выдают закладную на то, чтобы продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет находящуюся, а также справку, в которой указывается, что задолженность по ипотеке полностью покрыта.

  5. Продавец совместно с представителем банка должен обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы полностью снять обременение с жилплощади.

    Для этого необходимо написать заявление, в котором отражена данная просьба.

  6. Когда регистрация осуществлена, продавцу выставляют печать, которая подтверждает его право собственности, так как есть обоснование снятия квартиры с обременения.

Подготовка документов для банка покупателя

Необходимы такие свидетельства:

  1. Выписка из ЕГРП выдается на квартиру. Она необходимо для того, чтобы можно было легко подтвердить, что обременение на квартиру снято.
  2. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам, выдается в ТСЖ или домоуправлении.
  3. Справка о том, что в квартире никто не прописан. Ее официальное название – “выписка из домовой книги”.
  4. Оценка при желании продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет числящуюся, в обязательном порядке должна заказываться в компании, имеющей лицензию. Обычно в банке можно взять отдельный список компаний, являющихся партнерами данной организации. Как правило, она делается в течение 3 дней, а оценивается примерно в 3500 рублей. Обычно эту справку оплачивает покупатель самостоятельно, так как этот документ необходим банку для оформления ипотеки.

Банку покупателя необходимо предоставить все запрашиваемые его сотрудниками документы, чтобы получить одобрение квартиры, которая будет приобретена. В случае одобрения заявленной сделки банком необходимо обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы официально зарегистрировать сделку купли-продажи.

Как взять выписку из домовой книги?

Чтобы доказать покупателю, что никто не имеет права на жилплощадь или проживание в ней, и продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо сначала выписаться из жилплощади вместе со всеми остальными проживающими в ней людьми, а затем заказать данный документ.

Для этого необходимо произвести снятие с регистрационного учета, что делается по месту жительства. Все зарегистрированные или их представители направляются в Паспортный стол.

Там они должны каждый от своего имени написать заявление, в котором указывается желание выписаться из квартиры, а также отдать сотрудникам данной организации собственные паспорта.

Каждый примерно через 7 дней повторно обращается в Паспортный стол для того, чтобы забрать свой паспорт и справку.

Несовершеннолетние дети выписываются из квартиры через представительство от собственных родителей или опекунов, однако предварительно для них необходимо получить специальное разрешение органов опеки и попечительства.

Когда все эти действия выполнены, берется выписка из домовой книги. В ней должно быть написано, что квартира совершенно свободна от жильцов, так как в ней никто не прописан.

Продать ипотечную квартиру можно, однако следует помнить, что обычно сделать это получается только по сниженной примерно на 10% цене, если сравнивать ее со средней на рынке. Чтобы осуществить данное мероприятие, нужно придерживаться всех перечисленных правил и рекомендаций.

Источник: https://www.syl.ru/article/202553/new_kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sovetyi

Можно ли продать квартиру в ипотеке и продажа квартиры по ипотеке

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно ли продать

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

  1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
  2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Досрочное погашение за собственный счет;
  2. Досрочное погашение за счет покупателя;
  3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
  4. Продажа по специальной программе банка.

Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.

За свой счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

Минусы:

  • Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
  • При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Плюсы:

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

За счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

Минусы:

  • Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
  • Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
  • Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

Плюсы:

  • Законная сделка
  • Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

Минусы:

  • Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
  • Расходы на оплату риэлтерских услуг.

Плюсы:

  • Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
  • Выгодно при переездах.
  • Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках.

Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке.

Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

Минусы:

  • Не все банки работают по такой программе;
  • Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
  • Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
  • Сложно найти покупателя.

Плюсы:

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

  • Жилье: вторичный и первичный рынки;
  • Сумма: от 300 000;
  • Процентная ставка: от 10,75%;
  • Срок погашения: до 30 лет;
  • Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

  • Заявление на получение ипотеки;
  • Паспорт;
  • СНИЛС;
  • Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
  • Копия или выписка из трудовой книжки;
  • Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
  • Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
  2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
  3. После одобрения заявки выбрать квартиру
  4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. Снятие обременения по ипотеке росреестр было подробно расписано ранее.
  5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
  • Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
  • Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
  1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
  2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
  3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

  1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
  2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

  • Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
  • Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
  • Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого.

Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой.

Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

  1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
  2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя.

Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

  • Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
  • Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

проекта и жмите кнопки любимый сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Сегодня на отечественном рынке больше половины объектов недвижимости приобретается при помощи ипотеки. Долговые обязательства, начисление процентов и другие сложности не становятся преградой перед реализацией мечты о собственном жилье.

Но погашение займа осуществляется в течение длительного времени. Поэтому, в силу различных ситуаций, у владельца может возникнуть желание продать квартиру в ипотеке до погашения кредита. Законодательство позволяет осуществить данную сделку, но процедура будет отличаться от стандартной.

Оттого стоит рассмотреть все юридические детали и важные моменты.

Можно ли продавать жилье под ипотекой

Сложность приобретения квартиры с использованием долгосрочных кредитов заключается в том, что за время погашения займа может возникнуть причина для досрочной продажи данного объекта недвижимости. Как правило, банки учитывают такую вероятность, и перед заключением сделки с клиентом оговаривают все возможные варианты и детали.

Самые распространённые причины для досрочной продажи:

  1. Невозможность погашения займа из-за потери заёмщиком дохода.
  2. Расширение жилой площади, например, после рождения ребёнка.
  3. Личные причины – женитьба, развод или переезд.
  4. Заработок на перепродаже квартиры.

