8(800)350-83-64

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Содержание

Алгоритм действий по обмену квартиры, находящейся в ипотеке

Ипотека для многих становится практически единственным шансом реализации мечты о получении собственного жилья. Особенностью квартиры или другого вида недвижимости, находящейся в ипотеке, является то, что она сразу становится собственностью заемщика, но все же остается в залоге у банка. Именно это значительно осложняет проведение всех сделок, в том числе и обмен.

Учитывая тот факт, что ипотека берется, согласно проведенной статистике, в среднем на 15 лет, зачастую возникает необходимость по истечении определенного срока в обмене жилья при переезде или для улучшения условий жизни. Можно ли расширить жилые метры в подобном случае и как это происходит?

Операция обмена, где одна из квартир была построена или приобретена по ипотеке, довольно частое явление. Однако стоит помнить о том, что для банка подобная операция не приносит никакой выгоды. Кредитор по закону может предоставить возможность заемщики провести подобную операцию, но не обязан.

Для банка это только бумажная волокита и идут они на это только ради того, чтобы создать хорошее впечатление о своей работе у клиентов. Поэтому следует быть также готовым к отказу.

Теоретически провести на первый взгляд сложную операцию по обмену можно довольно просто:

  1. Получаем одобрение у банка. Данный этап наиболее важный, так не получив одобрения от банка, операция обмена не может быть проведена. При этом кредитор не обязан объяснять свое решение, пересматривать заявление.
  2. Подготавливаем необходимые документы.
  3. Находим заинтересованного в подобной сделке обладателя недвижимости.
  4. Подключаем риелтора и юристов с банка.
  5. Подписываем бумаги и проводим доплату при необходимости.

Для обмена ипотечной квартиры главное – добиться согласия банка. Для этого следует:

  1. Обратиться в банк и в письменной форме попросить о разрешении на проведение операции обмена.
  2. После получения предварительного одобрения следует представить необходимые документы. На данном этапе также можно получить отказ, если сделка будет противоречить интересам банка.

Обмен или замена залога

Еще одним способом решения вопроса можно назвать процедура обмена или замены залога. Порядок ипотечной замены зависит внутренними регламентами и правилами кредитора, зачастую банка.

При этом у каждого кредитора свои правила, позволяющие совершить подобную операцию:

  1. При истечении 2/3 срока заключенного кредитного договора.
  2. После прохождения 2-х или 3-х лет после заключения кредитного договора.
  3. Обязательное условие – заемщик не может иметь задолженность по платежам и должен их проводить в установленные сроки.
  4. Новая квартира обязана покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся сумму долга с учетом всех процентов, комиссий.

Несоблюдение любого из указанных требований, как правило, приводит к отказу банка в замене залога.

Для того чтобы воспользоваться возможностью замены залога нужно сделать следующее:

  1. Для начала следует убедиться в том, что регламент кредитора предусматривает возможность замены залога по требованию заемщика. При этом важно обратить внимание именно на то, что проведение подобной операции должно выполняться по желанию заемщика, а не по другим причинам. В некоторых случаях кредитор проводит замену залога во избежание определенных трудностей по заключенному договору. Если регламент не предусматривает предоставление подобной услуги, тогда воспользоваться заменой залога нельзя. Стоит отметить, что подобный вопрос не может быть урегулирован кредитным договором. Поэтому следует обратить внимание при заключении договора по кредитованию на этот момент.
  2. Далее следует поинтересоваться о том, в каких регионах страны можно провести подобную процедуру. Данная информация предоставляется сотрудниками банка, в некоторых случаях находится в свободном доступе на официальном сайте кредитора. Новая квартира должна находиться в области, где работает филиал или представительство банка. В случае если новая недвижимость находится на расстоянии 1000 километров или более от ближайшего отделения банка, в обмене будет отказано. Это связано с тем, что банк, выступающий в качестве кредитора, хочет держать все под контролем и далекое расположение квартиры, которая является залогом, проверить ее состояние будет довольно проблематично. В особых случаях банк идет на уступки в плане расположения недвижимости, но очень редко.
  3. После соблюдения первых двух условий наступает момент проверки правовой чистоты выбранной недвижимости для обмена. Как правило, подобная процедура проводится заемщиком. При этом следует учесть необходимость предоставления следующих документов в короткие сроки:
    • выписка в ЖЭУ или домоуправления;
    • выписки из налоговой, УФМС;
    • сведения из ЕГРП.

    Кроме этого банк проводит проверку недвижимости по своим базам. Стоит отметить, что при проверке учитывается все нюансы, так как банк рассматривает высокую вероятность вступления в права владельца недвижимости при невыполнении обязательств со стороны заемщика.

  4. Если правовая чистота недвижимости была подтверждена, наступает этап подготовки документов и осуществления сделки. Среди документов особое внимание следует обратить на договор обмена квартир, а также передачи недвижимости под залог банка. Вся процедура регистрации прав собственности, снятие старого и наложение нового обременения происходит под контролем банка.

Процедура достаточно хлопотная, занимает около 3-х месяцев при своевременном предоставлении необходимых документов и при отсутствии проблем с правовой чистотой недвижимости, которая должна выступать после совершения сделки в качестве залога по заключенному договору кредитования.

Получение нового одобрения

В некоторых случаях при обмене нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Зачастую подобная необходимость возникает при проведении процесса по получению одобрения на продажу ипотечной квартиры. Рекомендуется оформлять кредит в том же банке, но при нахождении более выгодных условиях можно стать клиентом другого финансового учреждения.

Важным моментом при оформлении кредита в другом банке можно назвать то, что расчет новой суммы кредита проводится с учетом ежемесячных платежей по действующей ипотеке. Именно поэтому сумма кредита может быть существенно занижена. О данной особенности можно поинтересоваться у менеджера банка.

Сделка — обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечной квартиры также возможет при кредитоспособности заемщика. Получить одобрение по данному вопросу также довольно сложно, если стоимость недвижимости, которая находится в залоге, значительно ниже той, которую заемщик пытается получить. Подтвердить обслуживание ипотечного кредита довольно сложно.

При рассмотрении кредитоспособности заемщика будет учитываться ранее заключенный договор кредитования, что означает расход средств на погашение суммы кредита. При этом банки юридически пока не могут учитывать тот факт, что часть нового кредита пройдет на погашение старого.

Поэтому уверенным в одобрении банка можно быть только в том случае, если доход может покрыть затраты на выплаты по двум кредитам, несмотря на закрытие первого после совершения сделки.

