8(800)350-83-64

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки

Содержание

Дифференцированные платежи по ипотеке: особенности и способ расчета

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки0

При оформлении кредита в банке заемщику могут предложить платежи двух типов – аннуитетного и дифференцированного. Чаще предлагаются первые, хотя вторые имеют свои преимущества. В статье поговорим о дифференцированных платежах по ипотеке и их особенностях.

В российских банках чаще применяется аннуитетный тип платежа.

Дифференцированный и аннуитетный платеж: особенности

В российских банках при оформлении ипотеки чаще автоматически устанавливают аннуитетный тип платежа, хотя крупные организации допускают и дифференцированный. Любой платеж состоит из тела кредита и начисленных процентов. В дифференцированном и аннуитетном разные соотношения первого ко второму.

Дифференцированный платеж не фиксирован. Сумма платежей выше в начале выплат и меньше – в конце. При таком типе ежемесячно равными частями погашается тело кредита, но меняется процентная часть. Ведь проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а она постепенно уменьшается. В первые годы платежи достаточно высоки, но со временем выплачивать ипотеку становится проще.

Аннуитетный платеж равнозначен. Ежемесячно заемщик платит одну и ту же сумму. Однако к началу срока платеж большей частью состоит из начисленных процентов. Поэтому выходит, что прежде вы погашаете проценты по ипотеке, а тело кредита – ближе к концу. Такой тип платежа удобен в том случае, если вы хотите погасить ипотеку досрочно.

Какой тип платежа лучше

Для банков удобнее аннуитетный платеж. Хотя проценты по обоим типам начисляются одинаково, с дифференцированными платежами есть определенные сложности. Так, согласно законодательству, кредитные платежи не могут превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. А поскольку дифференцированные платежи в начале выплат выше, чем в конце срока, они иногда превышают половину заработка клиента.

Решением в таком случае становится уменьшение кредитного лимита – так меняется сумма платежей. Однако не всем клиентам подходит уменьшение лимита. Дифференцированный платеж получается палкой о двух концах. Не все клиенты способны справиться с высокими первичными платежами и не каждый имеет уровень дохода, позволяющий оформить такой тип платежа.

О преимуществах того или иного типа ведется много споров. Специалисты пришли к выводу, что при краткосрочных займах лучше прибегнуть к аннуитетным платежам, а вот при долгом сроке выплат – к дифференцированным. Для лучшего понимания взгляните на приведенные ниже таблицы.

Сравнение платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме погашения.

Сравнение двух типов платежей при равных условиях ипотеки.

На них отображены аннуитетные и дифференцированные платежи при оформлении кредита на 1 млн. рублей. Указаны усредненные процентные ставки и разные сроки. При оформлении кредита на долгий срок переплата с дифференцированным платежом меньше, чем при аннуитетном типе. Однако она не так существенна. Зато аннуитетная схема имеет ряд преимуществ:

  • кредитный лимит обычно выше;
  • процентная ставка – ниже;
  • более короткий срок кредитования.

Преимущества и недостатки дифференцированного платежа

К плюсам дифференцированного платежа можно отнести:

  • С каждым платежом выплачивать ипотеку легче, так как обязательная сумма уменьшается.
  • Существенная экономия при досрочном погашении.
  • Более понятная структура платежа.
  • Сумма страховки меньше, поскольку быстрее уменьшается задолженность.

Недостатки:

  • Нужен более высокий уровень дохода для ипотеки.
  • В первые годы платежи выше, чем при аннуитетной схеме, поэтому не все с ними справляются.

Как рассчитать дифференцированный платеж

Формула расчета аннуитетного платежа сложна. А вот дифференцированный подсчитать самостоятельно легко. Он рассчитывается по формуле:

E=b+p.Здесь Е – ежемесячный ипотечный платеж; b – основной платеж; p – проценты за пользование кредитом.

b=S/N. Здесь S – общая сумма ипотеки, N – количество месяцев, за которые должен быть погашен кредит.

p=Sn*P/12. В этой формуле Sn – остаток долга на расчетный период, Р – годовая процентная ставка. Мы ее делим на 12, поскольку высчитываем ежемесячный платеж.

Sn=S-(b*n). n равно количеству месяцев, в которые уже погашался кредит.

Эти формулы остаются неизменными вне зависимости от банка, поэтому рассчитать дифференцированный платеж легко вручную.

Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

В России не так много банков, готовых предложить заемщику дифференцированную схему погашения ипотеки.

Газпромбанк

Предлагает множество ипотечных программ с дифференцированным типом платежей. Здесь можно оформить ипотеку на жилье первичного и вторичного рынка, льготную ипотеку с государственной поддержкой, военную. Ставка составляет 10.5%-14.5%, лимит – 45 млн. рублей. Срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос достигает 15%. Допустимо рефинансирование задолженности перед другим банком.

Россельхозбанк

Располагает широким выбором программ для любой категории заемщиков. Есть ипотеки для готовых и строящихся, загородных домов, земельных участков. Допускается оформление ипотеки по двум документам, предусмотрены льготные условия для молодых семей и военных.

Нордеа банк

Среди программ есть такие, в которых клиент сам может выбрать схему начисления процентов. Также это один из единичных банков, в которых можно взять кредит в иностранной валюте. Он готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн. евро. Процентная ставка составляет 6.5%-13.25%, срок кредитования – до 20 лет. Первоначальный взнос – 10%.

Сургутнефтегаз банк

Предлагает ипотеку на первичный и вторичный рынок. Кредитный лимит достигает 8 млн. рублей, процентная ставка – 12%-13%. Первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк Россия

Источник: https://credit101.ru/2017/02/differentsirovannye-platezhi-po-ipoteke-osobennosti-i-sposob-rascheta/

Дифференцированные платежи по ипотеке – что такое, в каком банке, расчет

На сегодняшний день ипотека для большей части населения страны является единственным способом приобрести собственное жилье. Ипотеки бывают различных видов, но проще всего их разделить по способу осуществления оплаты задолженности — аннуитетные (равные в течение всего срока предоставления займа) и дифференцированные (становящиеся меньше по мере возврата банковской ссуды).

Что представляет собой данный тип платежей?

Непосредственный размер платежа обычно формируется на основе двух частей (бывают другие варианты, они всегда освещаются в договоре с банком):

  • одна из половин используется для выплаты в счет основного долга по ипотечному кредитному продукту, и она не меняется на протяжении всего срока предоставления займа;
  • другая часть расходуется в счет уплаты процентов, начисленных кредитно-финансовым учреждением за использование кредитного продукта – данная часть по мере произведения выплат будет постепенно сокращаться.

Фактически, дифференцированный платеж состоит из начисленных банком процентов (взимаются за использование кредита), а также финансовых средств, которые расходуются на непосредственное погашение долга перед банком.

Проценты снижаются по мере возврата средств займодателю (банку), а потому, отдав предпочтение такой методике выплат, можно рассчитывать не некоторые послабления в течение периода предоставления банковского займа за счет снижения общей суммы ежемесячных выплат.

Формула для расчета

Для того чтобы осуществить расчет графика выплат, оптимально применять специализированный калькулятором, представленным на сайтах банков, занимающихся оформлением ипотечных кредитов. В случае, когда нет возможности воспользоваться интернетом, достаточно клочка бумаги и ручки.

Расчеты производятся поэтапно:

  • высчитывается сумма выплат в счет задолженности;
  • подсчитывается размер процентов, обязательных к уплате.

Для осуществления расчета основной суммы (платежа в счет долга) следует размер кредита (в рублях) разделить на суммарное число месяцев, в которые будут осуществляться выплаты по ипотечному займу.

Полученная в результате величина является ежемесячным платежом по кредитному займу.

Представить расчет в качестве формулы можно так:

T=C/M,

где T – это средства, которые взимает банк в счет погашения «тела» кредита; С – денежная сумма, которую банк выдал заемщику в кредит, под проценты;

M – суммарное количество месяцев, в течении которых будет осуществляться погашение кредитного займа.

Для того чтобы произвести расчет начисленных процентов, необходимо помножить задолженность по кредитному займу на кредитную ставку (годовую). Высчитанное значение следует поделить на 12 (ровно столько в году насчитывается месяцев).

Представить это в виде форму можно таким образом:

R=(Sn×P)/12,

где R – сумма, требуемая для процентных выплат по банковской ссуде; Sn – остаток задолженности по кредитному займу;

P – процентная ставка за год по кредитному займу.

Второй этап подсчетов позволит определить оставшуюся задолженность по кредитному продукту.

Получившееся в итоге значение необходимо вычесть из той суммы, которая была выдана в кредит заемщику.

В качестве формулы описанные действия можно представить так:

S_n=C-(d×n),

где n – общее число платежей, которое пошло на выплаты по кредиту; d – суммарное число месяцев, за которые платежи осуществлялись;

С – сумма средств, выданных банком заемщику.

При потребности узнать величину суммы переплаты, необходимо суммировать все обязательные к оплате платежи и вычесть из полученного значения сумму займа.

Преимущества и недостатки

Дифференцированные платежи по кредиту имеют как свои достоинства, так и недостатки.

Тем самым снижается величина ежемесячного платежа.

Недостаток у рассматриваемого способа погашения задолженности по ипотеке всего один – размер ежемесячного платежа в начале срока погашения кредита очень довольно велик, и прежде чем брать ипотечный кредит такого рода, следует хорошо просчитать все возможные затраты.

Также при выборе дифференцированного способа платежа снижается сумма максимально возможного кредита.

В остальном дифференцированный тип начисления платежей имеет только преимущества, так как в сравнении с платежом аннуитетным общая стоимость кредита намного больше.

Насколько выгодны заемщику дифференцированные платежи по ипотеке?

Применение дифференцированной методики расчета выплат по ипотечным кредитным продуктам, определенно, выгоднее аннуитетного способа погашения задолженности перед банком.

Убедиться в этом гораздо проще на примере: в кредит была взята сумма, размер которой составляет 10 млн. рублей.