Оттого перед заключением ипотеки рекомендуется выяснить, рассматривает ли банк возможность продажи квартиры и на каких условиях. В большинстве случаев финансовые организации не возражают против реализации такой квартиры, но требования могут существенно отличаться.

Основные варианты условий, которые могут выдвигаться банками:

  • покупатель должен внести всю сумму и погасить займ;
  • необходимо найти покупателя до обращения в банк за разрешением;
  • финансовая организация самостоятельно выступит продавцом и найдёт покупателя;
  • покупатель должен иметь положительную кредитную историю;
  • у покупателя не должно быть долгосрочных займов;
  • покупатель должен быть клиентом данного банка.

Необходимо помнить, что финансовая организация, на момент наличия ипотечной задолженности, выступает совладельцем, как частное лицо. Соответственно, банк может руководствоваться любыми критериями при выдаче разрешения на продажу квартиры. В том числе организация может отказать в осуществлении сделки с конкретным покупателем.

Важно! Для того чтобы обеспечить законность сделки, необходимо получить у финансовой организации разрешение на осуществление продажи имущества в письменной форме, которое впоследствии можно будет предоставить нотариусу, в Росреестре и других учреждениях.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Главной сложностью в реализации ипотечного жилья является не столько согласование сделки с банком, сколько поиск подходящего покупателя.

С одной стороны, сегодня много недвижимости приобретается в кредит, а поэтому значительная доля частных предложений связана с непогашенной ипотекой.

Но с другой стороны, покупатели крайне неохотно соглашаются на приобретение такой недвижимости из-за сложности процедуры и затягивания процесса передачи собственности. Отчего владельцам нередко приходится существенно снижать стоимость квартиры.

Способы покупки квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение – покупатель уплачивает полную стоимость квартиры, за счёт чего погашается сумма долга. Оставшаяся часть денег переходит продавцу, недвижимость становится собственностью покупателя.
  2. Продажа долговых обязательств – осуществляется перезайм, при котором все долговые обязательства переходят покупателю, как новому заёмщику, банк остаётся совладельцем квартиры, а продавец снимает с себя долговые обязательства.
  3. Залоговая замена – заемщик, как и прежде, выплачивает ипотеку, но производится мена одного объекта недвижимости на другой.

По типу проведения сделок, процесс реализации может осуществляться:

  • самостоятельно продавцом – банк выступает только в качестве регулятора, контролирующего процесс продажи. Заёмщик, в свою очередь, получает широкую свободу действий в поиске покупателя и определения условий продажи;
  • непосредственно банком – в качестве совладельца финансовая организация берёт на себя все вопросы, связанные с реализацией квартиры. В том числе производит поиск покупателя и оговаривает с ним условия продажи. Но заёмщик также вправе отказать банку продаже квартиры, если сделка для него будет невыгодной.

Важно! На квартиру, за которую выплачивается ипотека, банком накладывается обременение – ограничение права на действия с объектом недвижимости. Информация передаётся в Росреестр, отчего проведение каких-либо сделок с квартирой до снятия обременения невозможно.

Банки охотнее идут навстречу заемщику в продаже жилья если:

  • продавец является постоянным клиентом данного финучреждения;
  • заемщик регулярно и в полном объеме осуществляет уплату ипотеки не менее 3-5 лет;
  • владелец надлежащим образом осуществляет уход и эксплуатацию квартиры;
  • продавец не нарушал условия ипотечного кредитования, в том числе не осуществлял какие-либо изменения технических характеристик помещения без разрешения банка;
  • заемщик имеет длительную и положительную кредитную историю.

Порядок действий при продаже квартиры в ипотеке

Так как осуществить сделку без участия банковской организации невозможно, то все юридические манипуляции и правильность их оформления будут контролироваться сотрудниками банка. Но необходимо отметить, что договор купли-продажи практически схож с тем документом, который составляется при реализации обычной квартиры.

Главным отличием является наличие пункта, в котором указывается, что покупатель осведомлён о наличии обременения на квартиру, также подробно прописана процедура взаиморасчета.

Помимо этого, при продаже путём досрочного погашения ипотеки, составляется нотариально заверенное предварительное соглашение. В нем также детально прописывается информация о кредитном обременении и условиях будущей сделки. Это необходимо для того, чтобы обезопасить покупателя, если продавец, после выплаты займа, откажется реализовывать квартиру.

Порядок действий при досрочном погашении:

  1. Поиск потенциального покупателя и соглашение условий сделки.
  2. Обращение в банк одновременно продавцом и покупателем для получения разрешения на продажу.
  3. Составление предварительного соглашения между заемщиком, банком и покупателем.
  4. Покупатель вносит сумму за приобретение жилья на две банковские ячейки, где одна часть денег предназначается финансовой организации для погашения ипотеки, а другая – заёмщику.
  5. Осуществляется снятие обременения с квартиры – как правило, сотрудники банка самостоятельно проводят данную процедуру.
  6. Составляется договор купли-продажи и регистрируется в Росреестре.
  7. Деньги, хранящиеся на ячейках, переходят банку и продавцу.

Важно! Банки, как правило, не заинтересованы в максимально высокой стоимости квартиры. Главным критерием для финучреждений является погашение долга. Поэтому передавать функции продавца банку выгодно только когда заемщиком была выплачена незначительная часть кредита.