Необходимые документы

При обмене квартиры, находящейся в залоге у банка, нужно подготовить следующие документы:

  1. Копия лицевого счета. Она позволяет оценить то, какими средствами обладает заемщик и сможет ли он проводить платежи по новому кредиту.
  2. Паспорт заемщика.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Документы, которые подтверждают своевременные выплаты по ипотеке. Плохая кредитная история «закрывает двери» перед заемщиком, так как кредитор не намерен обрекать себя на сложности в дальнейшем. Некоторые банки рассматривают варианты с плохой кредитной историей при значительном ухудшении для заемщика условий кредитования.
  5. Заявление, в котором заключена суть обращения.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если кредит оформляется на лицо, которое состоит в браке, супруг или супруга также становятся владельцами недвижимости, приобретенной по предоставленной сумме в долг.

Учитывая долю ипотечных кредитов в сфере кредитования физических лиц, а также довольно высокий период выплат, процедура обмена встречается часто. Именно поэтому финансовые учреждения не затягивают подобные процессы, но и на уступки идут довольно редко.

Источник: http://homewin.ru/nedvizhimost/ipoteka/mozhno-li-obmenyat.html

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период времени, иногда речь идет о десятках лет. На протяжении данного срока возникают различные жизненные ситуации.

К примеру заемщику требуется переехать в другой город, или возникает потребность в другом жилье. В итоге появляется вопрос, можно ли продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке.

Решение данного вопроса зависит от нескольких факторов.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование предполагает оформление приобретаемой недвижимости в залог. Такой шаг становится ее фактическим обременением, по которому ограничиваются все возможные сделки с недвижимостью. Однако обмен ипотечной квартиры на другую возможен согласно статье 345 Гражданского кодекса РФ.

Положения данной статьи предписывают, что новая недвижимость становится таким же залогом, каким была предыдущая. При этом указывается, что все условия договора также действуют по отношению к новому объекту.

Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен. Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий:

  • большая часть ипотеки уже выплачена;
  • новый залог должен быть ниже по стоимости, нежели прежний;
  • заемщик в течение длительного времени показал себя добросовестным плательщиком без просрочек.

В некоторых банковских учреждениях могут данные условия выделяются отдельно. Однако нередки случаи, когда они выставляются сразу.

Обмен квартиры в ипотеке на большую

Возможность обменять ипотечную квартиру на другую по меньшей цене обычно оформляется без особых сложностей. Такой процесс затратен по времени, требует переоформления документации, а также перерасчета. Но на такой обмен банк может пойти. Возникает вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на большую по площади.

По умолчанию предполагается, что чем больше площадь — тем больше и стоимость недвижимости. А значит требуется изменение условий кредитования, то есть предоставление дополнительной ссуды. Редкий банк пойдет на такой перерасчет.

Поэтому для получения квартиры, большей по площади, возможны три варианта действий:

  • погасить кредит досрочно и снять обременение — в этом случае распоряжаться имуществом можно самостоятельно в полной мере;
  • выплатить разницу в стоимости — банк может пойти навстречу, если у заемщика есть на руках необходимая сумма;
  • найти такое жилье, которое будет больше по площади, но меньше по цене.

В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе. Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.

Обмен с выкупом ипотеки

Обмен квартиры с выкупом ипотеки — это возможность произвести обмен с одновременным погашением кредита. Происходит это следующим образом:

  • имеется покупатель, обычно это специализированная юридическая фирма, которая готова выкупить залоговую недвижимость путем досрочного внесения всей суммы займа;
  • та же фирма может предлагать на обмен другое жилье, или таковое может найти сам заемщик;
  • владелец ипотечной недвижимости обращается в банк за получением согласия на такую сделку;
  • далее вносится остаток по ипотеке, средства, уже уплаченные заемщиком возвращаются ему;
  • на них он приобретает выбранное жилье.

Такая процедура может быть осуществлена, однако ее документальное оформление очень сложное. Поэтому без привлечения одного или нескольких профессиональных юристов вряд ли получится обойтись.

Обмен квартиры на дом

Вопрос о том, как обменять квартиру в ипотеке на дом, решается на тех же условиях. Важным моментом является присутствие банка в том регионе, где приобретается жилье. Если все условия выполняются, осуществляется переоформление на новое залоговое обеспечение.

Однако банк может и не одобрить подобную сделку. Аргументация может быть различной, но причина кроется в незаинтересованности банковского учреждения в такой сделке.

Навстречу могут пойти тем клиентам, которые имеют хорошую репутацию перед банком — высокий доход, открытый счет, отсутствие просрочек по платежам. Однако в любом случае лучше сначала заручиться согласием банка, прежде чем оформлять обмен или продажу ипотечной недвижимости.

Как оформить обмен квартиры с доплатой через ипотеку?

Обмен квартиры с доплатой через ипотеку — процедура крайне сложная с документальной точки зрения. В данной ситуации предполагается оформление именно доплаты в качестве ипотечного кредита, то есть сумма меньше общей стоимости недвижимости. Разница в этом случае редко имеет высокое значение, обычно до миллиона. А потому необходимо учитывать и минимальную сумму ипотеки.

Для оформления такой ссуды понадобятся те же документы, что и для получения стандартной ипотеки. Следует заранее определить позицию банка в таком вопросе — согласится ли он выдать ипотечный кредит на доплату.

Если такое согласие имеется — процедура оформляется по стандартной схеме.

Однако для оформления документации необходимо предоставить данные третьей стороны — того лица, на квартиру которого осуществляется обмен с доплатой.

В перечень таких документов входят:

  • удостоверение личности;
  • права собственности на указанною недвижимость;
  • справка об отсутствии обременения или задолженностей.

Банк рассчитывает такое имущество как вторичный рынок жилья. Поэтому возможно потребуется дополнительное предоставление документов.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: http://ahrfn.com/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

​Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет.

За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.

Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос:  можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору.

Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность.

С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

  • сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
  • заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
  • с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

  1. Предоставление в банк документов на новую квартиру.
  2. Согласование всех условий сделки.
  3. Подписание договора мены.
  4. Наложение обременения на новый залог.
  5. Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
  2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.

  3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
  4. Снятие обременения с квартиры.
  5. Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.

  6. Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

  • Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
  • Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога.

Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте.

Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

  1. Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
  2. Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.

  3. Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
  4. Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
  5. Продать старую квартиру.

  6. Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke

Как обменять ипотечную квартиру? Советы

Ипотека, на сегодняшний день, популярнейший и самый доступный способ приобрести в собственность какое-либо жилье. Ипотечный договор, как правило, заключается на десятки лет.

А наша жизнь, нередко преподносит нам различные сюрпризы, из-за которых многие обстоятельства жизни могут измениться.