При использовании аннуитетного способа погашения задолженности по кредитному займу:

Количество месяцев кредитования Ставка по кредиту, % Величина ежемесячного платежа, тыс.руб. Суммарные выплаты, тыс.руб.
5 13.7 % 231,4 3 900
10 14 % 155,3 18 600
15 14.25 % 134,9 2 430
20 14.5 % 128,0 30 700
25 14.75 % 126,1 37 800
30 15 % 126,4 45 500

При использовании дифференцированного способа погашения задолжности по ипотечному займу:

Продолжительность кредитования (количество месяцев) Процентная ставка по кредитному займу, % Размер первого платежа/последнего платежа, тыс.руб. Итоговые выплаты, тыс.руб.
5 13.75 % 281,3/168,6 13 500
10 14 % 200,0/84,3 17 100
15 14.25 % 174,3/56,2 2 070
20 14.5 % 162,5/42,2 24 600
25 14.75 % 156,3/33,7 28 500
30 15 % 152,8/28,1 3 260

При сравнении платежей с идентичными условиями (продолжительность кредитования, величина процентной ставки) можно заметить некоторую зависимость.

Например, если была взята ипотека на срок в 30 лет, то разница в полной стоимости будет составлять 1.29 раза. – довольно немало, если учитывать суммы, берущиеся в кредит для покупки квартир или иной недвижимости.

При принятии решения взять кредит не стоит торопиться, так как гораздо выгоднее взять ипотечный кредит на 10 лет с годовой ставкой 14% и переплатить при этом всего 1.86 млн. рублей, чем на 30 лет с процентной ставкой 30% и суммой выплат 4.5 млн.

Очень важно правильно планировать свои расходы с точки зрения финансовой выгоды. Это позволит существенно сократить расходы или время на осуществление выплат по кредитному займу.

Таким образом, можно сделать вывод, что дифференцированный платеж выгоден лишь в том случае, если задолженность будет погашаться на протяжении всего срока кредитования.

Поэтому при выборе способа оплаты долга по ипотечному займу следует в первую очередь определиться, планируется ли его досрочный возврат.

Какие банки предлагают дифференцированную схему выплат по ипотечному кредиту?

Сегодня довольно большое число кредитно-финансовых учреждений занимается ипотечным кредитованием. Но лишь некоторые могут предложить схему выдачи ипотечных займов, предполагающую погашение кредитного «тела» и долга по начисленным процентам различными долями, так как большинство получателей займов чаще всего досрочно возвращает ссуды, что крайне невыгодно банку.

В современных условиях рынка только три банка готовы выдать ипотечный заем с дифференцированной системой расчета выплат:

  • Петрокоммерц. Предлагает довольно широкий спектр различных ипотечных программ, позволяющих решить жилищный вопрос. Погашать задолжность можно дифференцированными и аннуитетными платежами. При любом виде платежей возможно досрочное погашение задолженности.
  • Нордеа Банк. Не очень известная финансовая структура. Но, тем не менее, довольно надежная и вероятность быть обманутым в ней равна нулю. Погашение долга возможно как аннуитетными, так и дифференцированными платежами.
  • Газпромбанк. Один из самых надежных и старых банков России. Он предлагает ипотечные продукты на самые разные сроки (до 30 лет). Также имеет довольно гибкую систему оценки платежеспособности клиентов, благодаря которой получить кредит в нем относительно не сложно.

Другие, не менее известные и надежные банки, ранее также выдавали ипотечные кредиты, платежи по котором могли осуществляться дифференцированным способом.

Но позже от этого пришлось отказаться, так как такой подход был крайне невыгоден по различным причинам для финансовых структур, выдающих ипотеки.

Прежде, чем идти в банк и оформлять ипотеку, стоит тщательным образом все продумать и просчитать, вооружившись калькулятором, листком бумаги и карандашом.

: Какой вид платежей выбрать — аннуитетный или дифференцированный?

Источник: http://ipotekam.com/dolg/vidy-platezhej-po-ipoteke/ipoteka-s-differencirovannymi-platezhami.html

Ипотечный кредит в разрезе. Аннуитетный и дифференцированный типы платежей

Ипотечный кредит в разрезе. Аннуитетный и дифференцированный типы платежей

Существует  целый ряд параметров ипотечного кредита: это и его размер, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, санкции за досрочное погашение, комиссия и т.д. Всего насчитывается до 60 параметров ипотечного кредита. И все они далеко не равноценны.

Многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке.

Кстати, ставка кредита — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный.

Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах.

В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и  в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.

Дифференцированный платеж

Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны.

Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.  Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.

Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.

Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под  аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.

Аннуитетные платежи.

С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий. Остановимся на них подробно.

Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает  в первую половину срока.

Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга.

Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.

То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету.

Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье.

«Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

О “белости и пушистости» банков.

Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать.

И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента!. «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?»

В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке.

Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости.

Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита.

Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.

Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована).

Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей.

Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами.

Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.

Итак, резюме:

Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи.

В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше.

Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький.

В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования – если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж

Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.

В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.

Шалов Р.В. аналитик RealtyPress.ru

Ключевые понятия:Ипотечный калькулятор, Как сохранить деньги

Источник: http://www.RealtyPress.ru/ipoteka/analitika/31-01-2007.html

Дифференцированные платежи это выгодно. Преимущества и недостатки выбора дифференцированного графика платежей, особенности расчета и досрочной оплаты

Дифференцированные платежи это выгодно. Преимущества и недостатки выбора дифференцированного графика платежей, особенности расчета и досрочной оплаты

Дифференцированные платежи это

У любого клиента банка, который использовал своей жизни потребительское кредитование, возникает вопрос – почему размер ежемесячной оплаты именно такой и из чего он состоит. Плата по займу, как правило, складывается из двух частей. Первая – это, так называемое, тело долга.

Иными словами, это та часть платежа, которая идет в оплату самого кредита. Вторая же часть – это проценты за пользование займом. В редких случаях есть еще и третья часть – комиссии и дополнительные платежи.

Их наличие или отсутствие должно быть четко отражено в договоре кредитования, но встречаются они не так часто.

При выдаче займа коммерческая структура (банк или другая кредитующая организация) предлагает своему клиенту одну из нескольких схем, по которым рассчитывается размер ежемесячного платежа и распределяется величина процентов и размер тела долга. Самыми распространенными системами расчетов являются дифференцированные платежи и аннуитетные платежи.

Сегодня мы рассмотрим первую схему, расскажем об основных ее плюсах и минусах, а также определимся, в каких ситуациях ее использование поможет сэкономить.

Дифференцированные платежи это

Несколько десятков лет назад банковские структуры были не так лояльны, и данный вид являлся единственным возможным для потенциальных клиентов. В связи с этим дифференцированные платежи это был базис, однако, в наши дни подобный способ оплаты применяют все реже и реже.

Само название этой системы расчетов берет свое начало от латинского слова differentia – «разница, отличие». В этом кроется вся особенность подобного платежа. Главное его отличие в том, как распределяются проценты и оплата основной суммы кредита.

При выборе дифференцированного графика ежемесячный взнос уменьшается с каждым месяцем, т.к. тело долга делится равномерно, а вот величина процентов начисляется отдельно. В связи с тем, что с каждым платежом основная масса кредита уменьшается, проценты, начисляемые каждый месяц, также становятся меньше.

Это в свою очередь и ведет к уменьшению месячного платежа. Первый месяц по кредиту с дифференцированным графиком будет самым дорогим, а последний взнос по договору кредитования наоборот будет минимальным, т.к. большая часть ссуды уже выплачена и проценты начисляются лишь на размер остаточного платежа.

Для банков подобный график вне всякого сомнения является выгодным, так как позволяет получить сверхприбыль в виде процентов на первых этапах пользования кредитом. Но выгоден ли этот способ для плательщика и стоит ли его вообще использовать?

Дифференцированные платежи это выгодно

Подобный вид платежей имеет ряд неоспоримых преимуществ. На каждом из них следует остановиться подробнее.

Во-первых, итоговая переплата при дифференцированных платежах будет меньше, чем займ на аналогичный срок с аннуитетными (равными) взносами. Это вызвано тем, что сумма основного долга гасится равномерно за счет фиксированной оплаты, а начисляемые проценты уменьшаются пропорционально снижению суммы кредита.

Для примера возьмем ситуацию с ипотечным кредитом на 2 000 000 рублей при ставке 15% годовых и сроке 120 месяцев (10 лет). При дифференцированных платежах итоговая переплата будет меньше на сумму около 360 000 рублей за весь срок по сравнению с равными платежами на то же время и при той же ставке. Это около 36 000 в год или 3 000 рублей в месяц.

Стоит отметить, что вне зависимости от суммы кредита, срока договора или кредитной ставки, дифференцированный график платежей всегда будет содержать меньшую итоговую переплату.

Во-вторых, дифференцированные платежи облегчают нагрузку в последние месяцы действия кредитного договора. В случаях больших займов на длительный срок подобная особенность может сыграть на руку заемщику. Пока мы молоды и можем трудиться, есть возможность платить больше.

Если клиент может себе позволить обслуживать кредит с высоким ежемесячным взносом первую половину срока действия договора, то ближе к его окончанию сумма ежемесячного платежа будет существенно меньше. Так при той же ипотеке в 2 000 000 рублей платеж в первый месяц составляет около 42 000 рублей, а последний платеж будет меньше 17 000 рублей.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Минусы дифференцированного платежа

Само собой, подобная система расчетов не лишена недостатков, при чем как прямых, так и косвенных.

К числу прямых недостатков следует отнести большой размер ежемесячного взноса в первой трети срока кредита. Некоторые заемщики переоценивают свои силы при выборе графика с дифференцированными суммами.

Перед тем, как определиться с выбором, следует тщательно проанализировать все источники поступлений денежных средств, которые вы используете.

Если ежемесячные доходы семьи не позволяют вносить существенные суммы в первые несколько месяцев, то дифференцированные платежи не подходят в вашей ситуации, и стоит рассмотреть другие варианты.

В качестве косвенного недостатка следует отметить некоторую тенденцию к снижению популярности такого алгоритма. Банк и прочие кредитные организации при оценке кредитоспособности клиента в первую очередь опираются на данные о его доходах и оценивают возможность своевременного погашения задолженностей. Напомним, что по закону платеж по кредиту не может быть больше половины дохода клиента.

В таких ситуациях, банки, как правило, предлагают суммы гораздо меньшие, чем требуются клиенту. И последнем приходится либо довольствоваться малым, либо обращаться в другую кредитную организацию.

Досрочное погашение

Оплата займа с опережением срока всегда несет в себе существенную экономию средств вне зависимости от выбранного графика оплаты. Но в случае с дифференцированными платежами разница будет более заметна.

Досрочное погашение позволяет серьезно сэкономить при пользовании кредитом, ведь при дифференцированных платежах с уменьшением основного долга снижается величина ежемесячного отчисления за счет снижения начисляемых процентов.

Однако, для этого недостаточно просто разместить необходимую сумму на кредитном счету. Для досрочного погашения кредита клиенту следует обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением.

В этом случае плательщик может рассчитывать на сокращение срока действия кредита или на уменьшение ежемесячного платежа.

Не все кредитные организации предоставляют возможность подобного выбора, поэтому такая возможность следует заранее обсудить с представителями банка и проследить, чтобы она была отмечена в договоре.

Как самостоятельно рассчитать размер дифференцированного платежа

Расчет дифференцированного платежа

Размер погашения основного долга исчисляется следующим способом: нужно сумму кредита поделить на общее число месяцев, в которое планируется погашение кредита. Результат и будет являться основной платой по кредиту.

b = S / N , где

b – основной платёж, S – размер кредита, N – количество месяцев.

Для определения количества начисленных процентов необходимо остаточную сумму кредита помножить на ставку по кредиту, а затем поделить на 12 месяцев.

p = Sn * P / 12, где

p –проценты, Sn – остаток задолженности на период, P – годовая процентная ставка по кредиту.

Для того, чтобы найти Sn (остаточная задолженность), необходимо размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов, а полученное число вычесть из изначальной суммы кредита.

Sn = S – (b * n) , где

n – количество прошедших периодов
Однако, для вашего удобства в сети Интернет есть огромное количество онлайн калькуляторов для расчета подобных данных. Их использование существенно сократит время и позволит заранее еще до визита в банк оценить свои силы и определиться с удобным для вас графиком.

Дифференцированные платежи это. Итоги

При выборе способа расчета ежемесячного платежа следует быть аккуратным и грамотно рассчитывать свои возможности. Дифференцированный график из-за особенностей расчета позволяет сильно сэкономить на общей переплате, но предъявляет большие требования к оплате первых месяцев кредита. Это выгодно при использовании больших займов на длительный срок (более 5 лет).

Некоторые кредитные организации позволяют произвести перерасчет и изменить график оплаты. Банки, как правило, заинтересованы в получении выданных ранее средств. Однако, это является скорее исключением, нежели правилом.

Источник: https://www.credytoff.ru/differentsirovannye-platezhi/

Чем аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных

Чем аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных

Использование заемных средств широко практикуется многими российскими семьями для осуществления дорогостоящих покупок, приобретения услуг в сфере медицины, образования и т. д.

Банковский сектор предлагает воспользоваться самыми разнообразными кредитными пакетами, рассчитанными на потребителей с любым достатком, взимая за использование займа определенный процент.

Однако, оформляя кредит, следует заранее просчитать, какова будет переплата по процентам и будет ли возможность оплачивать обслуживание долга перед банком.

Сумма переплаты волнует каждого заемщика, ведь данные средства придется уплачивать сверх использованной суммы.

Поэтому, чем ниже будет переплата и доступнее условия погашения, тем легче будет вовремя и в полном объеме погасить кредит с минимальными для себя рисками.

Помимо размера процентной ставки, на величину переплаты оказывает и другой, не менее значимый показатель — вид расчета платежа. В настоящее время в портфеле банков представлены предложения с двумя видами расчетов: дифференцированными и аннуитетными.

Чтобы использовать займ с максимальной для себя выгодой, необходимо разобраться в данных понятиях. Кроме того, полезно знать, чем аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Из чего состоит полная стоимость кредита

Обращаясь за денежными средствами в банк, заемщик уведомляется об условиях кредитования. Ведь за использование банковских средств банк потребует определенную сумму. Если суммировать все затраты на выплату долга, складывается общая стоимость по кредиту. Она состоит из трех составляющих:

  1. Основная сумма – размер денежных средств, предоставленных кредитной организацией своему клиенту на установленных по договору условиях.
  2. Сумма по процентам, взимаемым за использование займа.
  3. Комиссия банка, иные обязательные расходы.

Определяя размер переплаты, прежде всего, заемщики обращают внимание на величину ставки, но кроме нее на выплаты оказывает непосредственное влияние и тип исчисления платежей в счет погашения долга банку. В зависимости от типа расчета платежей, различают:

  • аннуитетные;
  • дифференцированные платежи.

Аннуитетные платежи и дифференцированные платежи — это способы расчета ежемесячных взносов по обслуживанию основного долга, погашения процентов по выбранному кредитному продукту.

Основное отличие аннуитетных платежей от дифференцированных в размере ежемесячной оплаты и погашения процентов: если по аннуитетным платежам сумма выплаты в течение всего срока кредитования не изменяется, то при дифференцированных взносах сумма постепенно снижается, и к окончанию срока кредитования становится минимальной.

Банку выгоднее, чтобы клиент как можно дольше и больше уплачивал взимаемый процент, по этой причине не во всех кредитных организациях предусмотрена возможность досрочного закрытия кредита. Запрет на погашение займа сверх положенного по графику незаконен, об этом говорится в ст.11 Закона «О потребительском кредитовании» №353-ФЗ.

Аннуитетные платежи

При осуществлении платежей в фиксированных значениях по мере погашения изменяется структура оплаты: если на первых сроках основная часть платежа представляла собой выплату по процентам, лишь незначительно снижая основной долг, то по мере приближения срока окончания выплат, становится больше доля, отводимая на возврат основной суммы. Данный способ позволяет финансовой организации обезопасить себя на случай недополучения дохода в связи с невозвратом долга или досрочной полной выплатой.

Многие заемщики находят такой вариант уплаты максимально удобным – нет необходимости каждый раз сверять, какая сумма должна перечисляться в этот месяц. Также можно легко планировать предстоящие траты с учетом фиксированного взноса по кредиту.

Порядок расчета

Несмотря на кажущуюся простоту, формула для определения аннуитетного платежа довольно сложна, в связи с чем большинством финансовых организаций разработаны и предлагаются к использованию кредитные онлайн-калькуляторы, автоматически рассчитывающие платеж в зависимости от вводимых условий кредитования.

Суть расчета заключена в учете всей суммы по процентам за весь период кредитования и суммы основного долга, разделенных по равным платежам на весь срок займа. В результате заемщик сталкивается с ситуацией, когда основной долг на первых этапах погашения практически не меняется. Для того чтобы рассчитать сумму, требуемую для погашения, необходимо выполнить два действия:

  1. Определить коэффициент аннуитета.
  2. Умножить размер основного долга на коэффициент.

Большую сложность представляет расчет в первой части при установлении величины коэффициента.

Формула для нахождения аннуитетного коэффициента выглядит следующим образом:

  • С – 1/12 ставки кредита;
  • п – период использования заемных средств в месяцах.

Из данного платежа в первые месяцы погашения основные средства направляются на оплату процентов. Стоит принять во внимание, что возврат основного долга незначителен.

Плюсы и минусы

Такая система расчета имеет положительные свойства как для банка, так и для заемщика. Вот основные из них:

  1. Для кредитной организации аннуитет предполагает максимальное сохранение прибыли даже в случае, если заемщик решит погасить долг быстро, вне графика.
  2. Для клиента подобная схема позволяет тщательнее планировать будущие траты, даже на длительный срок, ведь взнос остается неизменным из месяца в месяц.

Еще одним достоинством аннуитетного платежа для граждан является доступность размера платежа на всех этапах погашения.

Для ипотечных заемщиков подобный расчет позволяет запрашивать и успешно получать большие суммы для приобретения жилья, так как сумма долга влияет на размер взноса, а он остается равным в течение всего периода погашения. Тем не менее, аннуитетный платеж влечет за собой более высокую переплату.

При досрочном погашении кредита с аннуитетным платежом банк сохраняет максимум выплат по процентам, т. к. основная доля приходится на первые месяцы обслуживания долга.

Дифференцированный платеж

В случае, если размер взносов по кредиту снижается по мере выплат, займ выдавался при условии использования дифференцированных расчетов платежей. В прошлом, в советской банковской системе данный вид расчетов являлся единственным, который применялся на практике.

Суть использования дифференцированного платежа — снижение остатка долга, на который начисляются проценты по мере внесения средств.

Особенностью применения такого способа является назначение максимальных по размеру взносов в течение первых месяцев использования средств и постепенное снижение величины взноса.

К достоинствам данного расчета относят возможность быстро и с минимальной переплатой закрыть кредитную линию с минимумом переплаты. Однако такое возможно только при условии, если заемщик располагает достаточными суммами для досрочного погашения сверх положенного.

Формирование платежа ведется различным образом, нежели при аннуитетных выплатах. Основной долг (или тело) погашается равномерно в течение периода действия договора с банком. Применение процентной ставки к постепенно снижаемому остатку позволяет минимизировать переплату, особенно при внесении дополнительных сумм сверх установленных по графику.

Расчет

Порядок определения величины ежемесячного взноса более простой. Для выполнения расчетов необязательно пользоваться специальными программами онлайн-калькуляторов. Формула расчета взноса позволяет произвести математические действия практически любому заемщику:

Достоинства и недостатки

Самым значительным достоинством дифференцированного платежа является возможность быстро снизить размер тела кредита, а значит и снизить переплату процентов по нему. Однако далеко не все заемщики в состоянии вносить большие суммы по кредиту в течение первых месяцев, т. к.

наибольшие взносы приходятся на первые несколько траншей. Максимальный размер погашений приходится на первую четверть кредитного срока. Кроме того, планировать расходы с постоянно изменяющимся взносом гораздо сложнее.

 Банки, оценивая свои риски по невозврату кредита, предоставляют займы на более скромные суммы, нежели это происходит при аннуитетном платеже.

Аннуитетный и дифференцированный платеж: разница

Чтобы оценить выгоду каждого из видов платежей, и понять, что такое аннуитетный и дифференцированный платеж, следует сделать предварительные сравнительные расчеты, наглядно показывающие, как меняется размер переплаты в итоге, а также каков размер платежа по разным видам расчета платежа.

О выгоде того или иного вида расчета можно судить из следующей таблицы:

Срок, мес. Ставка,% Аннуитетный платеж (АП) Конечная ст-ть займа по АП Взносы при ДП (1й/последн.) Итоговая ст-ть по ДП Разница, АП-ДП
 60  13,75  22 244  1 335 000  28 125 / 16 857  1 349 500 —          14 500
 120  14  15 526  1 863 000  20 000 / 8 430  1 706 000 157 000
 240  14,5  12 800  3 072 000  16 250 / 4 217  2 456 000 616 000

Из таблицы следует, что переплата по аннуитету тем выше, чем дольше погашается кредит. Если речь идет об ипотечном кредите на 30 лет, сумма достигает весьма внушительных размеров – более миллиона рублей, и увеличивает стоимость займа в разы.

Тем не менее, для ипотеки именно аннуитет является более предпочтительным.

Причина заключена в следующем: при дифференцированном платеже, несмотря на меньшую переплату, основное финансовое бремя приходится на первые месяцы гашения, делая своевременные платежи практически недостижимыми либо существенно ограничивая заемщика в лимите заемных средств. По этой причине использование аннуитета является практически единственным выходом, т. к. позволяет равномерно распределить финансовое бремя на весь период кредитования.

Сравнивая данные таблицы, можно сделать следующие выводы:

  • транши при АП имеют меньший размер, являются фиксированными;
  • переплата по АП больше;
  • для досрочного погашения рекомендуется выбирать ДП.

Если заемщик использует аннуитетные платежи, для сокращения переплаты рекомендуется досрочно вносить средства в первые месяцы кредитования, снижая тем самым процентные выплаты по графику, а тело долга – сверх графика. После частичного погашения по АП пересматривается весь график оплат, а величина ежемесячного взноса снижается.

Рекомендации заемщикам

Для принятия оптимального решения относительно того, каким видом расчета платежей выгоднее воспользоваться, заемщику рекомендуется выполнить предварительные подсчеты с помощью широко распространенных онлайн-калькуляторов.

Внося интересуемые параметры в окна кредитного калькулятора, можно сделать сравнительный анализ того, какая сумма является допустимой для взятия под проценты в банке, на какой срок стоит брать займ, планируется ли досрочное погашение и т. п.

Самым верным способом является использование того калькулятора, который размещен на официальном портале банка. В нем будут отражены текущие процентные ставки, а также актуальные условия по кредиту. Кредитный калькулятор позволит быстро произвести расчет и сравнить аннуитетные и дифференцированные платежи, что лучше для клиента.

Например, онлайн-калькулятор Сбербанка

Если клиент уже заранее знает, что кредит выплатит досрочно, рекомендуется по возможности выбирать предложения с дифференцированными платежами.

В тех случаях, когда интересует получение максимального займа, следует избирать аннуитетный платеж.

Рассматривая различные варианты аннуитетных или дифференцированных платежей, что выгоднее заемщику, может определить только он сам в зависимости от конкретных обстоятельств.

Источник: http://znatokdeneg.ru/uslugi-bankov/kredity/chem-annuitetnye-platezhi-otlichayutsya-ot-differentsirovannyh.html

Аннуитетный или дифференцированный платежи, что выгоднее заемщику

Аннуитетный или дифференцированный платежи, что выгоднее заемщику

При получении определенной суммы в кредит заемщик не задумывается, по какой схеме он будет выплачивать долг.

Клиент банка получает на руки кредитный договор с графиком платежей и указанием вида платежа, но немногие знают, что это — аннуитетный или дифференциальный платеж. На данный момент выбор клиенту предоставляет не каждая финансовая организация.

Перед подписанием кредитного договора желательно уточнить метод и схему выплат. Это поможет определить целесообразность досрочного погашения долга.

Аннуитетный метод: плюсы и минусы

Финансовые организации при оформлении кредита уточняют метод погашения, аннуитетный или дифференцированный. Особенностью аннуитетного кредита является постоянный ежемесячный платеж, не меняющий своего размера в течение всего срока кредитования.

В графике платежей указывается фиксированная сумма, которую заемщик вносит на счет одного и того же числа каждого месяца. Это наиболее распространенная система кредитования. Она остается ведущей в России на данный момент. Ипотека аннуитетные или дифференцированные платежи допускает редко. Она выдается в большинстве случаев при условии фиксированных взносов.

Несмотря на то, что сумма неизменна, система оплаты не так проста, как может показаться на первый взгляд. В первой половине срок большую часть выплат составляет процент, меньшую – тело долга. Во второй половине срока ситуация меняется. Другими словами, вначале заемщик выплачивает проценты по кредиту, а затем основной долг.

Аннуитетный кредит имеет свои преимущества:

  • Заемщик знает сумму платежа. Клиенту банка не нужно держать в голове сложные формулы и цифры. Размер выплат не меняется на протяжении всего срока кредитования. Простота и удобство для клиента сочетаются с выгодой для банка.
  • Получить можно любой вид кредита. Если говорить о том, какой кредит лучше, аннуитетный или дифференцированный, не стоит забывать о его доступности. Аннуитетный платеж принимается в любом банке, дифференцированный встречается реже.
  • Налоговый вычет выше. После покупки квартиры заемщик подает документы на налоговый вычет. Сумма вычета начисляется с учетом всего долга, включая проценты. Большой процент увеличивает сумму вычета.

Для расчета платежа есть специальные формулы и калькуляторы. Заемщик вводит сумму займа, срок кредита в месяцах и размер процента.

Финансовые организации давно выявили выгодность подобного метода погашения кредита. Для заемщика есть несколько минусов. Например, переплата по кредиту выше. Досрочное погашение в этом случае выгодно в первой трети срока. Проценты выплачиваются вначале, поэтому в дальнейшем досрочное погашение не дает никаких преимуществ кроме сокращения срока.

Особенности дифференцированного метода

Дифференцированный кредит долгое время был единственным в России. Сумма платежа в этом случае нефиксированная, она сокращается по ходу выплат. Вначале срока заемщик выплачивает основной долг. По мере сокращения тела кредита уменьшается и выплата, поскольку процент начисляется на остаток долга.

Основная сумма задолженности делится на весь срок кредитования равными частями по месяцам. Меняется размер выплат по процентам. Процентная ставка остается фиксированной, но сумма долга уменьшается ежемесячно, соответственно уменьшаются и выплаты.

Плюсы дифференцированного метода очевидны:

  • Ежемесячные платежи уменьшаются. С каждым месяцем взнос становится меньше, финансовая нагрузка на заемщика снижается. Это основное преимущество дифференцированного погашения. Однако его же можно считать недостатком, так как в первой половине срока платежи довольно крупные.
  • Переплата ниже. Ежемесячные платежи уменьшаются, поэтому в итоге сумма переплаты получается невелика. Из-за этого получить большой кредит на покупку жилья проблематично.
  • Досрочное погашение выгодно в любой момент. Проценты гасятся не в начале, а на протяжении всего срока, поэтом выплатить кредит досрочно выгодно в любой момент.

К недостаткам метода относятся большая финансовая нагрузка в начале срока. Первое время платежи будут крупные, поэтому требования к платежеспособности клиента выше. Его доход должен составлять на 20-25% больше, чем при аннуитетном кредите.

При выдаче дифференцированного кредита банк рассчитывает меньшую максимальную сумму из-за более высоких начальных платежей.

Просчитать ежемесячные выплаты не так просто из-за постоянно изменяющейся суммы. Но расчетами занимаются не заемщики, а работники банка. При заключении кредитного договора клиенту выдается график платежей. Достаточно следить за графиком и вносить указанную сумму.

Чтобы рассчитать дифференцированные и аннуитетные платежи, формулы можно найти на сайте выбранной финансовой организации. Проще произвести расчет с помощью онлайн ипотечного калькулятора.

Выбор метода погашения кредита

Выгода того или иного метода зависит от конкретной ситуации и платежеспособности заемщика. Банк может предложить на выбор аннуитетный или дифференцированный платежи, что выгоднее заемщику, решается по ситуации.

Сумма ежемесячного взноса может отличаться незначительно. Основное отличие двух методов заключается в системе расчета и итоге. Несмотря на то, что в результате при дифференцированном методе сумма переплаты ниже, он не всегда выгоден заемщику.

Выбирать метод нужно с учетом нюансов:

  • Важным является вопрос, выгоден аннуитетный платеж или дифференцированный при досрочном погашении. Заемщику, рассчитывающему погасить кредит раньше срока, выгоднее брать дифференцированный кредит. При фиксированных взносах выгоды в досрочном погашении нет, если прошло больше половины срока.
  • Если заемщик имеет небольшой или нестабильный доход, предпочтительнее аннуитетный платеж. Клиент сможет рассчитывать свои траты, выплачивать фиксированную небольшую сумму ежемесячно.
  • При длительных сроках кредитования эксперты рекомендуют брать дифференцированный кредит. Со временем финансовое положение клиента может измениться, уменьшающийся размер взносов поможет выплатить займ до конца.
  • Дифференцированный платеж не обязательно высчитывать каждый месяц. Заемщик может постоянно класть на счет фиксированную (не меньше начальной) сумму. Сниматься будет необходимая сумма, а остаток останется на счете. Через определенное время (год, полгода и т.д.) заемщик может прийти в отделение банка, написать заявление на перерасчет. Сумма на счете будет снята и пойдет на погашение долга.
  • В случае, если заемщик уверен в своей платежеспособности и планирует погасить кредит в ближайшее время после получения, аннуитетный кредит будет выгоден.

Финансовые организации не всегда предлагают выбор метода погашения клиенту. Подобрать наиболее выгодный вариант можно при рассмотрении нескольких программ в разных банках. Учитывается также размер суммы и доход клиента. Аннуитетные займы выдаются в большинстве случаев.

Изменение платежа. Выбор банка

Заемщику следует знать, что дифференцированный метод на данный момент нельзя назвать популярным. При поиске займа можно столкнуться с большим количеством отказов. Финансовые организации стараются защитить себя от рисков. При больших суммах кредита гарантией безопасности служит аннуитетный способ, поскольку заемщик гасит проценты в начале срока.

Многие заемщики стараются изменить аннуитетный платеж на дифференцированный, чтобы сэкономить, но финансовые организации на смену платежа соглашаются крайне редко.

Это невыгодно для банка и сложно для заемщика.

При аннуитетном методе клиент выплатил большую часть процентов в первой половине срока кредитования, перерассчитать остаток долга и проценты, чтобы перевести его в дифференцированный, достаточно сложно.

Если аннуитетную ипотеку выдает любой банк, то при покупке квартиры в ипотеку поиск вариантов с дифференциальными платежами может затянуться. Список банков, работающих по подобной системе, ограничен.

  • Россельхозбанк. Выбор программ довольно широк, но на дифференцированный метод организация соглашается не всегда. Средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 14-16% в зависимости от условий и требований к заемщику.
  • Нордеа. Крупный банк с иностранным капиталом, который тем не менее можно найти не в каждом городе. Нордеа Банк предлагает ипотечный кредит с возможностью выбора способа погашения. Ставка зависит от многих факторов, но средний процент составляет 18-22%, что считается довольно высокой ставкой. Кредиты выдаются заемщикам от 18 лет.
  • ГазромБанк. Крупный банк, предлагающий множество ипотечных программ для молодых семей, военнослужащих и других слоев населения. Выбор способа погашения возможен при определенных программах, утонять которые нужно в отделении банка. Средняя процентная ставка составляет 11-12%.
  • Петрокоммерц. Банк предлагает ипотеку и потребительские кредиты на крупную сумму. Выбор платежа можно обсудить с кредитным менеджером. Процентная ставка для ипотеки составляет 12-13%, для потребительского кредита 20-22%.

При выборе финансовой организации учитывается не только метод выплат, то и максимальная сумма кредита, ставка, сроки и требования к заемщику.

Источник: http://ipotekami.ru/annuitetnyj-platezh-i-differencirovannyj-raznica/

Рассчитать ипотеку в банках – условия кредитов, ежемесячные платежи и досрочное погашение

Заветная мечта всех граждан – иметь собственное жилье, обустроить комнату для детей. При современном уровне доходов для приобретения жилища деньги необходимо копить десятилетиями.

Приблизить время покупки можно с помощью кредита.

Перед принятием решения взять заем, необходимо оценить свои возможности, рассчитать ипотеку, определить сумму ежемесячного платежа и сопоставить его со своими доходами.

Что такое ипотека

Для кредитования покупки недвижимости предусмотрен ипотечный кредит. Такой способ займа предполагает оформление двух договоров:

  • кредитования – на выдачу заемных средств;
  • залога – как гарантии возврата полученных в долг денег.

В качестве обеспечения займа выступает приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость. Владелец ограничен в правах на заставленную собственность. При оформлении договора обеспечения накладывается публичное обременение на дом, квартиру или земельный участок, и операции с такой недвижимостью считаются невозможными. Запрет длится до полного погашения заемщиком своей задолженности.

В случае наступления обстоятельств, когда кредитополучатель не в состоянии выплачивать ежемесячные взносы, банк может отстрочить платежи или принять решение о продаже залога. Оформить покупку недвижимости в долг могут лица:

  • имеющие гражданство РФ;
  • которые имеют постоянную регистрацию;
  • в возрасте от 18 до 55 лет;
  • с трудовым стажем.

В России выдачу ипотечных займов производят крупные банки: Сбербанк, Открытие, ВТБ 24, Россельхозбанк, Газпромбанк. Преимущественно жилищные ссуды выдаются в рублях, покупать на заемные средства можно земельные участки, объекты недвижимости на первичном и вторичном рынке. Кроме обязательного обеспечения, ипотечное кредитование имеет и другие отличительные особенности:

  • договор оформляется на длительный период;
  • размер ссуды достигает значительных размеров.

Перед выдачей заемных средств на покупку недвижимости кредитная организация производит оценку платежеспособности клиента, расчет ипотеки. Размер кредита зависит от:

  • величины зарплаты кредитополучателя;
  • срока кредитования;
  • стоимости недвижимости.

Рассчитать ипотеку кредитной организации необходимо так, чтобы ежемесячные платежи по долговым обязательствам не превышали половины доходов заемщика.

При расчете из суммы заработка кредитополучателя вычисляются другие имеющиеся расходы по выплатам.

Такие нормы финансовое учреждение соблюдает с целью сохранения финансового резерва для заемщика на случай уменьшения заработка, потери работы или ухудшения здоровья.

Предварительно подсчитать предполагаемый размер ежемесячного взноса можно самостоятельно. Примерный расчет ипотечного кредитования легко выполнить, если использовать офисную программу Excel. Необходимо прописать формулы для получения результатов в столбцах таблицы на:

  • погашение долга;
  • погашение процентов;
  • общую сумму платежа за месяц;
  • остаток долга на конец месяца.

В результате можно получить таблицу, которая содержит примерный график внесения ожидаемых платежей для погашения задолженности. Отдельно необходимо для сравнения произвести подсчет данных для аннуитетных и дифференцированных платежей. Рассчитать стоимость ипотеки можно при суммирования всех ежемесячных выплат процентов по займу с помощью функции «Итог».

Расчет онлайн

Существует дополнительный удобный вариант рассчитать ипотечный кредит онлайн: можно воспользоваться калькулятором. Заемщику необходимо внести в ячейки для заполнения желаемые параметры кредита – сумму и срок, размер доходов, способ выплат. Калькулятор поможет разобраться в вопросе, что дороже – аренда квартиры или расходы по займу.

Что надо знать об ипотеке

Определяющей величиной в расходах по обслуживанию кредита является размер процентной ставки. Расчет стоимости ипотеки производят с учетом других величин:

  1. Оплата услуг юриста. Обязательным условием по кредиту с предоставлением залога является нотариальное заверение документа.
  2. Сумма страхового полиса. Заемщику необходимо застраховать недвижимость, которая передается в обеспечение ссуды.

Законодательством России предусмотрен способ уменьшения расходов по жилищному кредитованию с помощью налогового вычета. Есть два способа учета ипотечных расходов: в бухгалтерии при начислении зарплаты или в налоговой инспекции по итогам за год. Перед тем как рассчитать стоимость ипотеки, необходимо уменьшить сумму расходов на величину налогового вычета.

Какой первоначальный взнос по ипотечному кредиту

Кредитные средства, которые выдаются заемщику, в исключительных случаях равняются стоимости недвижимости, переданной в залог. Условия ипотечного договора предусматривают внесение заемщиком самостоятельно части стоимости объекта. Минимальная величина первоначального взноса в кредитных организациях России начинается с десяти процентов.

Договором банка может быть предусмотрено внесение первоначального взноса за счет средств материнского капитала.

Чем больше внесет кредитополучатель собственных средств, тем меньше необходимо будет занимать кредитных, величина первоначального взноса влияет на размер процентной ставки.

Для определения стоимости недвижимости кредитополучателям необходимо прибегать к услугам экспертов. Это необходимо учитывать для того, чтобы правильно рассчитать стоимость ипотеки.

Ежемесячный платеж­

После оформления ипотечного договора кредитная организация предоставляет заемщику график погашения кредита: он содержит дату внесения денег и необходимую сумму взноса. Ипотечные платежи включают ежемесячную сумму для погашения задолженности по телу кредита и начисленные проценты на остаток кредитных средств на дату внесения платы по задолженности.

Страхование объекта недвижимости­

Ипотечное обеспечение предполагает покупку кредитополучателем страхового полиса на недвижимость для гарантии возврата заемных средств кредитной организации. Страховка объекта недвижимости может быть внесена одним платежом или разбита на весь период кредитования, но расходы на оформление договора страхования увеличивают стоимость жилищного кредитования.

Страхование жизни и здоровья

Оформление договора на страхование жизни и здоровья при ипотеке не является обязательным для выдачи кредита, но страховой полис может увеличить шансы граждан на получение заемных средств и облегчить жизнь заемщика при потере работы, уменьшении заработка или ухудшении здоровья. В таких случаях ежемесячные взносы выплачивает (по условиям договора) страховая компания. При страховании необходимо вновь рассчитать ипотеку и добавить стоимость страхового полиса.

Возможность досрочного погашения ипотечного кредита

Расходы по ипотечному кредиту большие, за весь период кредитования сумма переплаты по жилищной ссуде может составлять до трехсот процентов заемных средств.

Долговые обязательства значительно уменьшают месячный бюджет граждан, и, если можно погасить кредит досрочно, деньги необходимо вносить немедленно.

Гражданским Кодексом предусмотрена процедура досрочного внесения средств заемщиками – предоставление кредитополучателем в банк письменного заявления за тридцать дней до даты погашения. Для заемщика существуют две возможности:

  • внести всю оставшуюся сумму задолженности;
  • частично погасить долг.

Банки в пределах закона устанавливают свой порядок досрочного погашения. Так, требованиями Сбербанка предусмотрена подача заявки с указанием даты, суммы погашения и счета, на который будет совершен перевод средств.

Время перевода должно соответствовать рабочему дню.

В банке ВТБ 24 для частичного погашения необходимо подать заявку за день до указанной в графике платежей даты внесения очередного месячного взноса, для полного погашения – за день до внесения средств для закрытия задолженности.

Схема расчета ипотеки

Жилищное кредитование предусматривает длительный период выплат значительных сумм заемщиком, поэтому необходимо реально оценить свои возможности, предусмотреть варианты решения финансовых вопросов при потере работы, рождении ребенка, ухудшении здоровья.

Кредитополучателю нужно рассчитать ипотечный платеж, который нужно будет отдавать банку ежемесячно, и сравнить со своими доходами.

Формула расчета ипотечного кредита для определения размера ежемесячного платежа включает две величины: сумму погашения основного долга и начисленные за месяц проценты по займу.

Расчет процентов по ипотечному кредиту

Перед обращением в банк с заявкой на ипотечный заем кредитополучателю необходимо рассмотреть предложения нескольких банков, рассчитать стоимость ипотеки, определить, где выгоднее заимствовать. Величина расходов по жилищному кредитованию зависит от того, какой процент по ипотеке и по какому принципу происходит начисление процентов. Банк может устанавливать процентную ставку:

  • фиксированную;
  • плавающую;
  • комбинированную.

Фиксированная ставка процента

Точно рассчитать стоимость ипотеки за весь период заимствования можно, если банк установил фиксированные ставки по ипотеке. Процентная ставка указывается в условиях договора и остается неизменной до полного погашения кредита. Фиксированные проценты по займу выгодны заемщикам, которые не планируют досрочное погашение и боятся увеличения расходов по долговым обязательствам.

Плавающая ставка процента

Для кредитополучателей, которые прогнозируют возможность погашения задолженности раньше срока, выгодна плавающая ставка по ипотеке.

Она устанавливается на уровне ниже фиксированной ставки и состоит из двух величин: маржи банка и рыночного индекса. Маржа банка – постоянная величина, она находится в пределах 1,5-2,5%.

Рыночный индекс может изменятся в сторону увеличения или уменьшения, но в пределах небольшого периода колебания могут быть незначительными.

Комбинированная ставка

Условиями договора кредитования может быть предусмотрена комбинированная ставка процентов.

этого понятия состоит в том, что на начальном этапе кредитования на 3-5 лет устанавливается низкая, но фиксированная процентная ставка. После этого периода начинает действовать плавающая ставка.

Такие условия удобны для кредитополучателей, которые планируют погасить задолженность до окончания периода действия фиксированной ставки.

Как рассчитать платеж по ипотеке

Величина суммы погашения кредитных обязательств зависит от выбора варианта выплат. По-разному производят расчет ежемесячного платежа для аннуитетных и дифференцированных выплат. Банки больший доход получают при аннуитетных платежах, поэтому дифференцированный принцип расчета используется небольшим количеством кредитных организаций.

Аннуитетный платеж по кредиту

Банки устанавливают заемщикам внесение ежемесячных платежей равными частями – аннуитетами. На начальном этапе заимствования большую часть платежа составляют проценты по займу, а погашение задолженности происходит медленно.

Такой способ является невыгодным для кредитополучателя, ведь в результате будет значительная сумма переплаты.

Платить по ипотеке аннуитет легче в начале задолженности, иногда это единственный доступный способ при небольших размерах доходов и значительных объемах займа.

Дифференцированный платеж

Существует другой принцип определения ежемесячного платежа – всю задолженность делят на количество месяцев в периоде кредитования.

Ипотека с дифференцированными платежами погашается ежемесячно равными частями, а годовые проценты начисляются ежемесячно на остаток долга. Погашение займа происходит быстрее, чем при аннуитетном способе, и расходы по ссуде получаются меньше.

При таком подходе самые большие платежи необходимо вносить на начальном этапе, а это возможно только при больших доходах.

Расчет досрочного погашения кредита

Для сокращения своих расходов на обслуживание долговых обязательств нужно стремиться скорее погашать задолженность. Определить выгоду от внесения средств раньше срока кредитополучателю поможет график досрочного погашения ипотеки. Произвести перерасчет можно самостоятельно, для этого нужно использовать ипотечный калькулятор. Необходимо:

  • проставить параметры действующего кредита;
  • внести в колонку ожидаемую дополнительную сумму платежа;
  • пересчитать расходы при досрочной уплате;
  • сравнить два итога переплаты по действующему варианту и при внесении средств раньше времени.

После внесения дополнительных средств для частичного погашения кредитополучателю необходимо обратиться в кредитную организацию, чтобы вновь рассчитать ипотеку и получить новый график оплаты задолженности.

При дифференцированном способе выплат внесение платежей будет происходить в тех же размерах, только уменьшатся начисления процентов из-за уменьшения остатка долга.

При аннуитетном погашении существуют два варианта, как можно по-новому рассчитать выплаты по ипотеке:

  • погашать задолженность в тех же размерах и сократить время кредитования;
  • уменьшить сумму погашения и сохранить срок ссуды.

: как посчитать ипотеку – ипотечный калькулятор онлайн

Источник: http://sovets.net/11255-rasschitat-ipoteku.html

Сравним аннуитетные и дифференцированные платежи в 2017 году

Сравним аннуитетные и дифференцированные платежи в 2017 годуПоследнее обновление: 18-06-2017Плюсы и минусы дифференцированные и аннуитетные платежи4.4 (88.7%) 23 votes

Планируете купить квартиру в ипотеку, тогда для вас будет актуален вопрос — Какие платежи выбрать аннуитетные или дифференцированные?

Попробуем разобраться с данным вопросом.

Сравним оба варианта на примере ипотеки. В чем разница между данными типами платежей, какие выгоднее для заемщика, какие удобнее удобнее для погашения кредита, плюсы и минусы обоих вариантов.

Что такое аннуитетные платежи?

Аннуитетные платежи — это когда банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования. 

  • большая часть — это проценты за пользование кредитом
  • меньшая часть — это платежи в счет погашения основного долга

К концу выплат по ипотечному кредиту данное соотношение меняется.

  • Основная часть процентов выплачивается в первые 3-5 лет кредита.
  • Начинать гасить ипотеку досрочно нужно в первые годы кредита.

Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет.

Когда возьмете в банке примерный расчет графика платежей, то обратите внимание, какую часть от ежемесячных платежей по ипотеке составляют проценты в начале срока и в конце.

Что такое дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи — это когда каждый месяц платим одинаковую сумму в счет погашения основного долга, проценты из месяца в месяц уменьшаются.

  • Большая часть основного долга будет погашена на несколько лет быстрее, чем при аннуитете.

Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с диф. платежами на 10 лет.

Первое время платежи будут большие, но чем ближе к завершению, тем меньше они будут становиться, и тем легче для семейного бюджета.

Сравним в чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами

С каким типом платежей дадут больше денег?

Дифференцированные платежи в месяц больше на 25-30% чем аннуитетные!

Отсюда вытекает следующая закономерность.

Учитывайте данный момент, если вам потребуется большая сумма.

С какими платежами быстрее будет погашаться основной долг?

При диф. платежах большая часть основного долга будет погашена быстрее.

Простой пример.

Если взять на 10 лет ипотеку, то половина основного долга будет выплачена через 5 лет, а при аннуитетном платеже только через 7-8 лет.

Это наглядно видно на графиках выше.

Можно сокращать на выбор размер платежей или срок кредита

Что дает уменьшение размера платежей при досрочном погашении?

  • С диф. платежами при досрочном погашении сокращается их размер.
  • С аннуитетными платежами можно сократить размер или срок выплат.

Допустим у вас есть какая-то сумма, вы вносите ее досрочно. Тем самым размер платежей станет меньше, соответственно и нагрузка на семейный бюджет также уменьшится.

В случае временных затруднений, платить по графику станет легче. Если же уменьшается срок, то в трудную минуту легче вам не станет от осознания того что осталось платить не 15, а 10 лет. Платеж как был большим, так большим и остался.

В каком случае больше вычет за проценты по ипотеке?

При получении вычета за проценты по ипотеке, с аннуитетными платежами вернуть можно большую сумму.

Хотя можно ли считать это плюсом, если в итоге заплатите больше. Достаточно спорный вопрос. Нужно считать для каждой ситуации отдельно.

С какими платежами будет меньше переплата?

Если брать небольшой кредит на пару лет, то эта разница может показаться не существенной, но если у вас ипотека на 15-20 лет и должны вы банку 3 000 000 рублей, то невольно задумаетесь.

Миф о аннуитетных платежах

С аннуитетом проще планировать семейный бюджет при ипотеке.

Мне сразу хочется задать вопрос тем, кто это придумал.

— Что сложного в учете дифференцированных платежей?

Вы знаете, что максимальный платеж допустим 12 тыс. рублей в месяц (самый первый), а дальше он уменьшается.

Если не хочется каждый раз заглядывать в график платежей, то платите максимальную сумму, а остаток пусть лежит на счете. Со временем там накопится небольшой запас, который в случае чего вас подстрахует.

Когда решите сравнивать, то возьмите в расчет еще и инфляцию

К примеру, если взяли ипотеку в 2014 году на 20 лет, то через 10 лет дифференцированные платежи уменьшатся и не будут казаться большими, а вот аннуитетные останутся без изменений.

Хотя через десять лет с большой вероятностью вы просто погасите ипотеку досрочно.

Какой вид платежа выбрать по ипотеке?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. 

Нужно считать что будет выгоднее в зависимости от конкретной ситуации, поэтому и сравнивать лучше всего именно для ситуации, со всеми вытекающими «за» и «против».

К примеру, если в банке при досрочном погашении части кредита уменьшают размер аннуитетного платежа, а не только срок кредитования. Можно рассмотреть и аннуитет.

Таким образом получим несколько положительных моментов:

  1. Изначально платеж будет меньше.
  2. После частичного, досрочного внесения денег платеж станет еще меньше.
  3. Платить по графику будет намного проще чем с диф. платежами.

Если же вы не планируете гасить ипотеку досрочно в самом начале, то дифференцированный платеж будет выгоднее, переплата по ипотеке меньше.

Источник: http://Moi-ipoDom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html

Прогрессивное погашение кредита: преимущества и недостатки

Прогрессивное погашение кредита: преимущества и недостатки

Банки — это прекрасная возможность сконцентрировать немалую сумму капитала в кратчайшие сроки. Речь идет, конечно же, о кредитном механизме, который несмотря на свои недостатки все еще остается, пожалуй, одним из немногих способов быстро получить доступ к денежным средствам обычному человеку.

Кредит универсален, ликвиден, объемен и доступен каждому. Собственно говоря, найти человека, который хотя бы не задумался о взятии кредита достаточно трудно. При всех своих недостатках не существует более универсального способа аккумуляции капитала.

Впрочем, вместе с капиталом и немалыми возможностями приходят и серьезные обязательства.

Обязательства заемщика серьезно зависят от вида ссуды и классификации банковской структуры. Комиссионные, залог, поручительство, целевая трата ссуды – все это серьезные сдерживающие факторы, которые не позволяют кредитному механизму развернуться в полную силу.

Далеко не всегда заемщик согласен переносить такие неудобства, даже ради аккумуляции капитала. Такой сдерживающий фактор не позволяет банку получить доступ к категории потенциальных заемщиков, которые в первую очередь ценят собственное понятие о свободе.

Однако, все вышеупомянутые обязательства не идут в никакое сравнении с ежемесячными платежами.

Банки, как и любые предприятия, заинтересованы в получении экономического блага. В этом случае в прибыли. С наиболее простой точки зрения прибыль для банка – это разница между процентными ставками, поэтому эта финансовая структура так заинтересована в погашении ежемесячных платежей заемщиком.

При этом мысль о том, что банки заинтересованы в скорейшем погашении ссуды не совсем верна. Банки – это прекрасный пример тщательно выверенной структуры с наиболее эргономичным и эффективным подходом. То есть в первую очередь банк ценит педантичность заемщика в соблюдении условий договора.

Ежемесячная выплата – это прекрасный пример такой синергии.

Что такое ежемесячная выплата?

Ежемесячная выплата более известна как процентная ставка, задача которой обеспечить банку стабильный и пропорциональный доход. По сути процентная ставка – это плата за использование денег банка заемщиком.

Банки, со своей точки зрения, считают, что процентная ставка – это законное требование, погашение которого должно быть соразмерным предоставленной ссуде. С точки зрения заемщика процентная ставка – это невероятно раздутая комиссия банка.

Если рассмотреть отечественные банки поближе, до действительно становиться ясно, что процентная ставка в национальной экономике непомерно велика.

Каковы причины такого положения вещей? Во-первых, необходимо понимать, что процентная ставка – это сложная структура, которая включает в себя множество разнообразных факторов, рисков и переменных. В первую очередь банк рассчитывает получить соразмерную плату за то, что принимает риск потерять свой капитал без возврата вообще.

Во-вторых, речь идет об экономическом цикле, отсутствие предсказуемости и стабильности которого ставит любое предприятие в неблагоприятное положение.

Планировать деятельность в условиях серьезных экономических колебаний невероятно трудно, и более того, даже при наиболее эффективном менеджменте просчитать абсолютно все возможности очень трудно.

В-третьих, банки, формируя процентную ставку, учитывают также особенности ссуды. К примеру, если кредит нецелевой, то заемщик обязан оплатить такую относительную свободу. Или же, если речь идет о краткосрочном займе на карточку клиенту, то оплачивается уже срочность.

То есть ежемесячная выплата – это обязательная к оплате категория, которая неотрывно следует за ссудой. Если заемщик хочет получить доступ к капиталу финансовой структуры, то ему придется считаться с таким обязательством.

Оплачивать ежемесячное отчисление необходимо, в противном случае заемщик становится целью целого спектра различных штрафных санкций.

Какие бывают виды такого обязательства?

Процентная ставка – это понятие неоднородное. Банки очень часто используют разные виды ставок для того, чтобы более эффективно оперировать ссудами. В этом вопросе банки редко придерживаются полной специализации. Каждая из финансовых структур придерживается разнообразных взглядов на формирование процентной ставки.

В зависимости от необходимости ежемесячный платеж может быть аннуитетным и дифференцированным. Аннуитетный ежемесячный платеж наиболее распространен в банковской сфере. его вполне можно назвать данью консерватизму. Главный недостаток аннуитетных платежей – это невозможность уменьшить сумму процентных отчислений.

Такой минус аннуитетных платежей не позволяет предоставлять кредит на долгосрочной перспективе.

Аннуитетный платеж рассчитан на одномоментный займ, поэтому чаще всего потенциальный заемщик обходит его своим вниманием. Дифференцированные платежи гораздо более привлекательны для должника, так как позволяют тому уже на моменте второго или третьего погашения процентов уменьшить общую сумму затрат.

Это позволяет заемщику более эффективно формировать свой бюджет, рассчитывать на дальнейшее погашение кредита.

При этом, сказать абсолютно точно, что дифференцированные платежи менее выгодны для банка нельзя, так как точно сформировать количество потенциальных должников, которые пришли в банк в поисках кредитам именно с прогрессивной ставкой очень трудно.

Помимо базы начисления, отличие аннуитетных платежей от дифференцированных заключается в сроке погашения ссуды. Это не значит, что кредит с аннуитетным платежом оформляется на более короткий срок, вовсе нет.

К примеру, платежи по ипотеке более выгодны в виде дифференцированных обязательств, так как позволяют заемщику на протяжении всего срока погашения обязательства не переплачивать.

Определится с типом ставки поможет кредитный калькулятор.

Предварительный расчет ежемесячного платежа по ипотеке вполне может уберечь заемщика от проблем с нехваткой капитала в дальнейшем. Впрочем, это можно сказать в любом случае, имеет ли дело заемщик с ипотекой или другим кредитом.

Результаты расчета ежемесячного платежа станут прекрасным подспорьем в принятии решения о целесообразности ссуды.

По своей сути дифференцированные отчисления — это та же рассрочка платежа, которая позволяет заемщику дробить первоначальную сумму ссуды.

В чем заключаются особенности дифференцированного платежа?

Дифференцированные платежи отличаются от аннуитетных базисом начисления процентов. Аннуитетный платеж начисляется на первоначальную сумму ссуды. То есть со временем, в процесс погашения ссуды аннуитетный платеж не уменьшается, сумма платежа остается прежней.

Дифференцированный платеж по кредиту со временем уменьшается, так как начисляется на сумму кредита за вычетом уже выплаченной части. То есть дифференцированный платеж заемщику более выгоден, так как позволяет со временем уменьшать сумму ежемесячных платежей. Расчет дифференцированного платежа базируется именно на принципе прогрессивного уменьшения.

При этом такое преимущество дифференцированных платежей сохраняется вне зависимости от вида кредита.

К примеру, ипотечный кредит вполне может быть выплачен дифференцированными платежами. Размер платежа можно рассчитать самостоятельно воспользовавшись обычным аналоговым калькулятором. С другой стороны, можно воспользоваться кредитным калькулятором, который позволяет рассчитать любую сумму платежа и срок погашения ссуды.

Калькулятор такого рода доступен любому заинтересованному в этом сервисе лицу. Ипотечный кредит – это лишь одна из возможностей такого сервиса, овердрафт, автокредит и прочие виды ссуды находится в абсолютно свободном доступе. Помимо ориентировочной суммы платежа, такой калькулятор позволяет проанализировать график отчислений.

Такой график необходим для корректного соотношения источника дохода и ежемесячных затрат.

Если же рассматривать ссуду в целом, то отличие дифференцированных платеже от аннуитетных заключается в весомой ориентации на долгосрочную перспективу.

От года к году процентная ставка изменяется и становится более приемлемой для заемщика, конечно, это существенно увеличивает срок погашения ссуды, однако, если речь идет о значительной сумме, то уменьшение затрат более приоритетно.

Обращаясь к кредиту заемщик в первую очередь рассчитывает получить денежные средства по наиболее мягким условиям. Если же к кредиту заемщик пришел по острой необходимости, то, пожалуй, процентная ставка неважна.

Стоит ли отдать предпочтение именно этому виду процентной ставки?

Главный вопрос, который беспокоит большинство экономических агентов, это в чем заключается выгода субъекта. В отличие от социальной сферы, экономическая целевая ориентация человека значит, что-то стремится к выгоде как для себя, так и для ближайшего окружения.

Кредит в первую очередь интересен для человека как источник выгоды, а не средство достижения благосостояния банка. Погашение кредита дифференцированными платежами позволяет человеку более эффективно направить свои деньги на выполнение обязательств.

Возможности дифференцированных платежей более масштабны, чем узконаправленный и специализированный аннуитетный платеж.

Если же заемщик все еще не решился на оформление ссуды, то стоит провести расчет ежемесячного платежа по конкретному кредиту, проанализировать его и сопоставить со своими доходами.

Аннуитетные и дифференцированные платежи характеризуются простым процессом расчетов, что позволяет совершить их практически каждому.

Если же затронуть конкретику, то кредит с дифференцированными платежами более выгоден человеку в долгосрочной перспективе, однако, далеко не всегда банк предоставляет ссуду с таким ежемесячным платежом.

Перед тем, как ответить на вопрос о том, что такое дифференцированный платеж по кредиту необходимо тщательно проанализировать свои финансовые возможности. Аннуитетный или дифференцированный платеж – этот выбор далеко не всегда делает заемщик, зачастую тот даже не знает к какому виду относиться процентная ставка в его случае.

Если же заемщик все же получил возможность оперировать именно с прогрессивной ставкой, то в первую очередь необходимо провести предварительный расчет дифференцированных платежей по кредиту. Поможет потенциальному заемщику в этом калькулятор дифференцированных платежей.

Все что требуется от человека – это заполнить несколько форм, в которых идет речь о сущности займа. Вне зависимости используются ли в ссуде аннуитетные платежи, дифференцированные платежи или разнообразные комиссии, калькулятор одинаково эффективен в любом случае.

Кредит по ипотеке или другой целевой трате всегда нуждается в тщательном анализе. Расчет ежемесячной выплаты – это прекрасная база для такого анализа.

Источник: http://economyz.ru/differentsirovannye-platezhi/

Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредиту: что это, в чем разница, как рассчитать и что лучше выбрать?

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение…

Существуют две схемы погашения кредита: равными платежами или постепенно уменьшающимися суммами. Чем они различаются, какую из них лучше использовать и в каких обстоятельствах, каковы особенности досрочного погашения в обоих вариантах – все эти ответы требуют разъяснения. Поясним на примерах, чем различаются аннуитетные и дифференцированные платежи и что лучше выбрать.

Если говорить упрощенно, то аннуитет – это способ возврата кредита, при котором платеж поступает в банк равными платежами с определенной периодичностью, чаще всего – раз в месяц. К примеру, при взятии кредита размером 500 тыс. рублей на 60 месяцев под 18,5% годовых, ежемесячно придется возвращать в банк 12 833 рубля. Это сумма останется неизменной на протяжении всех пяти лет.

Изменить размер платежа можно только тремя способами:

• – в этом случае произойдет уменьшение общей суммы долга, а сами платежи будут пересчитаны по новой схеме, предусматривающей меньший размер ежемесячных выплат;

• – в этом случае уменьшается процентная ставка или увеличивается общая продолжительность выплат, в итоге размер ежемесячного платежа уменьшается, что позволяет снизить кредитную нагрузку на заемщика;

• – платежи по кредиту временно «замораживаются», но клиенту в любом случае придется уплачивать проценты, однако на этот период размер платежей составит меньшую сумму.

Таким образом, при аннуитете даже после погашения части кредита или после его реструктуризации продолжение выплаты нужно производить равными частями.

Взнос при аннуитетной схеме платежей представляет собой две составляющие:

Соотношение этих частей неравное: в первоначальный период большую часть платежа составляют проценты, но постепенно их количество сокращается, что позволяет с каждым последующим месяцем погашать всё больше и больше основное тело кредита.

Иначе говоря, при сокращении общей задолженности размер процентов будет пропорционально уменьшаться. Благодаря такой схеме формирования взносов размер переплаты при аннуитете может оказаться значительным, особенно это касается продолжительных кредитов, например, ипотеки.

Допустим, в указанном выше примере при общем платеже в 12 833 рубля сумма процентов составляет 7 835 рублей, на погашение собственно кредита уходит только 4 998 рублей. При более длительных сроках и более крупных суммах доля процентов может быть еще выше.

Например, при ипотеке в 3 млн рублей, взятой на 20 лет под 12,5% годовых состав платежа будет таким:

• проценты – 31 762 рубля; • погашение самого кредита – 2 321 рубль.

Общий размер платежа: 34 083 рубля.

Наиболее очевидный способ, с помощью которого можно узнать размер будущих платежей по аннуитетной схеме – это прибегнуть к расчетам на специальном калькуляторе, расположенном на официальном сайте банке, где вы собираетесь оформить кредит. Такой способ удобен тем, что универсальной формулы аннуитета не существует, каждое финансовое учреждение использует ту или иную модификацию для расчетов, поэтому можно получить наиболее точный результат только на сайте банка. Однако, можно использовать универсальные калькуляторы.

При автоматических расчетах в формулу можно заложить и досрочное погашение кредита, и рефинансирование – то есть воспользоваться дополнительными опциями.

Однако, чтобы понимать, каким образом вычисляется аннуитетный платеж и иметь возможность прикинуть размер будущих отчислений, можно сделать расчеты вручную. Так как аннуитетный платеж состоит из двух частей, то и формул тоже будет две.

Для начала необходимо вычислить коэффициент аннуитета. Достаточно знать следующие параметры:

• S – сумма кредита (общая); • N – продолжительность кредита в месяцах;

• P – месячная ставка (для получения значения нужно годовую ставку разделить на 12).

Наиболее простая и в то же время достаточно точная формула коэффициента:

В реальности банки используют более сложные формулы с учетом разного количества дней в месяцах, а также с поправкой на дату платежа. Однако для примерных расчетов этого варианта достаточно.

К примеру, клиент взял заем на сумму 150 000 рублей на 36 месяцев под 16,5% годовых. Подставив значения в формулу, получим следующий результат:

(0,165*(1+0,165)36) / ((1+0,165)36 – 1) = 5310 руб.

Это значение – размер ежемесячного платежа. Чтобы рассчитать, какая часть денег уходит на оплату процентов, а какая – на погашение непосредственно кредита, нужно воспользоваться другой формулой. В общем и наиболее приближенном значении она выглядит так:

где N – остаток суммы кредита, а P – процентная ставка.

Так, в приведенном выше примере за первый месяц размер процентов составит следующее значение:

150000*0,165/12 = 2062 руб.

Используемая банком в реальности формула для расчета процентов достаточно сложна, так как в ней учитывается капитализация процентов, продолжительность месяца в днях, округление и другие параметры.

Однако для примерных расчетов подойдет и упрощенный вариант, тем более, что полученные результат будет отличаться от точного значения не на очень большую сумму.

Таким образом, «чистое» погашение долга в указанном примере составит 5310 – 2062 = 3248 рублей.

Для дальнейших расчетов необходимо из общей суммы кредита вычесть это значение и произвести вычисления по схеме еще раз. Таким способом вы получите график погашения кредита по аннуитетной схеме.

Отметим наиболее очевидные достоинства этой схемы погашения кредита:Еще одно достоинство такого способа погашения кредита неочевидно, но не менее важно. Речь идет о возврате уплаченных процентов при ипотеке посредством налогового вычета. Эта процедура возможна для людей, официально трудоустроенных и платящих налог в казну государства. Они могут вернуть уплаченный налог в размере уплаченных процентов за жилье, при этом максимальная сумма возврата – 3 млн рублей. Следовательно, чем больше процентов уплачено, тем больший вычет можно получить.

большой размер переплаты. В приведенном примере заемщику придется переплатить 41 154 рубля (27,44% от суммы займа). При дифференциальном платеже переплата была бы равна 38 137 рублей (25,44%).

Размер переплаты имеет существенное значение при взятии кредитов на крупные суммы. В таких случаях нередко приходится перечислять банку свыше 100% переплаты. Например, при ипотеке при ставке в 12,5% годовых и сроке действия займа в 20 лет приходится в среднем переплачивать 172%.

Поэтому при выборе аннуитета на длительный срок необходимо тщательно рассчитать свое финансовое состояние: сможете ли вы обслуживать кредит, не являются ли платежи неподъемной нагрузкой, будет ли у вас возможность досрочно погашать заем, чтобы снижать размер ежемесячных выплат.

Если в случае с аннуитетом размер ежемесячных взносов в пользу банка фиксированный, то при применении дифференцированной схемы платеж ежемесячно будет составлять разную сумму.

Дело в том, что он состоит из двух частей:

• – погашение непосредственно долга, она является неизменной;

• – проценты, которые начисляются ежемесячно в зависимости от остатка по кредиту. Так как ежемесячно сама сумма займа неизменно сокращается на одну и ту же сумму, то уменьшаются начисленные проценты. Отсюда – регулярное сокращение размера платежа. (!) Поэтому при такой схеме погашения долга ежемесячно приходится платить меньше, и это высвобождает больше свободных средств. При дифференцированной схеме, как и при аннуитете, заемщик может использовать досрочное погашение. Поскольку ежемесячно сумма выплат итак уменьшается, эксперты советуют использовать уменьшение срока кредита. Это позволит не только быстрее выплатить долг, но и сэкономить на переплате. А снижение кредитного бремени будет чувствоваться и так. Дифференцированную схему нечасто применяют, так как она не пользуется особой популярностью среди банков и заемщиков – физических лиц. Чаще всего ее используют предприниматели.

На самом деле при оформлении небольших кредитов, например, товарных, оформлять дифференцированный платеж намного выгоднее, а рассчитать его размер не так уж и сложно.

Любой дифференцированный платеж «распадается» на две части:Первую часть вычислить очень просто. Поскольку она является фиксированной, то для ее вычисления надо просто разделить общий долг на количество месяцев, в течение которых придется его выплачивать (K = S / N). Например, если заемщик взял 250 тыс. рублей на 3 года (36 месяцев) по 21% годовых, то фиксированная часть выплат составит: 250000 / 36 = 4166,66 руб.

Для расчета процентной части платежа каждый банк использует свою формулу, достаточно сложную, которая учитывает и капитализацию, и разную продолжительность дней в месяце, и прочие дополнительные параметры. Для простого вычисления достаточно применить такую формулу:

где N – остаток долга, а P – годовая ставка по кредиту.

Так, в приведенном примере проценты, перечисленные вместе с первым платежом, будут равны:

250000 * 0,21 / 12 = 4375 руб.

Чтобы определить общий размер платежа, просто нужно суммировать оба полученных значения (K + K1): 4166,66 + 4375 = 8541,66 руб.

Сложность расчета дифференцированного платежа заключается в том, что его размер меняется с каждым месяцем. Поэтому для расчета процентной части платежа за любой месяц можно воспользоваться такой формулой:

где S – общая сумма долга, K – размер основного платежа, N – месяц, за который совершается платеж, P – процентная ставка.

Так, за 24-й месяц (второй год платежа) в приведенном примере процентная часть составит:

(250000 – 4166,66 * 23) * 0,24 / 12 = 3083,33 руб.

Главное преимущество такого способа погашение долга – экономия на процентах. Если взять для примера кредит размером в 100000 рублей, взятый на 2 года под 23% годовых, то размер переплат составит:

• при аннуитете: 25671 рубль (25,67% от суммы долга);
• при дифференцированном способе: 23941 рубль (23,94%).

При этом чем крупнее кредит, тем сильнее видна разница. Например, если взять кредит суммой на 500 тыс. рублей на 5 лет под те же 23% годовых, то расчеты покажут следующий результат переплаты:

• аннуитетный платеж – 345 513,23 рублей (69,10%);
• дифференцированный платеж – 292 228,44 рублей (58,45%).

Поэтому, если заемщик хочет сократить свои затраты, то ему следует выбрать именно последний способ начисления процентов. Кроме того, следует отметить и другие преимущества дифференцированной схемы платежа:

Тем не менее, несмотря на свои достоинства, дифференцированные платежи не пользуются такой популярностью, как аннуитетные. Причина – следующие недостатки:

Еще один недостаток – ограниченная максимальная сумма кредита, так как ее расчет производится исходя из платежеспособности кредитуемого клиента и определяется размером первого платежа.

По банковским правилам, размер выплат не должен превышать 50-60% от суммы дохода заемщика.

Первый платеж при дифференциальной схеме на 20-30% превышает аналогичные платежи при аннуитете, поэтому нужно иметь достаточно большой доход.

Когда заемщик обращается в банк, ему редко предлагают выбрать между двумя типами платежей, чаще всего «по умолчанию» ему назначают аннуитет. Однако при желании он может сменить схему непосредственно при обсуждении условий кредитования.

В следующих случаях лучше использовать аннуитетную схему:

• при отсутствии стабильного дохода; • если выплаты по аннуитетной схеме составляют свыше 50% дохода (при дифференцированных платежах они будут составлять уже 70-80% от бюджета);

• при достаточно дорогих кредитах (в таком случае выгоднее будет погашать долг досрочно).

Дифференцированную схему стоит использовать:

• если кредит стоит не очень дорого; • достаточно высокий уровень дохода, который позволяет «выдержать» нагрузку первых платежей;

• продолжительные по времени платежи, в которых приходится переплачивать проценты за длительность.

Вывод: таким образом, при выборе, какую схему платежей стоит использовать, необходимо исходить, в первую очередь, из собственных финансовых возможностей.

Во вторую очередь стоит рассмотреть размер переплаты и определить, насколько существенным будет ее размер и стоит ли из-за этого менять схему погашения.

Аннуитет удобно использовать при ипотеке, автокредите, крупном потребительском кредите, если расходы по обслуживанию долга составляют значительную часть бюджета. В остальных целесообразно использовать дифференцированную схему.

Рекомендуемое видео по теме:

Источник: http://creditvgorode.ru/articles/39-annuitetniy-differentsirovanniy-platezhy.php

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.