Порядок действий при продаже долговых обязательств

  1. Осуществляется поиск покупателя.
  2. Кандидат на перезайм предоставляет банковской организации все необходимые документы, после чего финучреждение рассматривает его кандидатуру.

  3. В случае одобрения, банком составляются договора о переуступке долговых обязательств и передаче квартиры новому заёмщику.
  4. Осуществляется перерегистрация обременения в Росреестре, которую проводят сотрудники банка.

Внимание! После совершения сделки продавцу необходимо получить справку из банка о том, что его задолженность по ипотеке полностью погашена.

Чаще всего продажа по переуступке займа осуществляется одним из трёх способов:

  1. Приобретающее лицо подписывает документ на кредит, размер которого равен сумме задолженности владельцем. Остаток стоимости выплачивается продавцу новым заемщиком из собственных средств.
  2. Покупатель подписывает договор по займу на сумму, меньше той, которую должен погасить продавец, а недостающую сумму выплачивает из собственных средств, как и разницу в цене продавцу.
  3. Новый заёмщик оформляет кредит на полную стоимость квартиры, а разница выплачивается продавцу банком.

Порядок действий при замене залогового имущества

  1. Поиск подходящего варианта для мены.
  2. Подача заявления в банк и предоставление всей необходимой документации на обе квартиры.
  3. Получение от кредитной организации согласия на проведение сделки.
  4. Сбор недостающей документации для проведения замены.

  5. Проверка банком юридической чистоты жилья, которое будет приобретено.
  6. Составление документов – сделка проводится через договор купли-продажи, поэтому осуществляется одновременно реализация старой квартиры и приобретение новой.

  7. Регистрация права собственности на оба объекта, а также снятие и наложение обременения с одной квартиры на другую.

Важно! Замена залогового имущества – достаточно популярный способ продажи, но является наиболее длительным по времени.

В среднем процесс оформления сделки длится до трёх месяцев.

Что нужно помнить при поиске квартиры для замены:

  • новое жильё должно стоить дешевле старой квартиры, но на 20-30% больше от остатка задолженности по ипотеке, с учётом начисленных банковских процентов;
  • новая квартира должна находиться в регионе, который обслуживается банком, где выплачивается ипотека;
  • если планируется замена на квартиру, которая стоит дороже жилья, по которому уже выплачивается кредит, банк может согласиться на сделку, но только при условии, что разница будет выплачена заёмщиком из личных средств.

Внимание! Обменять квартиру, по которой выплачивается ипотека в Сбербанке, сложнее всего. Данная финансовая организация крайне неохотно идёт на такое соглашение.

Практически в любой ситуации продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно. Нужно только реально оценивать ситуацию и взвешенно принимать решения. Если личного опыта в данном вопроса нет, можно обратиться за помощью к компетентным специалистам.

Источник: https://1pokvartire.com/kak-prodat-nedvizhimost-kuplennuyu-v-ipoteku/

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Нужно продать квартиру, купленную в ипотеке? Например, это может произойти у совсем молодой семьи, которая мечтала о собственном жилье. Но по разным причинам, их радость закончилась и им нужно продать квартиру и поделить вложенные деньги.

Или заемщик потерял хорошую работу и не может оплачивать взносы по кредиту. Причины бывают разные и их достаточно много.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как это сделать? Мы постараемся объяснить, какие бывают способы продажи квартиры в ипотеке.

Фото с Flickr.com, decorplans

Первое, что нужно сделать, это получить разрешение от банка. Банк в свою очередь, подсчитывает по кредиту, какой остался еще долг. Затем вы должны будете определиться, как вы желаете это сделать.

  • Самостоятельно.
  • Обратиться в специализированное агентство.

Если вы выберите первый вариант, то вам для начала нужно подать объявление о продаже (в интернете, газетах, радио и т.д.). Но учтите, к вам сразу начнут обращаться фирмы и люди со своими услугами. От них моментально надо отказаться, чтобы не тратить свое время зря.

После того, как вы найдете покупателя, вы должны с ним подписать предварительное соглашение и заверить его у нотариуса. В нем будет расписана точная сумма задолженности, которую должен будет погасить по кредиту перед банком новый владелец.

Также там будет написано, что бывший заемщик имеет право ее продать. Когда банк представит документ, что у вас нет долгов, вы сразу же можете оформлять права собственности на покупателя.

Важно помнить, что нужно быть осторожными с передачей денег, чтоб не потерять квартиру и деньги.

При выборе второго варианта, продать ипотеку через агентство, немного проще. Оно берет на себя обязанность найти вам покупателя. Но за свои небольшие услуги, попросит у вас хороший процент от всей сделки. Поэтому, если вы все-таки решили обратиться в агентство, то пропишите моменты, за которые оно должно отвечать. Все документы должны быть сделаны правильно и в указанный срок времени.

Продажа квартиры в ипотеке через банк

У вас есть ипотека, можно ли продать квартиру быстро и надежно? Да можно, если вашим процессом займется банк. Он на правах кредитора поможет вам сэкономить время и взять на себя все документы, связанные с продажей. Некоторые шаги похожи, как и в случае продажи ипотеки самостоятельно:

Официальное обращение к банку о просьбе помочь продать ваше жилье и ипотечный кредит погасить заранее.

После вашей просьбы, банк самостоятельно ищет покупателя.

Продавец и покупатель подписывают соглашение, которое банк заранее подготовил. И его обязательно нужно заверить у нотариуса.

Для денежного расчета всей сделки, банк выдает депозитные ячейки.