В том числе, у людей, которые уже долгие годы выплачивают ипотеку, нередко возникает вопрос о том, можно ли обменять ипотечную квартиру и изменить условия своей жизни. Это может быть связано с тем, что Вы хотите переехать в другой район или город, обменять ипотечную квартиру на большую или наоборот, приобрести более дешевое жилье или обменять квартиру на дом.

Ответ на такой вопрос однозначен: такая возможность есть. При этом, с теоретической точки зрения, процедура достаточно проста, но на практике, существует много нюансов, о которых следует позаботиться при обмене, о них и поговорим.

Условия обмена ипотечной квартиры

Главным условием обмена является получение согласия банка на совершение сделки. Это необходимо, поскольку квартира, кредит за которую Вы выплачиваете, находится в залоге у кредитной организации, а совершение каких-либо юридических действий с залоговым имуществом невозможно без согласия залогодержателя.

Если Вам удастся получить разрешение банка, Вы должны учитывать, что совершение такой сделке возможно при одновременной продаже залоговой квартиры и покупке другой недвижимости, которая должна отвечать не только Вашим требованиям, но и требованиям кредитной организации.

При этом, недвижимость обязательно проходит процедуру оценки, которую проводит банк, а оплачиваете – Вы, заёмщик.

Чтобы убедиться в Вашей платежеспособности, кредитная организация снова потребует предоставления документов для оформления ипотеки. Т.е. Вы должны будете представить все справки, которые снова тщательно проверят специалисты банка.

Кроме того, банком будет проверена уже существующая кредитная история, поэтому в Ваших интересах не допускать просрочек платежей по ипотеке. Некоторые кредитные организации могут поставить перед Вами и другие условия, на которых можно обменять ипотечную квартиру.

Как обменять ипотечную квартиру на другую?

После того, как Вы получили разрешение банка, можно приступать непосредственно к процедуре обмена.

Первое, что Вам необходимо сделать — найти новую недвижимость, которая удовлетворит требования обеих сторон. Кредитная организация оценивает также рыночную стоимость и продаваемой и приобретаемой недвижимости.

После того, как Вы найдете подходящий вариант новой квартиры, следует начать искать покупателя на Вашу старую квартиру.

Учитывайте, что найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге – задача не самая простая.

Кроме того, банк будет внимательно проверять платежеспособность нового заемщика, он должен быть добросовестным и не затягивать с выплатой денег за приобретаемую недвижимость.

Процедура обмена представляет собой одновременное проведение двух сделок по купле-продаже недвижимости. Подготовить все документы для двух сделок – это также Ваша обязанность.

После того, как всё готово, вы продаете старую квартиру найденному покупателю и гасите свой ипотечный долг.

После этого, банк снимает обременение с проданной Вами квартиры, а новый собственник может зарегистрировать свое право на недвижимость.

Вы в это же время приобретаете новую квартиру и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. Новая квартира также становится залоговым имуществом кредитной организации, после регистрации Вашего права собственности на неё.

Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы Вы сразу же погасили первоначальный взнос за вновь приобретенную квартиру.

Можно ли обменять квартиру другим способом?

Существует и другой вариант обмена ипотечной квартиры, процедура происходит с использованием займа, который направляется на погашение существующей ипотеки.

Для того, чтобы использовать эту возможность, Вам необходимо подготовить и собрать все необходимые документы для оформления нового ипотечного кредита, передать их в банк для проверки и ожидать разрешения от банка на проведение сделки.

Если разрешение получено, Вам выдается краткосрочный займ, с помощью которого Вы гасите существующий долг, а квартира выводится из залога кредитной организации.

После этого, Вы легко находите покупателя на квартиру без обременений, вырученные с продажи квартиры деньги пускаете на погашение краткосрочного кредита, а остаток – на приобретение другой недвижимости и внесение первого взноса за нее.

Здесь самым важный момент – получить согласие банка на новую ссуду – иначе Вы рискуете остаться без жилья.

Таким образом, возможность обменять ипотечную квартиру – существует, и вы тоже можете ей воспользоваться.

Самое главное – заручиться поддержкой и согласием банка, постоянно с ним сотрудничать, а ещё лучше, прибегнуть к помощи агентства недвижимости, являющегося партнером кредитной организации.

Опытные специалисты помогут Вам сократить время на проведение сделок, соберут все необходимые документы и исключат возможные риски.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://prodatkvartiry.ru/ipoteka/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru-sovety/.html

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке (ипотечном кредите) – на большую, в Сбербанке, на другую, по военной

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Цели

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-obmenjat-kvartiru-nahodjashhujusja-v-ipoteke.html

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными.

У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.<\p>

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью.

Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Всё о том, можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую – большую по площади

Ипотечный кредит является процессом достаточно долговременным.

За этот период у многих могут измениться обстоятельства: произойти заключение брака, рождение ребенка или, наоборот, смерть близкого человека.

Именно поэтому возникает вопрос об обмене недвижимости, которая имеет обременение – ипотеку.

Возможно ли проведение подобной операции?

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Провести обмен квартиры с обременением ипотекой возможно только при согласии банка, который не всегда охотно идет на подобную сделку. Регулируется данная процедура статьей 364 ГК РФ.

Предлагается несколько способов решения подобной проблемы:

  1. операция с заменой залогового имущества: заключение договора по залоговому обмену;
  2. проведение двух договоров купли-продажи: реализация старой квартиры и приобретение другой;
  3. использование краткосрочного займа без залога для погашения ипотеки, продажа старого жилья и покупка новой квартиры. В этом случае возможна смена банка.

Кредитная организация соглашается на обмен залогового жилья при следующих условиях:

  • приобретаемое жилье должно располагаться в доступности от отделения данного банка так, чтобы сотрудники кредитной организации могли легко добраться до ипотечной недвижимости;
  • заемщик должен принимать участие в ипотеке не менее 3-5 лет, в некоторых банковских учреждениях оговаривается период до 2/3 ипотечного срока;
  • у кредитуемого за все время ипотеки не должно быть никаких просрочек с платежами, у него должна быть хорошая кредитная история.

Как поменять один залог на другой?

Внимание! На процесс замены залога кредитные организации обычно идут в ситуации, когда стоимость нового жилого помещения равнозначна стоимости обмениваемого.

Перечислим этапы, из которых понятно, как поменять предмет залога.

  • 1 этап. Необходимо заручиться согласием кредитора. Следует прийти в банк и написать заявление о желании обмена квартиры. Банковские служащие рассматривают его и сообщают о решении.
  • 2 этап. При положительном ответе проводится оценка приобретаемого помещения. Для этого следует обратиться к оценщику, быстрее пойдет процесс, если его рекомендует банк. Специалист устанавливает рыночную стоимость новой недвижимости.
  • 3 этап. Проверяется вновь приобретаемое жилье также с точки зрения юридической чистоты сделки. Проводит проверку служба безопасности кредитной организации.
  • 4 этап. Заключаются договор обмена квартир, также договор о залоге нового жилья. После оформления свидетельства о праве собственности на вновь приобретенную квартиру кредитор заключает залоговый договор на нее. Только после этого осуществляется процедура снятия обременения со старого помещения.

Обменять квартиры с одинаковой стоимостью может понадобиться, когда собственнику нужно изменить место проживания. Например, переехать в другой район, если он живет в большом городе. Произойти это может при необходимости ухода за пожилыми родственниками.

Также подобная ситуация происходит при переезде из одного города в другой при смене работы. Необходимо только, чтобы поблизости с приобретаемым жильем располагалось отделение именно этого банка.

Обмен на большую квартиру по размерам

При смене жилья на более просторное по размерам кредитору предоставляется большая залоговая стоимость недвижимости. Банк обычно дает согласие, если стоимость нового жилья отличается от величины стоимости старого не более, чем на 20-30%.

Если обменивается меньшее помещение на большее, но по той же стоимости, то это обозначает переезд в более глухой район. Если отделение этого банка располагается в месте нахождения новой квартиры, то кредитор может пойти на встречу своему клиенту.

Обычно подобная процедура проводится путем продажи старого жилья и приобретения нового.

  • 1 шаг. Получение разрешения банка на обмен недвижимости. Поиск жилого помещения, на которое согласится кредитная организация, затем проводится его оценка и проверка юридической чистоты недвижимости.
  • 2 шаг. Требуется найти покупателя на старую квартиру. Самостоятельно это сделать затруднительно, поэтому лучше обратиться в агентство недвижимости.
  • 3 шаг. Заемщик продает свое жилье другому владельцу, причем оно продолжает быть в залоге у банка. Затем кредитуемый приобретает новую квартиру с помощью вырученных средств от продажи и ипотечного кредита и оформляет ее в собственность.

Только тогда проводится снятие обременения со старого помещения и оформление закладной на купленную квартиру. Также проходит переоформление ипотечного кредита, в котором обычно меняются условия кредитования.

Обмен квартиры, находящейся в ипотеке, процедура достаточно длительная и может быть проведена только при согласии банка. Способ осуществления подобной операции рекомендует кредитная организация. Все расходы, связанные с этим, несет заемщик.

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше!

Источник: http://urist.club/kredit-fiz-l/tselevoj-k/ipoteka/vidy-i/i-na-kvartiru/kak-obmenyat.html

Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру или дом

Довольно часто единственным способом покупки жилых квадратных метров является оформление ипотечного кредита. Заёмщик при этом может сразу пользоваться жилплощадью.

Однако статус полноправного владельца жилья он обретёт только после того, как долгосрочная ссуда будет полностью выплачена.

Вместе с тем в жизни могут возникнуть обстоятельства, требующие произвести обмен ипотечной квартиры на другую. Попытаемся разобраться в этой непростой ситуации.

Возможно ли это

Все ключевые моменты, касающиеся обмена недвижимости, приобретенной за счёт средств ипотечного займа, регулируются положениями Федерального закона от 16.07.1998 г.

№102-ФЗ «Об ипотеке», а также Гражданского кодекса РФ (статья №345).

В основе отношений между гражданином, взявшим долгосрочную жилищную ссуду и банком, её предоставившим, находятся пункты, прописанные в договоре кредитования.

А банк может отказаться, поскольку риски возникновения убытков возрастают.

Особенности обмена

Обмен ипотечной квартиры может выполняться на равноценную и на более дорогую. Рассмотрим особенности этих сделок.

На равноценную квартиру

Заёмщики, планирующие произвести равноценный обмен (например, при переезде в другой микрорайон или город), имеют больше шансов получить согласие банка. Здесь в качестве основного фактора выступает месторасположения нового жилья.

Идеальный вариант – квартира находится в непосредственной близости к отделению финансовой организации.

Это важно, так как представитель банка должен иметь возможность без каких-либо трудностей убедиться в нормальном состоянии залогового объекта.

На следующем этапе выполняется проверка выбранной квартиры. Сбором необходимых данных придётся заниматься как заёмщику, так и службе безопасности финансового учреждения.

Клиент в обязательном порядке представляет выписки из домоуправления, ЖЭУ, ЕГРП.

Банк со своей стороны проверяет юридическую чистоту квартиры, кредитную историю, а также выясняет по всем доступным базам, имеет ли собственник проблемы с законом.

Если во время проверки не выявляются факторы, которые могут препятствовать проведению сделки, стороны заключают договор. Одновременно оформляется:

  • передача нового залога;
  • договор обмена;
  • снятие обременения со старой квартиры.

Процедура требует и времени, и средств. Расходы, связанные с оценкой, заключением договоров, получением справок и выписок, берет на себя заёмщик. Новый владелец сможет реализовать своё право собственности после снятия с квартиры обременения. Проведение данной операции станет доступным только по факту обретения новым жильём статуса залогового имущества.

На большую жилплощадь

Безусловно, банку такое предложение выгодно, ведь в качестве залога он получит более дорогостоящее имущество. Однако согласно сложившейся практике обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на большую заёмщик сможет, если новое жильё дороже минимум на 20%.

Если проведение чистого обмена невозможно по причине несогласия финансового учреждения, как вариант можно рассмотреть получение разрешения на продажу недвижимости. Но тогда процедура станет ещё продолжительнее и дороже.

Одновременно придётся подавать заявление на предварительное одобрение новой ссуды и на согласование продажи ипотечной квартиры.

Зачастую банк принимает положительное решение по упрощённой схеме, если:

  • качество нового залога его устраивает;
  • проблемы с погашением долгосрочного жилкредита по действующему договору не возникали.

Следующие шаги предпринимаются после получения согласия по обеим заявкам.  Оформляются два договора – на продажу старой квартиры и приобретение новой. В первую очередь оформляется в залог новое жильё. А обременение со старой квартиры снимается после подписания нового договора кредитования.

Если уж речь идёт об увеличении жилплощади, логично возникает вопрос, можно ли ипотечную квартиру обменять на дом. Такая процедура возможна. А условия, на которых банк принимает решение в данном случае, остаются прежними.

  При этом одним из важных моментов является удалённость нового объекта от ближайшего отделения финансового учреждения. Ведь, как правило, частные дома располагаются в небольших населённых пунктах, где представительства банка может не быть.

При выполнении всех условий ипотечный договор переоформляется на новое залоговое обеспечение.

На жилье меньше или дешевле

Это самый сложный случай в контексте вопроса «если квартира в ипотеке, можно ли ее продать или обменять?». Банк даст согласие, только когда большая часть суммы по ссуде уже выплачена.

Финансовой организации невыгодна замена солидного залога на квартиру, реализация которой, скорее всего, будет сопряжена с трудностями. Если заемщик получит отказ, выходом из сложившейся ситуации может стать получение потребительского кредита.

Заёмные средства тогда направляются на закрытие ипотеки, благодаря чему с квартиры снимается обременение.

В данном случае также необходимо оформить два договора – продажи и купли. Продажа происходит лишь по завершении процедуры снятия обременения. Покупка осуществляется после того, как владелец более дешёвой квартиры, на которую производится обмен, внесёт доплату. Полученные от продажи денежные средства можно направить на погашение потребительского кредита.

Довольно часто поднимается вопрос, можно ли обменять ипотечную квартиру на ипотечную. Ответ звучит утвердительно. Но здесь необходимо учитывать, что финансовая заинтересованность одного из банков-кредиторов может быть нарушена. Поэтому, чтобы минимизировать риски, одновременно оформляются 2 договора – продажи и покупки. Первый из них может быть реализован путём:

  • выплаты покупателем долга продавца перед финансовым учреждением;
  • приема покупателем на себя долговых обязательств продавца (на такой вариант банки идут неохотно).

Вместе с переоформлением приобретаемых квартир финансовые организации накладывают на них обременение, что не позволяет новым владельцам производить сделки с данной недвижимостью до полного погашения ипотечной задолженности.

Как получить согласие банка

Каждая финансовая организация выдвигает определенные условия, прежде чем разрешить проведение обмена объекта залога. Самыми распространёнными являются следующие требования:

  • заявитель имеет положительную кредитную историю и несколько лет (минимум 3-5) добросовестно выплачивал кредит (или погасил хотя бы 20-30% его объёма);
  • длительное сотрудничество с финансовым учреждением. Одобрение будет, скорее всего, получено, если заявитель открыл в данном банке вклад или является зарплатным клиентом;
  • новая ипотечная квартира должна находиться в регионе присутствия кредитора.

Оформление обмена

Обмен ипотечной недвижимости предполагает следующий порядок действий:

  1. Подписание двух договоров купли-продажи.
  2. Новая недвижимость обретает статус залога финансового учреждения после того, как гражданин зарегистрирует на неё свои права.
  3. С проданной квартиры снимается обременение. Получив на это согласие банка, клиент обращается в Росреестр, МФЦ или делает это через сайт Госуслуг.
  4. Покупатель (он же новый собственник) теперь может обратиться в одну из вышеуказанных организаций для поведения госрегистрации права собственности на приобретённую квартиру.

Перечень необходимых документов

Обмен квартиры, находящейся в залоге у финансового учреждения, предусматривает подготовку пакета бумаг, включающего:

  • заявление, в котором отражена суть обращения в банк;
  • паспорт заёмщика;
  • копию лицевого счёта – эти данные позволят банку узнать, какими средствами располагает заёмщик, и оценить его способность корректно обслуживать новый ипотечный договор;
  • документы, подтверждающие факт проведения выплат по ипотеке без просрочек.
  • выписку из домовой книги;
  • брачное свидетельство. Если заём был оформлен на лицо, состоящее на тот момент в браке, его супруга/супруг тоже становится собственником недвижимости, купленной на заёмные средства;
  • правоустанавливающие документы на новую квартиру.

Плохая кредитная история заёмщика, скорее всего, послужит причиной отказа банка. Впрочем, некоторые финансовые организации всё-таки рискуют и выдают долгосрочные ссуды недобросовестным в прошлом клиентам. Правда, на более жёстких условиях.

Учитывая долю ипотечных займов, выдаваемых физлицам, а также высокий уровень переплат, процедура обмена проводится довольно часто. Это обусловливает то, что банки не затягивают с реализацией подобных процессов, однако на уступки идут нечасто.

Процедура обмена квартиры по «Военной ипотеке»

Понятие «обмен» в данном случае трактуется как продажа приобретённых по «Военной ипотеке» квадратных метров с последующей покупкой нового жилья. И это, пожалуй, самый сложный случай. Фактически квартира находится в залоге сразу у двух организаций – банка и «Росвоенипотеки». Однако и здесь вопрос с обменом решить можно.

Рассмотрим сначала ситуацию, когда необходимость обмена вызвана переводом военнослужащего в часть, расположенную в другом городе. В договоре на этот случай предусмотрена возможность обмена по программе «Переезд».

Процедура выполняется так же, как и при вышеуказанном равноценном обмене. То есть происходит смена залога. Единственное условие – выбранное для переезда жильё должно находиться по месту службы военнообязанного.

Другой случай – когда процедура требует погашения:

  • суммы перечисленных «Росвоенипотекой» средств по целевому жилищному займу;
  • банковского ипотечного кредита.

После того как обременение будет снято, военнослужащий сможет продать квартиру. А на покупку нового жилья придется оформить другой договор по программе «Военная ипотека».

О плюсах и минусах

К основным преимуществам оформления жилкредитов можно отнести:

  • отсутствие необходимости долговременного накопления суммы, необходимой для приобретения жилья;
  • уверенность в юридической чистоте приобретаемой в ипотеку квартиры;
  • возможность компенсации выплаченных банку процентов за счёт использования программ государственной поддержки;
  • экономия средств, направляемых на погашение процентов, путём досрочной выплаты задолженности по ипотечному займу.

Из минусов ипотечного кредитования можно выделить:

  • необходимость внесения первоначального взноса;
  • значительная переплата из-за большого срока действия ипотечного договора;
  • жёсткие требования банка к потенциальному заёмщику и приобретаемому объекту недвижимости;
  • владелец ипотечной квартиры ограничивается в правах собственности на жилье до полного погашения задолженности. Например, для проведения капитального ремонта, сдачи квартиры в наем необходимо получить разрешение кредитора.

Ипотека. Обмен квартир с доплатой:

по теме:

Источник: http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/obmen-ipotechnoi-kvartiry-na-druguiu.html

Как обменять ипотечную квартиру

Для ипотечных займов характерен длительный срок кредитования. За этот период могут произойти различные ситуации, например, возникнет необходимость переезда.

Это предполагает продажу или обмен ипотечной квартиры на другую недвижимость. Но так как имущество находится в залоге у банка, сделать это не так просто.

Возможен ли подобный обмен, и на какие нюансы процедуры следует обратить внимание?

Возможен ли обмен

Одной из операций, производимых с недвижимостью, является обмен. Такая сделка схожа с куплей-продажей и осуществляется по тем же принципам. Однако, если в сделке участвует объект, купленный посредством ипотеки, процедура осложняется тем, что квартира является предметом обеспечения по жилищному кредиту. Логично возникает вопрос, можно ли ее продать или обменять.

При этом в случае обмена происходит и замена залога. Правила такого процесса устанавливаются каждым банком в отдельности.

Решить ситуацию с обменом ипотечного жилья можно следующими способами:

  1. Проведение сделки обмена с одновременной сменой предмета залога.
  2. Продажа ипотечного объекта и покупка нового имущества в ипотеку.
  3. Привлечение потребительского кредита для погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости обременения.

Рассмотрим подробнее первый вариант. Заемщикам, желающим провести сделку по обмену, прежде всего необходимо уточнить банковские условия. По сути, это переоформление ипотеки, а значит, клиент должен соответствовать возрастным требованиям кредитора, иметь стабильный доход, который следует подтвердить документально, и т. д.

Кроме этого, банки настаивают, чтобы новый жилой объект находился на территории их присутствия. То есть разрешается обменять имеющееся жилье на квартиру в другом населенном пункте, но только если он входит в зону обслуживания банка-кредитора. Для того чтобы поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру, необходимо соблюдение следующих минимальных условий:

  • получение согласия от кредитора;
  • соблюдение правил замены залога, разработанных каждым банком в отдельности.

Обмен в зависимости от характеристики жилья

Можно выделить варианты обмена ипотечного жилья, которые зависят от конкретной ситуации. Одному заемщику требуется новое жилье в связи с переездом, без расширения площади. Другому клиенту, напротив, необходимо увеличить жилплощадь в связи с пополнением в семье. У каждой сделки свои нюансы.

На равноценную недвижимость

У заемщика больше шансов на получение согласия банка при равноценном обмене. Этот процесс предполагает поиск объекта, равного по стоимости имеющейся квартире, так что банк ничего не теряет. Прежде всего финансовое учреждение интересует расположение нового жилья.

Если оно находится в одном и том же городе, никаких препятствий не возникнет. Если же квартира расположена в ином населенном пункте, банку придется направить сотрудника на осмотр объекта.

Это необходимо для того, чтобы удостовериться в соответствующем состоянии будущего обеспечения.

Затем недвижимость проверяется на предмет юридической чистоты. Действующий владелец представляет в банк необходимые документы из ЕГРН, ЖЭКа и других инстанций. Если никаких препятствий на этом этапе не обнаружено, можно приступать к оформлению.

Другой вопрос – можно ли обменять ипотечную квартиру на ипотечную недвижимость, допустит ли банк подобную сделку.

Теоретически это можно сделать, но на практике одним из правил приобретения квартиры посредством жилищного кредита является отсутствие на ней действующих обременений.

Так как жилье, купленное в ипотеку, становится предметом залога, вероятность отказа банка очень высока. К тому же заемщику также нужно заручиться согласием своей кредитной организации на проведение сделки.

На большую квартиру

С одной стороны, банк согласен на замену залога, стоимость которого выше. Однако при этом увеличатся и платежи заемщика по ипотеке, а для этого клиент должен быть платежеспособным. Поэтому процедура такой сделки будет еще сложнее и дольше – придется подать заявку на новую ипотеку и ждать рассмотрения. Процесс ничем не отличается от первоначального оформления жилищного займа.

Стоит учесть, что большинство банков устанавливает ограничение по стоимости нового жилья. Финансовое учреждение согласится обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на большую, если цена новой жилплощади на 20% больше, чем имющегося объекта. В этом случае сделка выгодна банку, и он охотнее даст согласие на обмен.

На меньший или более дешевый объект

Этот вариант является самым сложным для реализации на практике. Согласие кредитора удастся получить только в том случае, если большая часть долга уже выплачена заемщиком. Это обусловлено тем, что банку невыгодно в результате обмена получить предмет залога, который сложнее будет продать в случае неисполнения должником кредитных обязательств.

Такая же ситуация возникает при желании обменять ипотечную квартиру на дом. Частные дома расцениваются как менее ликвидные объекты, чем квартиры, поэтому неохотно принимаются банками в качестве залоговой недвижимости. В этом случае проще оформить потребительский кредит для закрытия ипотеки и снятия обременения.

Как получить согласие кредитора

Разрешение финансового учреждения на проведение процедуры обмена будет получено при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик, который ходатайствует об обмене жилья, должен добросовестно, без просрочек, выплачивать ипотеку.
  2. Обмен разрешен не ранее, чем через пять лет после открытия кредита.
  3. Наличие положительной кредитной истории и в других банковских структурах.
  4. Новая квартира находится на территории, которая относится к зоне обслуживания банка-кредитора.

Процесс оформления

Всю процедуру оформления сделки можно разделить на несколько этапов:

  1. Заемщик уведомляет кредитную организацию о желании произвести обмен недвижимости.
  2. Банк рассматривает заявление клиента и выносит решение. Если оно положительное, можно приступать к поиску подходящего жилья.
  3. Заявитель готовит необходимую документацию и сдает на проверку кредитору.
  4. Если выбранная жилплощадь устраивает банк, составляется договор обмена.
  5. Оформляется залог на новый объект.
  6. С предыдущей квартиры снимается обременение, и ее новый владелец становится полноправным собственником.

Требующиеся документы

От заемщика по ипотечному договору потребуется комплект бумаг, который включает:

  • национальный паспорт с отметкой о регистрации;
  • справку о заработке;
  • документ, подтверждающий занятость, – копию трудовой книжки, трудового контракта;
  • военный билет – для мужчин моложе 27 лет.

Рассмотрение документов заемщика в процессе обмена носит формальный характер. Чаще всего принимается положительное решение, и делается это быстрее, чем при первоначальном оформлении.

По квартире, как действующей, так и новой, необходимо представить:

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых произошла передача недвижимости в собственность.
  2. Выписку из ЕГРН..
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Выписку из домовой книги.
  5. Выписку из лицевого счета – она должна подтвердить отсутствие долгов по коммунальным платежам.
  6. Отчет о состоянии объекта от независимого оценщика.
  7. Согласие на сделку от органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних собственников недвижимости.

Обмен жилья по военной ипотеке

При кредитовании военнослужащих обмен усложняется, так как такая недвижимость находится в двойном залоге – у банка и у Росвоенипотеки. Однако есть варианты провести сделку. Первый предполагает перевод военного по службе в другой город. Для таких случаев в ипотечном договоре предусмотрена программа под названием «Переезд».

Второй вариант замены предмета залога – погашение действующего займа. В этом случае обременение с жилья будет снято и военнослужащий сможет продавать, обменивать или дарить жилплощадь.

Плюсы и минусы

Главным недостатком совершения обмена ипотечной квартиры являются временные затраты. Это довольно продолжительный процесс, который может длиться месяцами. Преимуществами такой процедуры являются:

  • возможность переезда в большую по размеру квартиру;
  • смена места жительства без продажи собственности;
  • отсутствие необходимости привлекать дополнительные заемные средства в виде потребительского кредита.

Итак, на вопрос, если квартира в ипотеке, можно ли ее продать или обменять, ответ положительный.

Обмен ипотеки:

Источник: http://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/obmen-ipotechnoi-kvartiry.html

Обмен квартиры в ипотеке на другую

Процедура обмена квартиры в ипотеке на другую

Ипотека – востребованный банковский продукт, позволяющий обзавестись собственным жильем, если личных средств на это не хватает.

Срок такого кредита обычно достаточно длинный, и за это время в жизни и планах заемщика может многое измениться.

Поэтому нередко возникают ситуации, когда вся сумма задолженности банку еще не выплачена, и в самом ближайшем будущем сделать это не представляется возможным, а жилье по тем или иным причинам необходимо сменить.

Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Ипотека – дело серьезное.

И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России.

Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой?

Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться. В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит.

Можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке

  1. — Новая квартира должна быть процентов на 20 или 30 дешевле первой. То бишь стоимость нового залога, с учетом процентов по ипотеке, должна быть существенно ниже.

    Кроме того, новое жилье не должно находится в городе, где отсутствует банк, предоставивший ипотеку.

  2. — Часть ипотечного кредита должна быть погашена. Причем без просрочек и иных проблем.

Также имеется возможность обменять ипотечную квартиру на более большую.

Обмен ипотечной квартиры на другую

Обмен ипотечной квартиры Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет.

За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город. Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит?

Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать или подарить объект залога (приобретенную в долг жилплощадь) третьим лицам без согласия кредитной организации до полного погашения своего долга.

Как обменять ипотечную квартиру?

Ипотечный кредит на жилье – зачастую единственный способ обзавестись собственной квартирой в наше время.

Ипотека имеет свои плюсы и свои минусы, однако, это в любом случае долговое обязательство. В этой статье мы поговорим о том, как обменять квартиру, взятую в ипотеку на другое жилье. Ипотечный кредит на жилье – зачастую единственный способ обзавестись собственной в наше время.

Обмен квартир с доплатой, с помощью ипотечного кредита

Чтобы совершить обмен квартир с доплатой, обменяв свою на большую и лучшую, не обязательно иметь деньги на доплату. Можно улучшить жилищные условия, взяв доплату для обмена в банке .

в виде кредита. В настоящее время прямой обмен квартир практически не практикуется. Обмен происходит через куплю-продажу. Продаётся Ваша квартира и на вырученные от продажи деньги покупается новая.

Как переоформить или обменять ипотечную квартиру

Сегодня практически каждая четвертая семья имеет ипотеку, благодаря которой исчезает необходимость снимать дорогое жилье или жить с родителями. Но в свете недавних событий (увеличение курса рубля, инфляция, кризис) многие начали думать о том, как переоформить или обменять ипотеку на более выгодную.

О том, как это сделать, наша статья. Переоформление ипотеки на другое лицо. Перевод ипотечного кредита в другой банк.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В наше время достаточно много людей пытается решить персональные жилищные проблемы посредством ипотечного кредита.

Зачастую выплачивать за свое жилье денежную сумму, которая в разы существеннее, нежели совокупная стоимость, при этом выплачивая ежемесячно проценты банку за ипотечный кредит, более выгодно (скорее в моральном плане, а не в финансовом).

Поскольку для большинства собрать сумму на столь масштабную покупку, как своя, параллельно также выплачивая ставку за аренду жилья, — нереальная задача.

3 способа продать квартиру в ипотеке

Для того чтобы продать квартиру в ипотеке, вы должны получить разрешение банка, который выдавал кредит.

Из-за этого продажа жилья с обременением занимает больше времени, чем обычная сделка. Изучите договор ипотеки и удостоверьтесь, что продажа жилья не запрещена до момента погашения кредита. Уточните, накладывает ли банк штраф при продаже жилья.

Также банк должен определить точную сумму оставшегося долга. После того, как банк дал добро, а вы нашли покупателя квартиры, отправляйтесь к нотариусу.

Источник: http://juridicheskii.ru/obmen-kvartiry-v-ipoteke-na-druguju-38415/

Как продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке

Обмен квартиры, на которую наложено обременение ипотекой, является наиболее сложным процессом по сравнению с продажей или дарением. Для этого, как и в случае с другими видами сделок, потребуется согласие банка-кредитора, которому эта сделка не сулит никакой выгоды, только операционные расходы.

Но, несмотря на это, некоторые банки идут на встречу своим добросовестным заемщикам в расчете на долгосрочное сотрудничество и развитие лояльности постоянных клиентов.

Чтобы получить согласие банка на сделку мены квартиры в залоге, потребуется предоставить справку (заказывается в том же банке-кредиторе, выдается бесплатно или за символическую комиссию) об отсутствии просрочек, выписку с лицевого счета и выписку из домовой книги.

Список необходимых документов индивидуален, банк может потребовать и другие бумаги. Новая квартира, так же как и квартира в залоге, должна соответствовать всем критериям важным для банка: рыночная стоимость (потребуется оплатить оценку), возраст дома, наличие деревянных перекрытий, не проблемные старые собственники.

Может возникнуть множество сложностей, при которых обмен квартиры в ипотеке не будет возможен, например, . Но есть алгоритм действий, позволяющий обменять квартиру через договор купли-продажи. Потребуется получить одобрение на новый ипотечный кредит, что можно сделать в своем банке-кредиторе, так и в стороннем.

Как происходит обмен залоговой квартиры путем сделки купли-продажи? С учетом положительной кредитной истории, обычно в своем банке сделать это проще, многие кредитные учреждения предоставляют своим клиентам, не имеющим проблем с выплатой по кредитам, специальные условия, которые являются более выгодными, чем для сторонних клиентов даже со столь же безупречной кредитной историей.

После получения одобрения на новый ипотечный кредит, старый кредит гасится за счет оформления кредита на небольшой срок без залога либо под залог другой имеющейся недвижимости. Самым удобным вариантом будет беззалоговый кредит, например, под поручительство, так как позволит избежать расходов на оценку и страхование залога.

Важно учитывать, что кредит без залога будет более дорогим, но в случае, когда он нужен на короткий срок – до момента продажи квартиры, вариант вполне подходящий. Следующим этапом будет снятие обременения с квартиры, которую требуется обменять. Сделка будет происходить посредством договора мены, а по более распространенному в таких случаях договору купли-продажи.

Полученными от продажи квартиры деньгами гасится краткосрочный кредит, остаток идет на приобретение новой квартиры (первоначальный взнос) через ранее одобренный ипотечный кредит. Самым очевидным недостатком данной схемы является необходимость наличия свободных денежных средств у сторон обмена.

Если обе стороны будут решать этот вопрос с помощью краткосрочного займа, сделка может затянуться и стать неоправданно дорогой. При подписании договора мены передается право собственности на одну квартиру в обмен на право собственности на другую квартиру. Одна сторона на выбор признается покупателем, а другая – продавцом.

Налогообложение подобных сделок имеет те же нормы, что и для сделок купли-продажи. Если смена собственности владельцем произошла по истечении трех лет с прошлой сделки перехода права собственности, то НДФЛ не будет, если же право собственности переходит раньше упомянутого срока – возникнет обязанность по уплате налога.

Договор мены недвижимости подлежит обязательной регистрации в регпалате. Обмен является возмездной операцией, в отличие от . Квартира выступает товаром, передающимся по договору в обмен на иной товар. Стоит отметить, что можно встретить договоры мены не только недвижимости на недвижимость, но и недвижимости на автомобиль, например.

ЖК РФ статья 72 Договор мены аналогичен договору купли-продажи. В нем обязательно содержатся реквизиты сторон, описание объектов недвижимости, их стоимость, условия и размер доплаты, если последняя возникает.

Процесс регистрации занимает не более месяца, этот срок дается на правовую экспертизу предоставленных в регпалату документов.

Если оснований для отказа или приостановки нет (основанием могут быть ошибки или неточности в документах), в единый госреестр прав вносят запись о смене собственников и сделка мены завершается.

Например, требуется улучшить жилищные условия, обменяв двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. У договора мены есть свои практические плюсы: не потребуется долго продавать свою квартиру, поселяться в съемном жилье или у родственников до момента покупки другой квартиры.

Людей, стремящихся разъехаться из трех- и четырехкомнатных квартир в раздельные, всегда достаточно.

Для них сделка мены с доплатой так же более удобна, так как не потребуется аккумулировать крупную сумму при сделках купли-продажи, достаточно будет получить доплату и разобраться с разделом и покупкой уже между собой.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Жилищные займы сейчас есть в каждой третьей семье. А что делать, если это единственный доступный способ быстро приобрести собственную недвижимость, и не ждать десятки лет, пока накопится нужная сумма для её покупки? Но у ипотеки есть свои нюансы.

Квартира, приобретаемая посредством данного кредита, находится в залоге у банка, и поэтому распоряжаться ей по собственному усмотрению заемщик практически не может. Любая сделка в данном случае должна быть согласована с кредитором, и без его согласия провести ее будет невозможно.

В принципе, любое обращение в банковскую компанию по поводу залоговых кредитов и манипуляций с ними, должно иметь под собой веские основания. Давайте рассмотрим на примере семьи Игнатовых (фамилия изменена), как происходит процедура обмена квартиры в залоге, и как нужно взаимодействовать с банковской организацией для ее осуществления.

Семья Игнатовых приобрела двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге пять лет назад. Заемщики стабильно выплачивали долг, и у банка к ним не было никаких претензий. Однако, неожиданно мужу предложили перевод в столичный филиал компании, где он работает, с повышением в должности и уровне заработной платы. Супруг согласился. Встал вопрос, как быть с жильем.

Сперва предполагалось, что уедет в Москву только муж, но затем жена тоже нашла в столице работу с хорошим уровнем дохода, и недвижимость стала ненужной. Сдавать ее, а самим снимать жилье в столице? О том, можно ли и как сдавать ипотечную квартиру в аренду, читайте больше здесь. Получается слишком большая финансовая нагрузка – оплата за ипотеку и аренду.

Заемщики решили обратиться в банковское отделение и узнать, возможно ли обменять их имеющуюся квартиру в Екатеринбурге на другую в столице. В офисе Игнатовым предложили три варианта действий: Как видите, банковская компания сама предложила данный вариант – то есть законом он предусмотрен.

Семья Игнатовых согласилась на третий вариант, так как досрочно закрыть долг было невозможно – слишком большая сумма оставалась. Порядок проведения данной процедуры необходимо уточнять, так как в каждом учреждении свои внутренние требования. Кто-то разрешает замену залога не раньше, чем по истечении 2/3 срока действия договора. Кто-то уже спустя 2-4 года после его оформления.

Главное условие – у заемщика не должно быть просроченной задолженности или нарушений графика платежей. Иначе в сделке откажут.

  • Первый шаг – уточнение информации в обслуживающем банке.

    Политика компании должна предусматривать возможность замены залога по желанию заемщика

  • Следующий шаг – узнать у сотрудников с какими регионами России предусмотрена работа в данном направлении. По правилам, новое жилье должно находиться в зоне действия филиального отделения. Или в проведении сделки откажут.

  • Этап третий – проверка выбранного жилищного варианта на предмет ее юридической чистоты. Производится она совместными усилиями заемщика и представителей банковской службы безопасности. Заемщик собирает необходимые справки, СБ банковской компании в это время проверят продавца.
  • Если все в порядке – начинается подготовка двух пакетов документов.

    В них входят договор обмена имущества, и передачи нового объекта в залог банку. Регистрация права собственности на жилую площадь производится одновременно – снимается обременение со старой квартиры, и налагается на новую. Вся процедура происходит под контролем банковских представителей. О том, как производится снятие обременения с жилья, говорим в этой статье.

    , иногда быстрее, иногда дольше. Важно помнить, что обменять недвижимость можно только на равноценную по стоимости. В противном случае, если стоимость нового объекта превышает цену имеющегося, придется переоформлять кредит, а стало быть – собирать все бумаги для рассмотрения заявки заново. И в проведении данной процедуры могут отказать. Если вы желаете повысить свои шансы на положительное решение кредитора, то ознакомьтесь с рекомендациями из этого обзора.

    Тогда имеет смысл воспользоваться альтернативным вариантом — продать жилую площадь, а на полученную разницу внести первый взнос за новый кредит. Важно для начала согласовать все условия такой процедуры с кредитором, и получить предварительное одобрение по заявке.

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, . Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, и при этом заработать. Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде. А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, , можно условно разделить на 3 группы:

  1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
  2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
  3. при желании заработать на ипотеке.
  1. От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций. Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.
  2. Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади. Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса. Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой. Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать). Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи. При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало. Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка. С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке. С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости. Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий. Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства. Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
  3. . Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
  4. . Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.

Источник: https://xn----7sbgb2dcabgdhn.xn--p1ai/dogovor/714-kak-prodat-ili-obmenyat.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.