По ранее составленному соглашению покупатель перечисляет на эти ячейки две суммы. Одна будет идти банку за кредит, вторую сумму возьмет себе продавец. До завершения сделки купли-продажи, снять эти деньги может только покупатель.

В регистрационной палате, заключают договор о купле продажи квартиры продавец и покупатель. После всех операций, покупатель получил право собственности на ипотеку, а банк и продавец получают доступ к своим банковским счетам.

Но у этого способа продажи собственности, купленной в ипотеке с помощью банка, есть один минус. Банк не будет заниматься поиском отличного предложения. Чтоб можно было погасить кредит и оставить деньги продавцу. его задача вернуть задолженные деньги себе.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ 
Договор об ипотеке квартиры: образец, нюансы, советы

Перекредитовать ипотеку

Такой способ хорош тем, что продавец, который хочет продать свою квартиру, может переоформить банковский кредит на другого человека. Тогда банк составляет договор, в котором будет написано, что долг переходит к новому заемщику. После подписания документа он становится собственником жилой площади и ипотечным должником по кредиту.

Покупатель имеет право выбрать совсем другой банк для того чтобы переоформить кредит. Следовательно, ранний кредит будет погашать банк, который собирается предоставить новый кредит. Сейчас так делают многие, потому что банки с каждым годом уменьшают свой процент кредита, чем заманивают новых заемщиков.

Но большинство банков не дают согласие на продажу ипотеки, ни под какими условиями. Даже могут предоставить вам штрафные санкции или отговорить вас от этой затеи.

Взаимовыгодная продажа ипотеки

В этом способе продажи, заемщик сам ищет покупателя, который захочет погасить все кредиты в банке досрочно и стать самостоятельным владельцем жилой площади.

Минусы такой продажи:

  • тяжело найти хорошего человека, который решит ваш долг сразу погасить;
  • обязательно в договоре нужно написать пункт, в котором нужно указать, что банк не имеет права выставлять вам разные санкции.

Плюсы:

  • вы можете продать квартиру и не сообщить об этом банку;
  • все остаются в выгодном положении (продавец выплачивает задолженность, банку возвращаются деньги, а собственность переходит новому покупателю);
  • продать квартиру заемщик может дороже, из-за растущих цен;
  • получить выгоду в деньгах.

Военная ипотека

Если у вас военная ипотека, и вы решили продать квартиру, надо придерживаться некоторых правил. А именно, получить разрешение от комитета данного банка, от которого был выдан кредит на ипотеку. Чтобы результат был положителен, нужно банку предоставить свидетельство участника и копию вашего паспорта.

После всего, вам нужно будет в банке заполнить заявку. Она будет рассматриваться в течение двух дней, так как всю информацию проверяют на достоверность. Когда придет положительный ответ, вам откроют банковский счет, через который будут проходить все операции. И дальше продажа проходит все пункты, как при продаже обычной ипотеке. Подробнее о военной ипотеке читайте в отдельной статье.

ВЫВОД

Продать ипотеку можно разными вариантами. И тонкостей в этом процессе тоже много. Но главное что надо сделать, это обезопасить себя. При заключении договора на ипотеку с банком, лучше несколько раз пересмотреть все пункты. Обязательно нужно убедиться, что при продаже или при переоформлении кредита в другой банк, у вас не возникнут проблемы.

Источник: https://RegionalRealty.ru/library/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке: все законные способы

Как продать квартиру в ипотеке: все законные способы

Далеко не каждый человек обеспечен финансово. Примерно 35% людей могут купить себе квартиру, не задумываясь о ее цене. Остальные де 65% не имеют такой возможности, а точнее – вынуждены брать большой кредит, чтобы получить деньги от банка.

Если же сравнить купленную за собственные деньги квартиру и кредит на нее, то можно твердо сказать, что в первом случае жилище выступает в качестве гаранта. Во втором случае собственник жилья не вправе распоряжаться квартирой так, как ему хотелось бы.

Вот почему продажа жилой площади, которая находится в ипотеке – не очень выгодно. Приходится то снижать цену, чтобы привлечь как можно больше покупателей, то необходимо заключать многие соглашения с банками и заверять все документы у нотариуса. В общем, работа ужасная, волокитная и очень нудная.

Стоит рассмотреть несколько законных способов, чтобы каждый теперь смог продать ипотечную квартиру без проблем.

Можно ли вообще продать жилье, находящееся в ипотеке?

Есть несколько действенных схем-продаж:

  • погашение кредита намного раньше полного срока выплаты;
  • привлечение другого банка для кредитования;
  • реализация закладной;
  • смена заемщика.

Совсем не обязательно выполнять каждый пункт, чтобы был доступ к тому, чтобы ипотечная квартира была готова к продаже. Но, в основном, именно эти способы считаются самыми продуктивными и наиболее практикуемые. Самое главное в такой жилой площади действовать в полном согласии с залогодержателем и с кредитной организацией.

Главные причины продажи ипотечной квартиры

  1. Ухудшение финансового положения. Ипотека считается самым затратным моментом, который длится от 15 до 25 лет. Не многие в состоянии поддерживать такую финансовую стабильность, выплачивая каждый месяц крупную сумму за квартиру. И вообще, такие выплаты часто становятся источником различных финансовых трудностей.

    Вот почему иногда становится выгодно продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

  2. Продажа жилища для получения прибыли. Эта причина встречается чаще всего, особенно если дом новый и до сих пор строится. Правда, далеко не каждый покупатель сможет найтись, ведь ценник за такую квартиру очень большой, не все могут себе позволить подобное.

    Но те, кому финансовое положение позволяет приобрести ипотечную квартиру, не отказывают себе в этом.

  3. Улучшение финансового положения. Бывает и так, что заемщик, наоборот, считает, что ему данной квартиры становится мало. Принимается решение о том, чтобы приобрести более просторное жилье.

    Поэтому, чтобы получить дополнительные средства на покупку новой квартиры, продается старая, даже несмотря на то, что она находится в ипотеке. Как правило, продажа жилья в ипотеке проходит очень быстро и легко, а покупатели всегда находятся.

  4. Семейные обстоятельства. В большинстве случаев, это может быть разлад в семье, а именно – развод.

    Продажа ипотечной квартиры становится делом очень кропотливым, трудоемким, утомительным и сложным, так как важно решить кучу вопросов, подписать множество бумаг. Пожалуй, этот пункт считается самым жестким и сложным.

Основные способы, как продать квартиру в ипотеке

Самое первое, с чего необходимо начать – это с разрешения банка на продажу жилища. Заключенный договор включает в себя условие, предусматривающее окончательную выплату залогодержателю по долгу.

Важно удостовериться, чтобы нет никакого штрафа, ведь именно он может увеличить бремя всех расходов. Такая продажа квартиры станет невыгодным делом.

Итак, для продажи ипотечного жилища необходимо участие следующих субъектов:

  1. залогодателя, т.е. продавца;
  2. залогодержателя, т.е. банка;
  3. нового владельца продаваемого жилья.

Как только банк одобрил документы на продажу квартиры, залогодатель приступает к поиску покупателя, начинает заниматься выпиской из квартиры всех тех, кто жил в ней ранее, выбирает вариант расчета. Это может быть как помощь банка, закладная, так и долгосрочная уплата долга в полной мере.

  1. Досрочное погашение долга. Это, пожалуй, самая простая ситуация. Ведь ипотека – действие растяжимое, и не всегда у человека найдется определенная сумма денег, чтобы полностью перекрыть весь долг за квартиру. Есть отличный вариант, если сам покупатель будет выкупать жилье, тем самым платя за ипотеку. Впоследствии, конечно, ценник за жилье станет намного меньше, так как будет вычитаться сумма за уже оплаченную ипотеку. Здесь стоит замотивировать покупателя, чтобы ему захотелось именно вашу квартиру и ничью другую. Единственное, что необходимо сделать перед подобной сделкой – это выписать всех прописанных в квартире.
  2. Третья сторона в сделке. Чтобы обеспечить защиту прав двух сторон, необходимо привлечь третью, т.е. банка-кредитора. Такой посредник станет гарантом на то, что доверять продавцу можно, и убедит покупателя осуществить предоплату за жилье. После этого запрет на продажу квартиры с продавца снимается, и можно спокойно оформлять документ купли-продажи на ипотечную квартиру. В данном случае, третье лицо должно быть извещено обо всем, даже о том, что покупатель вносит сумму на счет продавца. Таким образом, банк-кредитор выступает в качестве гаранта, следящий за тем, чтобы не было никаких нечестных махинаций.
  3. Замена заемщика. Такой случай встречается довольно редко, но банк все-таки может сменить заемщика по кредиту. Основная причина такого решения – проблемы с выплатами у первого заемщика. В этот же банк вполне может обратиться и покупатель. Но этот случай банк рассматривает крайне редко, так как даже новый заемщик не всегда может владеть достаточным доходом. Если же банк решил действовать в пользу нового заемщика, то между сторонами заключается договор, выполняются некоторые операции для подписи, а затем покупателем гасится вся задолженность продавца квартиры. Происходит полное переоформление ипотеки, а все права и обязанности переносятся на нового владельца.
  4. Самостоятельная продажа жилья. Этот пункт немного совпадает с досрочным погашением кредита. Но данный случай исключительно для тех, кто более аккуратен и осторожен в своих действиях. Здесь точно так же заключается договор, дается задаток продавцу на полное погашение кредита. Правда, сумма передается не самому продавцу в руки, а напрямую в банк, где происходит внос на специальный счет. Сотрудники банка отслеживают приход суммы и сами занимаются погашением займа по приходу денег. После того, как обременение спадет, можно начать куплю-продажу.

Для чего так важно извещать банк о планах на продажу жилья?

Если вы не поставите в известность банк, то могут быть проблемы. Так, важно следующее:

  • пока ипотека полностью не будет выплачена, владельцу запрещается ее продавать, менять, дарить. Получается, что даже квартира в ипотеке – это еще не собственность человека, а принадлежность банка;
  • некоторые банки не дают согласия, аннулируя процедуру купли-продажи, а это может сформировать некоторые проблемы, связанные с полным переоформлением всех документов;
  • если договор не составлен, а задаток уже отдан (причем, неофициально), то никакой документации об этом не будет, а в купле-продажи не будет стоять даже штампа, что операция была произведена.

Разберем на примере 2 способа продажи квартиры в ипотеке

Жилье в ипотеке Сбербанка. Вряд ли можно встретить, чтобы этот крупный банк отказал своим клиентам даже в ипотеке.

В любом случае, Сбербанк всегда будет в полном выигрыше, так как получает немалую выгоду от кредитного договора и процентов.

Если Сбербанк войдет в положение и сочтет перепродажу квартиры уважительной причиной, то он даст свое согласие и получит обратно все свои сделанной вложения. Продажа ипотечной квартиры Сбербанка возможна, если:

  • покупателем уплачен весь долг за жилье, так же приобретатель должен вести с банком переписку и договоренность, чтобы все обязательства были заверены на нового владельца – только так сделка будет завершена;
  • провести перекредитование на нового владельца при заключении, что будет соответствовать всем требованиям и программам;
  • у клиента нет возможности оплачивать ипотеку, происходит снятие отягощения, и банк выбирает по выписке завершение расчета и оформляет все права по ипотеке на другого человека.

Жилье в ипотеке ВТБ 24. В данном случае, продажу жилья можно осуществить через официальный сайт банка ВТБ 24. Здесь полно предложений, чтобы приобрести недвижимость, которая уже находится в залоге банка. ВТБ рассматривает как наличный расчет, так и предлагает кредит на таких основных условиях, как:

  • от 12% годовых;
  • от 20% – доля платежа в первый раз;
  • срок выплаты ипотеки до 30 лет.

ВТБ 24 очень строго относится к тому, если человек, имеющий ипотеку, решит продавать данную жилплощадь, не до конца выплатив свой долг. Готовьтесь к тому, чтобы правильно дать пояснения, насколько для вас необходимо это решение.

Так же, банк всегда проверяет финансовое состояние человека, его устойчивость и тщательность остальных кредитных выплат.

Но ,если сравнивать ипотеку Сбербанка и ВТБ 24, то можно смело сказать, что второй банк намного проще относится к продаже ипотечного жилья.

Есть ли перед продавцом риски?

В основном, продавец почти ничего не теряет, если реализует продаже квартиры. Единственное, о чем важно упомянуть: те средства, которые были израсходованы во время оформление ипотеки, уже не вернутся обратно.

Сюда входят и услуги нотариуса, и страховщика, и оценщика, и многое другое. Так же, важно помнить каждому покупателю, что все штрафные санкции в 99% случаев переносятся на него.

Продавец ничего не теряет, а только получает свои деньги.

Юридические нюансы оформления квартиры, находящейся в ипотеке

Человеку, который продает квартиру, необходимо иметь следующие документы при себе:

  • копию паспортов всех членов, кто ранее проживал в квартире;
  • все документы, устанавливающие права на квартиру (например, государственная регистрация);
  • кадастровый паспорт в том случае, если последняя сделка была более 5 лет назад;
  • выписку из домой книги, где указаны все зарегистрированные ранее жильцы;
  • согласие одной из половин на продажу квартиры;
  • копию лицевого счета;
  • справку о том, что по коммунальным платежам перед продавцом нет задолженностей;
  • справку о том, что перед налоговой нет долгов;
  • справку о том, что пациент абсолютно здоров и не имеет выписки с психоневрологического диспансера.

Кстати, все наглядные образцы можно увидеть в интернете, где полно документов, которые необходимы для сделки купли-продажи ипотечного жилья.

Человеку, который покупает квартиру, важно иметь при себе следующие документы:

  • заявление со всеми данными паспорта;
  • заявление поручителя, который будет в этой сделке как основной гарант перед банком, что покупатель обязуется выплачивать определенный долг;
  • пенсионное, налоговой номер;
  • все данные, если покупатель женат и имеет детей;
  • документы, где прописан доход покупателя за последние 5-6 лет;
  • документы о том, покупатель в состоянии оплатить первый взнос;
  • кадастровый паспорт, а также технический;
  • согласие одной из половин на приобретение жилого помещения;
  • специальная выписка об отсутствии ограничений, чтобы претендовать на имущество;
  • документ с подтверждением, что человек является участником программы ипотечного кредитования.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке. Сегодня можно встретить продажу ипотечного жилища почти в каждом объявлении. Еще чаще встречается ситуация, когда заемщик не в силах гасить свой долг. Вот почему человек приходит к выводу, что ему поможет только продажа помещения.

Лучше всего, конечно, пользоваться двумя законными способами, чтобы осуществить продажу: переоформление кредита на покупателя или погашение ипотеки покупателем с выплатой на продавца. И как бы ни было все это рискованно, ничего не поделаешь – жилая площадь все равно нужна при любом раскладе.

Самое главное – будьте предельно осторожны и аккуратны в заполнении всех необходимых документов.

Источник: https://homeblogkate.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-vse-zakonnye-sposoby/

Как продать квартиру с обременением ипотекой: способы и особенности сделок

Как продать квартиру с обременением ипотекой: способы и особенности сделок

Если вы — не хозяин серьёзного состояния, для которого собрать средства на покупку квартиры — вопрос пары месяцев, то, скорее всего, приобретали своё жильё с помощью банковского кредита.

Тогда купленная квартира выступает обеспечением возврата займа и передана банку в ипотеку — право собственности на неё «заморожено» банком (запрещена его передача).

Но за обычные 10-20 лет срока действия таких кредитов вы, возможно, захотите поменять жилищные условия, купив другое жильё. Рассмотрим варианты решений этой задачи.

Продажа квартиры в ипотеке

Можно ли каким-то образом продать ипотечную квартиру? Ведь собственность на недвижимость оформлена на вас, значит — вы её хозяин…

Способов продажи недвижимости, которая находится в ипотеке, несколько:

  1. Полное погашение долга по кредиту перед куплей-продажей;
  2. Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны сделки (контроль и гарантия законности её проведения);
  3. Замена заёмщика.

Познакомимся подробнее со всеми возможными схемами и порядком действий в каждом из вариантов.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Логика этого способа очень прозрачна: препятствием для продажи является ипотека — значит, её нужно закрыть. А когда не станет долга, то снимут и запрет на отчуждение. Проблема решена, вы можете продать квартиру и купить другую в ипотеку или с использованием личных средств.

Остаётся главный вопрос: где взять деньги на погашение кредита? Ведь квартира ещё не продана.

У взявшей жильё в кредит семьи в запасе таких денег обычно нет — иначе, зачем было вообще переплачивать за ипотеку.

Хорошо, когда есть родственники или друзья, которые займут нужную сумму денег на несколько дней (время, нужное на погашение, выведение недвижимости из ипотеки, оформление купли-продажи и получение оплаты от покупателя). Но как быть, если их нет?

Иногда такой «волшебной палочкой» соглашается выступить покупатель жилья. Если он действительно заинтересован именно в вашем предложении (например, хочет жить в вашем районе и доме, или покупатель мотивирован сниженной ценой), возможно, он будет готов пойти на риск.

Продажу ипотечной квартиры нужно начинать с получения согласия банка.

После достижения договорённости, вы получаете от него 100% предоплату в одной из форм:

  • наличными (самый небезопасный для покупателя, потому маловероятный способ);
  • на ваш счёт в банке (обычно — в том, который выдал ипотечный кредит);
  • вместе с покупателем приезжаете в банк и зачисляете его деньги в счёт погашения кредита, сразу на месте инициируя процесс снятия банком запрета на отчуждение квартиры.

Важные моменты:

  • Погашение деньгами покупателя придётся проводить от вашего лица — т. к. кроме заёмщика вносить средства имеет право только поручитель (нужно состоять в договорных отношениях с банком). Естественно, это ставит покупателя в очень щекотливое положение.
  • Убедитесь, что в кредитном договоре не установлен штраф за досрочное погашение. Это не запрещает погасить ипотеку раньше срока, просто добавляет вам расходов. И результат может оказаться вовсе невыгодным.

Процедура продажи с привлечением банка-кредитора

Суть этого способа аналогична первому, главное же отличие состоит в защите законных прав обеих сторон — и продавца, и покупателя квартиры.

Помощь финансового учреждения, которое выдавало кредит, может оказаться очень и очень нужной защитой от мошеннических действий. Привлечение к сделке банка поможет убедить покупателя заплатить деньги вперёд, и только потом (после снятия всех запретов на отчуждение) оформить саму куплю-продажу жилья.

Здесь денежные средства на погашение кредита вносятся в банк-кредитор, предварительно извещённый о ваших планах.

Как дополнительный способ частично защитить права Покупателя, можно предложить ему оформить договор поручительства. В этом случае, он может погасить Ваш кредит официально, от своего имени, получив право требовать от вас возврата ему этого долга (к нему перейдёт право требования).

Замена заёмщика по кредиту

Некоторые банки входят в положение заёмщика, захотевшего продать квартиру с обременением ипотекой.

Дополнительным стимулом тут могут послужить сложности с выплатами, возникшие у теперешнего владельца (первоначального заёмщика).

Вариантов здесь может быть два:

  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит у того же банка.

Это более простой путь. В банк нужно подать соответствующее ходатайство с объяснением причин, приложив документы предполагаемого покупателя (нового заёмщика).

Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры таким путём? Пакет аналогичен тому, что собирается при подаче заявки на кредитование: это и удостоверяющие личность и дееспособность документы, и подтверждение финансового состояния, и документы, регулирующие семейное положение. Конкретный и полный перечень нужно запросить в банке-кредиторе.

Убедитесь, что кредитным договором не предусмотрен штраф за досрочное погашение.

Если результат анализа специалистами банка будет положителен, с покупателем заключается новый кредитный договор, средства по которому перечисляются в счёт погашения вашей задолженности. После чего происходит переоформление права собственности и ипотеки на нового хозяина.

Немаловажные нюансы:

  • Скорее всего, накопившиеся проценты Вам придётся погашать самостоятельно, т.к. они никак не относятся к стоимости жилья. По своей сути — это ваша плата банку за предоставление взаймы денег на квартиру.
  • Если вы выплатили существенную часть кредита на момент продажи ипотечного жилья, и долг по нему менее текущей стоимости этого жилья (или недвижимость за время кредитования подорожала) — разница должна быть выплачена вам.
    Иногда в таких сделках (при благоприятной ситуации на рынке недвижимости) за счёт подорожания квартиры можно остаться «в плюсе» даже после вычета уплаченных процентов.
  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит в другом банке.

Здесь схема будет несколько сложнее, да и банк-кредитор (Банк №1) не обязательно захочет идти на встречу.

Покупатель сам решает вопрос с получением положительного решения на кредитование в Банке №2.

Это может быть:

  • Потребительский без залоговый кредит с чётким указанием целевого назначения денег «На приобретение квартиры» (причём, определяющие недвижимость реквизиты будут чётко прописываться) с обязательством последующей передачи в залог купленного жилья.
  • Кредит под залог другого имущества, с или без последующей замены залога на купленную квартиру.

Права Банка №2 защищены недостаточно хорошо в обоих случаях. Да и Банк №1 не заинтересован терять свой доход (недополучение процентов по ссуде). Поэтому таким путём идут довольно редко.

Есть ещё один способ — это принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Этот способ остаётся на самый крайний случай.

В ситуациях, когда теперешний владелец не в состоянии (или не желает) погашать ипотеку самостоятельно, а найти нового заёмщика не получилось (так может выйти, когда недвижимость дешевеет), приходится выбирать этот путь. Здесь банк вступает в свои права ипотекодержателя и действует самостоятельно, ища покупателя на проблемную квартиру.

Если окажется так, что вырученной за квартиру суммы будет недостаточно для закрытия долга — вы будете должны добавить свои средства.

Способ самый невыгодный и неприятный, потому не советуем доводить до него.

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ

Один из крупнейших банков, выдающих ипотечные кредиты — Сбербанк РФ, поэтому высока вероятность, что именно там вы и получали ссуду. И именно с ним вы и будете решать возникший вопрос продажи жилья с обременением по ипотеке.

Какую стратегию выбирает чаще всего этот банк?

Если вы (по договорённости с покупателем, или без неё) не можете полностью погасить кредит перед продажей залоговой квартиры, возможен смягчённый подход:

  1. Подписывается предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях);
  2. Выплачивается задаток (т. е., не вся стоимость жилья, а её часть);
  3. Сбербанк даёт письмо о снятии отягощения, с нужными документами-подтверждениями;
  4. Подача этого письма в регистрационный орган и получение от него новой «чистой» выписки (без отметок о запрете на продажу);
  5. Окончательный расчёт за квартиру;
  6. Подписание купли-продажи с регистрацией прав нового собственника у гос. регистратора.

Безусловно, вы можете прибегнуть и к замене заёмщика. Здесь логика действий будет стандартна. Способ довольно затратен по времени (из-за согласования, по сути, выдачи нового кредита другому человеку).

Изложенные схемы — наиболее частые, но не обязательные. В каждом индивидуальном случае банк самостоятельно принимает решения, в зависимости от конкретных обстоятельств. Никаких обязанностей, действовать любым из способов, у кредитора нет, и выходы из ситуации им ищутся исходя из защиты его интересов.

Продажа ипотечной квартиры по переуступке

В этом случае необходимо начинать процедуру переуступки с получения одобрения банком-кредитором. Ваш Договор долевого участия и обременение банка прошли регистрацию в ФРС, поэтому без разрешения финансовой организации вам не удастся переуступить права. Если банк согласен, то никаких препятствий нет.

Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала

Здесь также необходимо получить письменное согласие залогодержателя, то есть банка. В разрешении будут указаны условия, при которых банк разрешает совершить сделку (речь может идти о выплате комиссии, например). А затем вы можете:

  • погасить задолженность по ипотеке до или в день совершения сделки и подать документы в органы гос. регистрации на погашение записи об обременении и передачу прав собственности одновременно;
  • либо вы продаёте квартиру с обременением, а погашение кредита происходит после передачи прав собственности. После этого залог будет снят.

Продажа при разводе: как поделить недвижимость и долги?

К сожалению, тема раздела имущества при разводе возникает в наше время часто. Молодые семьи нередко не выдерживают испытаний совместным бытом и оказываются перед необходимостью делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги.

Для начала нужно определиться со способом продажи и получить разрешение банка-кредитора на сделку. Если банк выдвинул невыгодные условия, то придётся делить обязательства по кредиту.

Для ипотечных кредитов возможны два варианта, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Кредит оформлен на обоих супругов (чета — созаёмщики)

Бывших супругов больше устроит установление вместо солидарной ответственности (когда каждый из созаёмщиков отвечает перед кредитором полностью по всей задолженности) частичной ответственности (когда чётко указано, кто из заёмщиков в какой части отвечает по обязательствам, например — 50х50). Для этого подписывают соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору.

Такой способ неинтересен банку-кредитору, т.к. ограничивает его право требования к тому заёмщику, который окажется платёжеспособнее.

Возможно, банк предложит оформить два разных кредита на каждого из супругов, вместо одного общего. Либо вообще — оставить одного заёмщика, передав ему и права, и обязанности (например, если изначально только один супруг принимал финансовое участие в обслуживании долга).

В любом случае, здесь у кредитора есть права, но не обязанности, принудить его делить кредит и/или ответственность по нему вы не сможете.

Потому лучше заранее ознакомиться с принятой в конкретном финансовом учреждении стратегией разрешения подобных ситуаций, избежав неприятных сюрпризов «в нагрузку» к разводу.

Кредит оформлен кем-то из супругов до вступления в брак

Здесь ипотекодатель, как и заёмщик один. Да и квартира тогда не будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому единственное, что может подлежать здесь разделу — это те платежи по кредиту, что осуществлялись за время брака.

Так как бюджет был общим, то и каждый из супругов внёс свой вклад в выплаты.

К сожалению, есть и ещё одна неприятная возможность — банк может просто потребовать досрочно погасить ссуду на основании ухудшения гарантий погашения кредита.

Совокупного дохода было достаточно, а после развода и залоговая квартира подлежит разделу, да и кто-то из бывших супругов может не захотеть платить.

Практика же показывает нежелание банков получать лишние проблемные ссуды — потому они нацелены на компромисс.

Безусловно, верным для любого случая остаётся одно — лучше прийти к взаимовыгодному соглашению по всем имущественным вопросам без судебных тяжб — ни с кредиторами, ни с бывшими супругами. Правовых путей для этого более чем достаточно.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/ipoteka.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть