В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое: постановление (решение) о проведении данной процедуры, образец документа, можно ли переводить и в каких случаях это допускается и когда осуществляется отказ?

Содержание
  1. Перевод жилого помещения в нежилое. Порядок оформления перевода помещений
  2. В каких случаях допускается перевод жилого помещения в нежилое?
  3. В каком случае потребуется согласие собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое?
  4. Кем и в какие сроки принимается решение о переводе жилого помещения в нежилое?
  5. Какие документы мне необходимо предоставить для оформления перевода жилого помещения в нежилое?
  6. Какова последовательность действий уполномоченного органа после приема документов?
  7. Какие основания, предусмотрены Законом для принятии решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое?
  8. Могу ли я подать заявление о переводе жилого помещения в нежилое и документы через интернет?
  9. Перевод жилого помещения в нежилое: порядок и тонкости перевода
  10. Нормативная база для перевода
  11. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
  12. Возможные сложности при переводе жилого помещения в нежилое
  13. Могут ли отказать в переводе?
  14. Пример: требования к устройству магазина в жилом здании
  15. Возможность перевода и цена квартиры
  16. Перевод помещения из жилого в нежилое. Какие коммерческие объекты нельзя располагать в жилых домах
  17. Зачем нужен перевод из жилого в нежилое? Какая выгода от смены разрешенного использования помещения?
  18. Когда можно использовать жилое помещение в коммерческих целях?
  19. Что бывает за использование квартиры в коммерческих целях?
  20. Как перевести жилое помещение в нежилое?
  21. Какие помещения можно перевести нежилой фонд:
  22. Существуют ограничения и запреты на размещение в жилых домах определенных объектов?
  23. Какие коммерческие объекты нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:
  24. Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое
  25. Перечень документов, требуемых для перевода помещения:
  26. Куда обращаться с заявлением о переводе помещения?
  27. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые
  28. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
  29. Согласие собственников других квартир в доме
  30. Незаконный перевод жилых помещений
  31. Юридическая помощь в проведении перевода жилого помещения в нежилое, и его стоимость
  32. Как перевести жилое помещение в нежилое. Пошаговая инструкция
  33. Первый этап перевода жилой недвижимости в нежилую
  34. Получение согласия соседей
  35. Дальнейшие шаги по переводу недвижимости в нежилую
  36. Второй этап: работа с БТИ
  37. Третий этап работ: обращение в Росреестр
  38. Нюансы переводного процесса
  39. Финансовые затраты при переводе
  40. Перевод помещения из жилого в нежилое
  41. Перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика
  42. Условия перевода
  43. Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые
  44. Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы
  45. С чего начинать?
  46. Выделим условно три этапа процедуры переоформления
  47. 1 ЭТАП
  48. Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?
  49. Многоквартирный дом
  50. Земельный участок под жилым домом
  51. Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде
  52. Пример 1:

Перевод жилого помещения в нежилое. Порядок оформления перевода помещений

В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое: постановление (решение) о проведении данной процедуры, образец документа, можно ли переводить и в каких случаях это допускается и когда осуществляется отказ?

Если Вы являетесь собственником жилого помещения (квартиры), расположенной на первом этаже и хотите использовать её в коммерческих целях, необходимо юридически оформить перевод квартиры в нежилой фонд.

Чаще всего примеры такого использования жилой недвижимости можно увидеть в крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Москва — разнообразные парикмахерские, офисные помещения, салоны красоты, рестораны и т.д. в большом количестве заполнили первые этажи многоквартирных домов.

Стоимость квартиры после её перевода в нежилой фонд увеличивается в среднем в два раза. Это выгодное вложение средств в недвижимость и неотъемлемая часть организации бизнеса.

 В соответствии со ст.

22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в следующих случаях:

  1. Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  2. Если такое помещение не отвечает «Требованиям, которым должно отвечать жилое помещение», утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» или если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.
  3. Если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В каком случае потребуется согласие собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое?

Если в Ваших планах использовать помещение, например, по организацию магазина продовольственных товаров и Вам понадобится сделать отдельный вход с улицы, то, как следует из положений  п.п.1 ч.2 ст.

40 ЖК РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве государственный орган вправе  потребовать от Вас представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, переустройство, представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка, как указанно в ч.

2 названной нормы, представляет изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения, жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

На перепланировку (переустройство) жилого помещения не требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, если перепланировка (переустройство) жилого помещения невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме – ч.2 ст.40 ЖК РФ.

Если Вам требуется оформить в установленном порядке перепланировку (переустройство) жилого помещения, имейте ввиду следующее.

Согласование переустройства  и перепланировки жилых помещений в Санкт-Петербурге производится Администрациями районов. За предоставлением государственной услуги заявители обращаются непосредственно в Администрацию района или в Многофункциональный центр.

В соответствии со ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах  влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Если Вы произвели перепланировку (переустройство) жилого помещения и не оформили его в установленном порядке, имейте ввиду, что закон предусматривает возможность предъявления в суд иска о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью – ст.29 ЖК РФ. При этом, на вас, как собственника жилого помещения, исходя из принципа состязательности сторон,  законом возложена обязанность доказать отсутствие нарушений прав и законных интересов других, проживающих в доме, граждан.

Кем и в какие сроки принимается решение о переводе жилого помещения в нежилое?

Решение о переводе (об отказе в переводе) жилого помещения в нежилое помещение принимается администрациями районов Санкт-Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом.

Администрация района обязана в течение 45 дней со дня представления Вами всех необходимых документов в Многофункциональный центр или в Администрацию района Санкт-Петербурга (по Вашему выбору) принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение и издать соответствующее распоряжение или принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Уведомление о принятом решении высылается в Ваш адрес по форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», не позднее чем через три дня с момента принятия Администрацией района одного из возможных решений.

Какие документы мне необходимо предоставить для оформления перевода жилого помещения в нежилое?

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку ч.3 указанной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, перечень которых указан в ч.2 ст.23 ЖК РФ.

В Санкт-Петербурге Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 13.04.

2012 года № 263-р введен в действие Административный регламент предоставления Администрациями районов Санкт-Петербурга государственной услуги по осуществлению в установленном порядке по согласованию с Жилищным комитетом перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения. В п. 2.6.2 которого продублирован перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги и подлежащих представлению заявителем:

  1. Заявление о переводе помещения по форме в соответствии с утвержденной формой.
  2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, в случае если право не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – стоить отметить, что данные сведения, в случае если право собственности на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеются в распоряжении государственных органов и их непредоставление не может послужить основанием для отказа в согласовании перевода жилого помещения.
  3. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения).
  4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
  5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки (переустройства) переводимого помещения (в случае если перепланировка (переустройство) требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Какова последовательность действий уполномоченного органа после приема документов?

Первый этап. Прием и регистрация заявления и документов, необходимых для предоставления государственной услуги — осуществляется в течение рабочего дня ответственным должностным лицом.

Второй этап. Подготовка проекта распоряжения Администрации района о переводе — осуществляется в течение двадцати дней с момента получения заявления и документов. Направление (выдача на руки) заявителю уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое — производится в течение трех дней с момента издания распоряжения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

В течение пяти дней проект распоряжения должен быть согласован в Жилищном комитете и Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (в случае если помещение является или расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия, и для обеспечения использования помещения в соответствии с назначением требуется выполнить его перепланировку или переустройство).

Третий этап. Издание распоряжения о переводе и направление заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилое — в течение пяти дней.

В течение трех дней с момента издания распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое производиться выдача на руки или направление по почте заявителю уведомления о принятом решении.

Какие основания, предусмотрены Законом для принятии решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое?

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления и(или) отказа в предоставлении государственной услуги:

  1. Заявитель не является собственником жилого помещения в Санкт-Петербурге. Представителем заявителя не предоставлены документы, подтверждающие право выступать от имени получателя государственной услуги.
  2. Несоблюдение условий перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ.
  3. Несоответствие проекта переустройства и(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Отказ  в согласовании перевода жилого помещения в нежилое по иным основаниям не предусмотрен.

Да, государственная услуга по осуществлению перевода жилого помещения в нежилое может быть получена Вами в электронной форме в соответствии с Планом перехода на предоставление исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга государственных услуг в электронном виде, утвержденным распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 8-рп «О мероприятиях по переходу на предоставление исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга государственных услуг в электронном виде».

Источник: http://proverky.net/oformlyaem-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v/

Перевод жилого помещения в нежилое: порядок и тонкости перевода

5 ноября 2015

Предприниматели, решившие открыть магазин или офис на первом этаже жилого дома, часто сталкиваются с вопросом перевода жилого помещения в нежилое.

Нормативная база для перевода

Основными регулирующими документами в этой сфере в г. Екатеринбурге являются:

  • жилищный кодекс РФ (Глава 3);
  • решение Екатеринбургской городской Думы от 08.11.2005 № 13/8 «Об утверждении Положения «О порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

В других муниципальных образованиях порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется положениями соответствующих администраций.

Например, в середине мая 2015 года мэр Москвы Сергей Собянин подписал изменения в постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах, запрещающие, в частности, при перепланировке помещений присоединять к таким домам «наружные тамбуры и крыльца», что фактически делает перевод квартир в нежилой фонд невозможным.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Цель процедуры перевода квартиры в нежилое помещение – получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

1. Получение постановления администрации о переводе жилого помещения в нежилое

1.1. Разработать эскизный проект помещения. Разработкой эскизного проекта должна заниматься проектная организация, состоящая в СРО. Эскизный проект необходимо согласовать в Главархитектуре (фасад и рекламную часть), комиссии по транспорту и связи (парковочные места), управлении по благоустройству (генплан), ГИБДД (безопасность дорожного движения).

1.2. Одновременно с разработкой эскизного проекта необходимо запросить тех. условия от балансодержателей здания: управляющей компании и организаций, осуществляющих теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т.д.

1.3. На основании эскизного проекта и тех. условий разрабатывается рабочая документация, которую также нужно согласовать с балансодержателями дома.

1.4. Вся документация сдается в администрацию города на юридическую экспертизу, которая длится 30 дней.

1.5. По итогам экспертизы администрация может выдать замечания, которые необходимо устранить. Если документы прошли все согласования, через 45 рабочих дней администрация города выдает постановление о переводе квартиры в нежилое помещение. Общая продолжительность первого этапа может составлять 3-6 месяцев. Постановление администрации служит разрешением на производство строительных работ.

2. Строительные работы

2.1. Выбрать строительную компанию, имеющую допуск в СРО.

2.2. Назначить ответственного за выполнение работ.

2.3. После окончания работ получить от строительной компании все необходимые документы: акты и технические отчеты.

2.4. Написать заявление в администрацию района на создание комиссии по приемке перепланированного помещения. Собственнику выдаются акты для подписания членами комиссии.

2.5. Приемка помещения производится комиссионно, то есть каждый член комиссии выезжает на объект, и если его все устраивает – подписывает акт. Если работы выполнялись в соответствии с проектом, то замечаний, как правило, не бывает. Процесс приемки помещения обычно длится 1 месяц.

3. Получение свидетельства о праве собственности

3.1. После комиссии можно внести изменения в кадастровую часть: указать, что помещение стало нежилым, отразить изменения по площади. Для этого необходимо пригласить работников БТИ.

3.2. Далее необходимо обратиться в УФРС (Росреестр или Многофункциональный центр), чтобы получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение и новый кадастровый паспорт. Этот этап может длиться 1.5-2 месяца.

1. Согласие жильцов

Любая реконструкция или перепланировка при переводе жилого помещения в нежилое требует организации отдельного входа в помещение.

Для получения согласия необходимо организовать очное собрание жителей дома. Если кворум не набирается, проводится заочное ание.

Согласие жителей стало требоваться, потому что последнее время активно осуществлялся кадастровый учет земель, и почти все дома в г. Екатеринбурге получили в собственность земельный участок. Таким образом, жители являются собственниками земельного участка, на котором расположен их дом.

2. Управляющая компания

Одной из проблем может стать взаимодействие с управляющей компанией, выдвигающей определенные требования предпринимателю: купить отдельный контейнер для мусора, сделать ремонт в подъезде и т.д.

3. Проблемы с мощностью

Еще одна проблема заключается в том, что жилые помещения не рассчитаны на ту мощность (особенно это касается потребления электроэнергии), которая требуется для ведения бизнеса.

Увеличить мощность можно, обратившись в Екатеринбургскую Электросетевую компанию. Но обратиться можно только после перевода жилого помещения в нежилое.

Это, к сожалению, дополнительное время и упущенные выгоды предпринимателя.

4. Неудачная планировка

Предприниматели сталкиваются с тем, что планировка квартиры изначально сильно отличается от планировки помещения для коммерческой деятельности. Поэтому перепланировка, во-первых, требует серьезных затрат; во-вторых, может затрагивать капитальные стены, балконы и ограждающие конструкции. Перечисленные элементы относятся к общему имуществу дома, значит, снова потребуется согласие жильцов.

Могут ли отказать в переводе?

Собственник может получить отказ о переводе квартиры в нежилой фонд в следующих случаях:

  • квартира расположена выше первого этажа и под ней располагаются жилые помещения;
  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть нельзя перевести одну или несколько комнат в нежилой фонд;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Причина отказа обязательно должна быть указана администрацией. Решение об отказе может быть обжаловано собственником в судебном порядке.

Получить отказ можно и в процессе предварительных согласований:

  • если квартира находится на первом этаже, но окна выходят только на дворовую территорию, Роспотребнадзор откажет в согласовании;
  • если нет возможности организовать парковку рядом с переводимым помещением, ОГИБДД УВД может отказать в согласовании перевода квартиры в нежилое помещение.

Пример: требования к устройству магазина в жилом здании

В жилом здании можно организовать магазин, в том числе продуктовый, при условии перевода жилого помещения в нежилое и соблюдении определенных норм. Требования к устройству и оборудованию помещений магазина указаны в СП 2.3.6.1066-01:

  • магазин может быть организован в жилом здании, если он не является специализированным рыбным или овощным, и его площадь не более 1000 кв.м.;
  • загрузка продуктов может осуществляться только с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии в магазине специальных загрузочных помещений;
  • не допускается располагать холодильные камеры, машинные отделения и грузоподъемники непосредственно под (рядом с) жилыми помещениями;
  • при планировке помещений необходимо учитывать поточность: нельзя допускать встречных потоков и перекрестов продовольственных и непродовольственных товаров, сырых и готовых пищевых продуктов, персонала и посетителей;
  • при наличии специализированных отделов должны быть оборудованы изолированные помещения для подготовки пищевых продуктов к продаже;
  • хранение и подготовка пищевых продуктов к продаже должна осуществляться максимально близко к загрузочным и местам реализации;
  • помещения для хранения и подготовки не должны быть проходными;
  • для разных групп пищевых продуктов должны быть отдельные фасовочные. В фасовочные должна быть проведена горячая и холодная вода для мытья рук;
  • склады и торговые зоны для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными;
  • важно! Отделку помещений можно выполнять только материалами, устойчивыми к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, а также разрешенными органами госсанэпидслужбы.

Возможность перевода и цена квартиры

Влияет ли на цену жилого помещения возможность его перевода в нежилой фонд? Как показывает практика – да. Квартиры «под офис» стоят дороже, чем квартиры, не предназначенные для перевода в нежилой фонд.

Для анализа влияния возможности перевода квартиры в нежилой фонд на ее стоимость была получена выборка с помощью системы Estimatica.pro. Пары подбирались в Екатеринбурге, в районе Уралмаш. Количество комнат от 1 до 3.

В таблицах приведено несколько примеров из выборки. Полный отчет можно заказать на портале в разделе Анализ рынка.

В таблице №1 показаны пары квартир, одна из которых продается под офис, вторая располагается в этом же доме на средних этажах. Отношение цен квартир “под офис” и квартир на средних этажах в среднем больше 1. На основании этого результата можно сделать вывод о том, что цена за кв.м. квартир на первых этажах “под офис” выше цен за кв.м. квартир на средних этажах.

Таблица 1

Наименование Комнат Площадь общая,кв.м. Этаж Объект Цена,руб. Цена,руб./ кв.м. Отношение цен за кв.м.(Ц под оф/ Ц кв)
Екатеринбург, Уралмаш, Бак. комиссаров 64 2 42,4 1 квартира под офис 3440000 81132 1,05
42 4 квартира 3260000 77619
Екатеринбург, Уралмаш, Избирателей 66 2 44 1 квартира под офис 2260000 51364 0,90
44,5 2 квартира 2550000 57303
Екатеринбург, Уралмаш, Индустрии 66 2 41 1 квартира под офис 3900000 95122 1,13
41,4 18 квартира 3500000 84541
Екатеринбург, Уралмаш, Бак.комиссаров 109 1 34 1 квартира под офис 3100000 91176 1,11
36,6 8 квартира 3000000 81967
Екатеринбург, Уралмаш, Ильича 61 1 29 1 квартира под офис 2650000 91379 1,10
28,4 4 квартира 2350000 82746
Екатеринбург, Уралмаш, Ильича 28 3 77 1 квартира под офис 6800000 88312 1,35
64 3 квартира 4200000 65625
Екатеринбург, Уралмаш, Космонавтов 29/а 3 53 1 квартира под офис 4000000 75472 1,05
53 7 квартира 3800000 71698
Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей 18 3 75 1 квартира под офис 4200000 56000 0,98
78 4 квартира 4480000 57436
Екатеринбург, Уралмаш, Победы 51 3 72 1 квартира под офис 4660000 64722 1,06
64 5 квартира 3900000 60938
Екатеринбург, Уралмаш, Черниговский 11 3 86 1 квартира под офис 5000000 58140 1,27
72 2 квартира 3300000 45833
Среднее значение 1,1

В таблице №2 показаны пары квартир, одна из которых продается на первом этаже (не под офис), вторая располагается в этом же доме на средних этажах. Отношение цен квартир на первых этажах и квартир на средних этажах в среднем меньше 1. На основании этого результата можно сделать вывод о том, что цена за кв.м. квартир на первых этажах ниже цен за кв.м. квартир на средних этажах.

Таблица 2

Наименование Комнат Площадьобщая Этаж Объект Цена Ценаза кв.м. Отношение цен за кв.м.(Ц под оф/ Ц кв)
Екатеринбург, Уралмаш, Бак.комиссаров 60 1 30 1 квартира

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/131-perevod-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe-chto-neobhodimo-znat-predprinimatelyam

Перевод помещения из жилого в нежилое. Какие коммерческие объекты нельзя располагать в жилых домах

Ознакомьтесь с нашей услугой “Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки.”

Зачем нужен перевод из жилого в нежилое? Какая выгода от смены разрешенного использования помещения?

Не секрет, что многие помещения на первом этаже используется как офисы, магазинчики, складские помещения и, как это бывает, владелец решил, что переводить помещение в нежилой фонд, т.е. менять его разрешенное использование, слишком хлопотно. Однако это может повлечь за ряд сложностей для владельца такого помещения.

Когда можно использовать жилое помещение в коммерческих целях?

Гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства или для адвокатского кабинета), но только в случае, если он при этом (пп.2-4 ст.17 ЖК):

  • не нарушает права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдает правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и иные требования;
  • не располагает в жилом помещении промышленное производство.

Так же возможно зарегистрировать юридическое лицо по адресу жилого помещения, но лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компании.

Что бывает за использование квартиры в коммерческих целях?

При использовании не по целевому назначению, Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка использования помещения, перевода жилого помещения в нежилое, а также прав использования и содержания общего имущества жилого дома: ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП.

В частности, за самовольное переустройство или использование не по целевому назначению штраф для граждан от тысячи до двух с половиной тысяч рублей.

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений штраф для должностных лиц от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной Жилинспекцией.

Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).

Порядок осуществления проверок Жилинспекцией проводится на основании Письма Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 “Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации”.

В качестве примеров можно привести ряд судебных актов:

  • Апелляционное определение Кемеровского областного суда от08.2012 по делу N 33-7719. По данному делу требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц о запрете ответчикам использовать жилое помещение в качестве офисного помещения удовлетворены. Основанием выводов о нецелевом использовании служит – Акт проверки технического состояния жилищного фонда. В квартире присутствует офисная мебель и оборудование, стойка для приема посетителей.
  • Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от03.2012 по делу N А56-35585/2011. В силу ст.293 ГК РФ и п.3 ст.29 ЖК РФ собственника квартир, который их самовольно переустроил и перепланировал, обязали привести указанные квартиры в прежнее состояние.

Кроме того, негативным последствие может являться продажа жилого помещения с публичных торгов.

Районная администрация может через суд потребовать продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от органов местного самоуправления письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Такие полномочия предоставлены органу местного самоуправления на основании ст. 293 ГК РФ.

Такие судебные прецеденты редки, но имеют место быть:

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит, что нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 КоАП РФ), и гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
  • Определением Конституционного Суда РФ от07.2003 N 295-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Беляева Сергея Ивановича на нарушение его конституционных прав ст.293 ГК РФ” установлено, что не соблюдение требований ГК РФ о целевом использовании жилого помещения, обусловленном необходимостью защиты интересов других лиц, влекущее за собой прекращение права собственности того или иного лица в судебном порядке, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы.
  • Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от02.2011 по делу N 33-562/2011 оставило в силе решение городского суда , которое удовлетворило иск районной администрации о продаже с публичных торгов жилого помещения, поскольку собственник жилого помещения, использует его не по назначению: не для проживания граждан, а для размещения офиса. Перевод жилого помещения в нежилое в установленном законом порядке собственником не произведен.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевести в нежилой фонд можно далеко не каждое жилое помещение, ведь к нему предъявляется еще целый ряд требований, установленных ст. 22 ЖК РФ.

Какие помещения можно перевести нежилой фонд:

  • жилое помещение должно иметь отдельный изолированный вход с улицы или иметь возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Напомню, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается без дополнительного усиления проемов, поэтому такие процедуры всегда сложны и затратны.

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры).
  • в жилом помещении нет зарегистрированных там по месту жительства.
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.).
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть исключительно нежилыми.
  • дом, в котором находится жилое помещение, признан ветхим или аварийным.
  • дом, в котором находится жилое помещение, не является наемным домом социального использования.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований – основание для отказа к переводу такого помещения в разряд нежилых.

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если вы собираетесь разместить в переводимом помещении объект, запрещенный к размещению в многоквартирных жилых домах.

Существуют ограничения и запреты на размещение в жилых домах определенных объектов?

С 1 июля 2015 года вступили в силу изменения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г.

№ 1521 “Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”

Какие коммерческие объекты нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:

  • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки.
  • магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины; склады любого назначения.
  • заведения, работающие после 23 ч.
  • бани и сауны, предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 квадратов,
  • прачечные и химчистки, общественные туалеты.
  • учреждения и магазины ритуальных услуг.
  • зуботехнические и клинико-диагностические лаборатории, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема, ветеринарные клиники и кабинеты, помещения для пребывания детей.

Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ЖК РФ “согласие соседей” не вошло в список требуемых при переводе документов. Однако оно необходимо почти всегда.

В случае, если жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома не имеет отдельного выхода на улицу, его оборудование неизбежно будет связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а также с изменением режима пользования части прилегающей территории дома.

Например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, возникает логичное противоречие. Ст. 247 ГК РФ, ст.ст.

40 и 46 ЖК РФ говорят, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия (требующие согласие всех участников долевой собственности) должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме.

Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде решения общего собрания о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве/ перепланировке.

Судебная практика по таким вопросам всегда строит на стороне собственников помещений в многоквартирном доме:

  • Постановление ФАС Дальневосточного округа от05.2011 N Ф03-1979/2011 по делу N А73-12351/2010. Судом правомерно отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности, наружных стен и придомовой территории.
  • Постановление ФАС Волго-Вятского округа от10.2012 по делу N А43-26974/2011 Требование об обязании администрации Нижегородского района г.Н.Новгорода принять решение о переводе жилого помещения в нежилое, было оставлено без удовлетворения, поскольку установлено, что предприниматель не получил согласия других участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на устройство отдельного входа (выхода) на придомовую территорию с правом безвозмездного пользования.

Согласование проекта переустройства/ перепланировки переводимого жилого помещения со всеми необходимыми инстанциями.

Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п.

Проект должен быть выполнен лицом – членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений.

Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа.

Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Перечень документов, требуемых для перевода помещения:

  • заявление о переводе помещения (по форме, установленной Постановлением Администрации г.Н.Новгорода от 06.11г. №2480);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение – подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, и документы, на основании которых лицо владеет жилым помещением, например, договор купли – продажи);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещении или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Согласно положениям ЖК РФ, заявитель может и не представлять правоустанавливающие документы, план переводимого помещения и поэтажный план дома, тогда орган принимающий решение о переводе будет их запрашивать в соответствующих службах. Однако следует учитывать, что это существенно затянет сроки, а при отсутствии или недостаточности таких документов будет принято решение об отказе.

Куда обращаться с заявлением о переводе помещения?

Источник: http://precedentnn.ru/analyticsned13.html

Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые

Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые

Многие предприниматели при выборе места ведения своего бизнеса останавливаются на жилых помещениях, которые стараются перевести в нежилые.

Примером может послужить магазин или стоматологическая клиника на первом этаже дома. Но законодательством установлен ряд ограничений, когда провести данную процедуру невозможно.

  1. Квартира, которая располагается в жилом доме, должна располагаться на первом этаже, если же она находится выше, то, скорее всего, перевод будет невозможен, исключением может послужить такая ситуация, когда под данной квартирой находятся нежилые помещения.
  2. Также нужно позаботиться, чтобы у такого помещения был отдельный вход, то есть нельзя допускать постоянный поток клиентов через жилые помещения. Вряд ли получиться перевести в нежилое помещение квартиру, которая находится на первом этаже, и пройти в нее можно только с использованием подъезда.
  3. Невозможна такая процедура, если в нежилое помещение переводится только часть квартиры, которая никак не обособлена от жилой площади.
  4. Если данное помещение используется для постоянного проживания владельцем или иными гражданами, провести перевод тоже не удастся, квартира должна быть полностью перепрофилирована и, не использоваться в качестве постоянного места жительства. Не должно быть граждан, для которых переводимая квартира является постоянным местом регистрации.
  5. Невозможно провести процедуру, если переводимая площадь находится в залоге у банка или на ней есть какие-либо другие обременения перед третьими лицами.
  6. Помещение должно полностью соответствовать всем требованиям, как нежилое помещение, то есть должны быть соблюдены все правила пожарной безопасности и т. д.
  7. Одним из главных оснований, когда перевод осуществляется по умолчанию, является признание дома непригодным для проживания. В таком случае все помещения автоматически становятся нежилыми:
    • Здание или отдельные его части признаны опасными для проживания и уровень надежности уменьшается, физический износ сильно превысил допустимый уровень.
    • Наличие в помещении опасных факторов, которые препятствуют безопасному проживанию на данной территории.
    • Изменение уровня экологичности здания. Для жилых помещений установлен определенный предел опасных паров, радиации и прочих факторов, которые содержатся в окружающей среде, и могут привести к нарушению микроклимата.

Кроме всего прочего, стоит помнить, что если здание является исторической или культурной ценностью, то для проведения перевода необходимо дополнительно получить разрешение у органов, которые осуществляют его охрану, как объекта наследия.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Для осуществления данной процедуры, гражданину необходимо обратиться самостоятельно или же с помощью доверенного лица в муниципальный орган, который наделен полномочиями для перевода.

Или же можно подать все необходимые документы в многофункциональный центр, такой вариант будет намного проще и быстрее, потому что МФЦ занимается предоставлением государственных услуг и будет посредником между лицом, желающим осуществить изменение формы помещения и муниципальным органом.

В таком случае существует меньшая вероятность допустить ошибки и соответственно проводить всю процедуру заново. Многофункциональный центр всегда предоставляет помощника – консультанта.

Необходимые документы:

  1. Главным документом будет правильно составленное заявление на перевод.
  2. Нужно предъявить все документы, подтверждающие наличие права собственности на данное помещение, к таким документам относится свидетельство о праве собственности. Гражданин обязательно должен предъявить оригиналы данной документации, или же копии, но заверенные у нотариуса.
  3. Технический паспорт помещения.
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается данная квартира.
  5. Проект перепланировки или переустройства данного жилого помещения, свидетельства, подтверждающие законность всех проводимых изменений, связанных с переводом.
  6. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

Также хочется отметить, что данный список документов является исчерпывающим, и требование других сведений со стороны муниципального органа, осуществляющего перевод, является незаконным. Это правило установлено Жилищным Кодексом и не терпит, каких-либо изменений по отношению к себе.

После получения необходимой документации, сотрудник, который осуществлял ее прием, обязан выдать расписку, в которой будет указана дата приема всех документов и их перечень.

После получения такой расписки у уполномоченного органа есть 45 дней на рассмотрение заявления о переводе жилого помещения в нежилое, после чего должно быть вынесено решение о переводе или же, об отказе в таковом. Но если документы были поданы через многофункциональный центр, срок рассмотрения может быть увеличен, потому что он начнет отсчитываться после получения документов непосредственно самим муниципальным органом.

Если орган выносит решение об отказе, то в таком случае он должен дать мотивирующие разъяснения. В соответствии с Российским законодательством причинами для отказа могут послужить следующие случаи:

  • Предоставление неполного пакета документов. Но стоит учесть, что отказ выносится только через 15 суток после того, как заявителю будет вручено уведомление о нехватке документов. В течение указанного срока гражданин имеет право донести отсутствующую документацию.
  • Не стоит забывать, что не все муниципальные органы вправе осуществлять данную процедуру, поэтому нужно заранее позаботиться и подать документы в уполномоченный орган.
  • Для получения разрешения нужно составить идеальный проект перепланировки, чтобы в нем не было нарушений законодательства и норм безопасности, то же касается и уже проделанных изменений.
  • Жилищный Кодекс также предусматривает некоторые ограничения в переводе.

При получении отказа, лицо, желающее осуществить перевод жилого помещения в нежилое должно в кратчайшие сроки исправить все имеющиеся нарушения и повторить процедуру заново.

Или же если гражданин считает действия муниципального органа неправомерными, то в таком случае нужно обратиться с исковым заявлением в суд.

Исковое заявление должно содержать:

  • Ссылку на решение об отказе, лучше всего, если будет предоставлена его копия.
  • Обстоятельства, которые устанавливают, что все перечисленные выше условия были соблюдены.
  • Также нужно предоставить расписку, которая должна быть выдана сотрудником органа местного самоуправления. Она подтвердит, что все документы были получены в полном объеме и причин для отказа по данному пункту исключено.
  • Если были проведены работы по переустройству или переоборудованию помещения, то необходимо предоставить акт приемочной комиссии, который будет свидетельствовать о законности проведенных изменений.
  • Обстоятельства, опровергающие вынесенный отказ в проведении перевода жилого помещения в нежилое.

Заявление должно быть подписано либо собственником, либо его представителем, хочется отметить, что полнота предоставленной информации и наибольшее количество доказательств быстрее приведет к желаемому результату.

Согласие собственников других квартир в доме

Главной сложностью, с которой сталкиваются граждане, желающие произвести перевод жилого помещения в нежилое это получение согласие от собственников других квартир в доме.

По законодательству Российской Федерации в многоквартирном доме все собственники на праве долевой собственности владеют следующими территориями:

  • Лестницы и лестничные площадки;
  • Лифты:
  • Подвалы, чердаки и другие технические помещения;
  • Крыши;
  • Несущие и ограждающие конструкции, например, забор, которым обнесена территория;
  • Иное имущество, которое предназначено для обслуживания сразу нескольких лиц и его отчуждение, несет нарушение прав других собственников.

Соответственно, соглашение на перевод отдельной квартиры из нежилой в жилую потребуется только в том случае, если будут затронуты указанные выше площади.

Также общей собственностью будет и земельный участок, который расположен вблизи дома, поэтому при решении произвести постройку на территории дома тоже необходимо получить разрешение. В противном случае согласие других собственников не нужно.

Еще одним очень важным будет тот факт, что разрешение необходимо получать непосредственно у собственников жилья, даже если они там не проживают, потому что другие лица, занимающие определенную жилплощадь, даже на законных основаниях, не обладают правом распоряжения имуществом.

Как показывает практика легче всего получить разрешение от других собственников в тех домах, где действует товарищество собственников жилья. Данный орган на законных основаниях представляет интересы всех жильцов дома, и его решение будет нести юридическую силу.

Для получения разрешения гражданину необходимо поставить данный вопрос на ближайшем собрании или же попросить созвать незапланированное совещание. Решение будет приниматься большинством участников присутствующих на заседании.

Если же в доме нет ТСЖ, то в таком случае гражданину надо будет самостоятельно собрать данные от собственников, принятым решение о согласии будет считаться только тогда, когда 50 процентов всех собственников будут не против перевода и проведения реконструкции определенных частей зданий.

Незаконный перевод жилых помещений

Если гражданин, желающий осуществить перевод, подаст заведомо ложный документ, подтверждающий согласие собственников других квартир в доме, тогда данная процедура будет считаться незаконной.

Такие же последствия будут у тех действий, которые наносят вред, причиняют неудобства или ущемляют права тех лиц, которые на одинаковых правах пользуются общей территорией.

Если было выявлено нарушение, то собственники должны написать коллективную жалобу, и стоит помнить, что чем больше людей не согласных с произведенным действием, тем выше шанс выиграть судебное заседание.

Лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который поможет в кратчайшие сроки и с максимальной успешностью закончить производство по делу.

Юридическая помощь в проведении перевода жилого помещения в нежилое, и его стоимость

Если у гражданина нет времени самостоятельно производить организацию данной процедуры, то он может поручить эти действия юристу. Для этого нужно обязательно оформить доверенность, чтобы все действия были законными. Перевод помещения из жилого фонда в нежилой очень кропотливая процедура.

Сложнее всего в данном случае получить разрешение других собственников жилья, из-за этого стоимость такой услуги достаточно высока. Примерная цена составляет 20 % от стоимости переводимой жилой площади.

Многие компании предлагают услугу перевода «под ключ», то в таком случае в стоимость включена не только работа самого юриста, но и все издержки, связанные с производством, к примеру, оплата государственной пошлины.

Источник: http://homewin.ru/narod/zhilye-pomeshhenija-v-nezhilye.html

Как перевести жилое помещение в нежилое. Пошаговая инструкция

Как перевести жилое помещение в нежилое. Пошаговая инструкция

Процедура изменения юридического статуса недвижимости осуществляется в строго установленной последовательности. Весь процесс подразделяется на очередное выполнение трех задач.

В первую очередь вопрос решается в администрации поселения, получается положительное решение. Затем в БТИ осуществляется изменение документов и устанавливается стоимость объекта, от чего зависит государственный сбор.

Только после исполнения данных двух шагов следует обращаться в Росреестр и получать свидетельство на право собственности на нежилое помещение.

На практике, перевод и получение статуса нежилого объекта недвижимости необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Осуществлять предпринимательскую деятельность в жилой недвижимости нельзя, такие деяния караются по административному кодексу.

Первый этап перевода жилой недвижимости в нежилую

В каждом населенном пункте при администрации работает межведомственная комиссия по жилью, куда следует обратиться заинтересованному лицу. Комиссия работает на постоянной основе, может иметь различные наименования, но единые профильные задачи. Там заявителю предоставят список требований, справок и документов, нужных для рассмотрения вопроса об изменении статуса жилплощади.

Перед началом действий необходимо узаконить имеющиеся перепланировки, капитальные ремонты и реконструкции помещений. Если перепланировка проведена без официального разрешения, то первоначально придется ее узаконить через суд, уплатив штраф за самовольные действия. Без подобного документа перевод помещения из жилого в нежилое невозможен.

Сбор пакета документов для жилищного департамента или отдела (в зависимости от населенного пункта), проводит владелец объекта недвижимости или законный представитель по доверенности.

Следует собрать требуемую информацию:

  • экспликация и план здания, выдаваемый БТИ. Потребуется обращение в жилищное подразделение муниципалитета за разрешением и получением доверенности для инвентаризационного бюро. Кроме доверенности, необходимо предоставить стандартное ходатайство, удостоверение личности и устанавливающий права на имущество документ. Сотрудники БТИ имеют право запросить дополнительные сведения, кроме представленных заявителем для проверки. Это может быть выписка из ЕГРН, полученная по запросу в Росреестр. Срок получения запрошенных документов в БТИ составляет один месяц;
  • технический паспорт объекта недвижимости, содержащий всю регистрационную информацию. Также берется в Бюро технической инвентаризации;
  • разрешение пожарной надзорной организации. Потребуется обратиться в пожарное отделение ГУ МЧС, написать стандартное заявление и принять инспекцию на месте осмотра. При отсутствии замечаний, пожарная инспекция выдает официальное разрешение на изменение статуса жилплощади. Если замечания в акте осмотра присутствуют, то владельцу выписывается требование об устранении неполадок в указанный срок. После устранения, разрешение будет получено;
  • заключение СЭС района. Санитарные нормы проверяются выездной инспекцией по заявлению собственника помещения. В результате проверки инспекторы выдают акт, в котором указываются возможные недочеты. Выписывается предписание, после выполнения заявитель получит справку стандартного образца о возможности изменения статуса помещения;
  • справка из управляющей компании о предназначении соседних помещений. Например, перечисляются объекты с одного этажа многоквартирного дома, указывается наименование соседних помещений. Заявитель должен предъявить паспорт и документы на объект недвижимости;
  • технический акт из управляющей компании об общем состоянии здания или сооружения. По закону никаких изменений статуса в аварийном или идущем под снос доме невозможно. Техническое состояние объекта должно быть как минимум удовлетворительным;
  • справка о составе семьи. В рассматриваемой жилплощади никто не должен быть прописан перед обращением в муниципальную комиссию. Справка выдается в МФЦ или паспортном столе, юридическую значимость документ имеет 14 дней;
  • проект архитектурный, который выполняется специализированными организациями. Проект должен отражать возможные изменения, которые будут производиться впоследствии, и графически повторять имеющиеся конфигурации жилплощади.

В зависимости от конкретных условий иногда требуются к рассмотрению дополнительная информация. Для оперативного изменения статуса жилплощади в иной вид, рекомендуется обратиться в ответственный отдел муниципалитета. Такой поступок требуется для получения первичной консультации и утверждения перечня требуемых в данном случае документов.

Получение согласия соседей

Официально написанное согласие соседей на перевод квартиры собственника из жилой в коммерческое назначение является обязательным. Мнение спрашивается у владельцев квартир, а не проживающих на площади жильцов.

Заинтересованный гражданин идет в управляющую компанию или к управдому дома за разрешением проведения собрания жильцов.

Собрание может быть плановым или внеочередным, жильцы оповещаются за 10 дней с указанием времени проведения сбора.

Собрание является легитимным при присутствии половины от общего количества собственников. При наличии 2/3 положительных от всех присутствующих вопрос считается решенным в пользу перевода квартиры в нежилое помещение.

Иногда заинтересованному лицу требуется предварительное согласование своего желания с соседями, поскольку вопрос этот серьезный и напрямую затрагивает посторонних людей, собственников других квартир.

Протокол собрания прилагается в общий пакет документов, без данного юридического акта невозможны дальнейшие шаги по оформлению.

Дальнейшие шаги по переводу недвижимости в нежилую

Имея на руках столь обширную документальную базу, заявитель следует в жилищный отдел муниципалитета. Собственниками или представителем пишется заявление стандартного образца, прилагаются все разработанные и собранные материалы, а также документы:

  • паспорта собственников;
  • свидетельства на право собственности;
  • уставные документы организации, если собственником является предприниматель;
  • доверенность лица, выполняющего действия от лица собственников.

Комиссия исследует и анализирует заявку в течение 45 дней, после чего выносится решение. Официальное заключение должно быть доведено до заинтересованного лица в течение трех дней после принятия. Отказ доводится до заявителя в письменном виде и может быть обоснован следующими причинами:

  • не выполнены нормативные условия перевода;
  • пакет документов не содержал необходимые сведения;
  • нет согласия всех собственников и соседей на изменение статуса объекта недвижимости.

Второй этап: работа с БТИ

Если постановление административного органа положительно и выдано собственнику, то наступает вторая стадия работ: обращение в БТИ для установления цены операции.

Посещение бюро приватизации и переводов требуется от одного владельцев, имеющего доверенность на проведение действий, или уполномоченного лица всех владельцев квартиры.

Заявление стандартного образца сопровождается необходимыми документами:

  • удостоверение личности;
  • протокол комиссии по переводу;
  • свидетельство на право собственности на жилплощадь;
  • технические и регистрационные данные на квартиру;
  • доверенность, если дело ведет представитель;
  • уставные документы, если в процедуре участвует юридическое лицо.

Отдел приватизации на основании поданных сведений устанавливает стоимость, которую должен уплатить владелец объекта недвижимости.

Стоимость зависит от многих учетных факторов, производится с учетом коэффициентов и по разработанным формулам. Разница в цене оплачивается собственником любым удобным ему способом.

После предъявления квитанции на руки выдается протокол со всеми устанавливающими право реквизитами.

Третий этап работ: обращение в Росреестр

Получить новое свидетельство о праве на нежилой объект недвижимости можно двумя путями: обратившись в УФРС или МФЦ.

Заявителю необходимо представить следующие сведения:

  • удостоверение личности собственника;
  • акты БТИ и межведомственной комиссии;
  • кадастровую выписку на объект недвижимости;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 1 тыс. рублей.

Заявления составляют все собственники, участвующие в юридической процедуре. Регистратор выдает расписку с перечнем полученных документов и их копий, указывает дату получения свидетельства.

В этот день, при наличии удостоверения личности и расписки в передаче документов, участники приходят в регистрирующий орган и получают каждый свидетельство на право собственности нежилым объектом.

Выполнить последовательность всех действий бывает крайне сложно, гораздо предпочтительней поручить процедуру опытному и практикующему юристу.

Нюансы переводного процесса

Особенности процедуры регламентированы ст.22 ЖК РФ и должны полностью выполняться.

  1. Нежилой объект должен иметь вход с улицы, а не из подъезда. Если площадь превышает 100 кв.м, то должен быть организован дополнительный, аварийный выход. По правовым нормам, квартира на первом этаже жилого дома может изменить свой юридический статус, если возможна последующая реконструкция. Из окон делаются входные группы, о чем формируется соответствующая запись в уставных документах и указывается срок, в течение которого можно попадать в нежилой объект через общий коридор, подъезд или другие жилые конструкции. Невыполнение обязательств по срокам приведет к значительному административному штрафу.
  2. Статус меняется для квартиры, но не комнаты. Сделать нежилой комнату или несколько комнат в жилой квартире не представляется возможным. Правило действует во всех случаях, даже в коммунальной квартире, при нескольких независимых собственниках.
  3. Из квартиры жильцы должны быть выписаны в полном составе, никто не может проживать и быть зарегистрированным.
  4. Объект недвижимости не может быть залоговым имуществом, находиться под арестом, или быть взысканным в качестве исполнительных обязательств приставами. При наличии притязаний на данное имущество со стороны кредиторов или родственников, процедура перевода прекращается до полного выяснения конфликтных обстоятельств.
  5. Одним из основных правил является то, что перевести квартиру на верхних этажах многоквартирного дома можно при жестких условиях. Все квартиры под переводимой должны быть нежилыми помещениями.
  6. Изменить статус недвижимости нельзя в аварийном или подготовленном к сносу жилом фонде. Запрет основан на контроле за ситуацией в жилом строительстве, поскольку при сносе собственникам выдается жилье в новых домах.

Подобные ограничения и нюансы касаются домов и зданий различной высотности. Чаще всего переводятся в нежилой статус квартиры на первых этажах многоквартирных домов.

Между тем, на практике встречаются ситуации, когда дом полностью переводится в офисное здание, а жильцы расселяются.

Если перевод в нежилой статус произведен, а затем дом стали расселять, то собственнику обязаны предоставить нежилое помещение в новом доме с таким же метражом.

Если нежилое помещение сдавалось в коммерческую аренду, то потерянная арендная плата не возвращается и договор считается расторгнутым по непреодолимым обстоятельствам. Такая ситуация должна быть прописана в договоре аренды, о планируемом сносе и расселении уведомляются все собственники дома заранее. Практически невозможно изменить жилищный статус в следующих ситуациях:

  • если здание является культурны наследием и находится под защитой государства;
  • квартира не имеет стандартных инженерных и коммунальных подключений;
  • здание в целом находится в неудовлетворительном виде, ожидает планового капитального ремонта;
  • при учете здания в МЧС в качестве объекта гражданской обороны значительно повышается стоимость перевода в нежилое.

Порой перевод и изменение статуса совсем не обязательно осуществлять.

Собственники жилого объекта имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире, если отсутствуют претензии со стороны соседей и других собственников данной квартиры.

Индивидуальный предприниматель, занимающийся коммерческой деятельностью в квартире, должен быть одним из собственников и прописан на данной площади.

При осуществлении деятельности должны соблюдаться санитарные нормы и противопожарная безопасность. В подобной ситуации можно не переводить квартиру в нежилой статус, тем более, если коммерческая деятельность носит эпизодический характер.

Финансовые затраты при переводе

Изменение юридического статуса требует финансовых затрат от собственника помещения. Поскольку процедура является длительной, требует заверения и прохождения многих инстанций, лучше всего доверить дело юристу, имеющему практический опыт подобных задач.

Иногда бывает необходимо обращение в суд, чтобы отстоять свои права и продолжить перевод квартиры или здания в разряд нежилого. Оплата услуг специалиста строго индивидуальна, зависит от его квалификации, условий договоренности и многих других обстоятельств.

Кроме услуг юриста, потребуется оплатить:

  • разницу по БТИ в цене объекта недвижимости;
  • услуги БТИ по созданию и выдаче технического паспорта и уставных документов на квартиру;
  • нотариальные удостоверения различной направленности;
  • работу проектного бюро по разработке плана жилища;
  • государственную пошлину в Росреестр за выполнение регистрирующих действий.

Перевод помещения из жилого в нежилое

Источник: http://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/nedvizhimost/perevod-zhilogo-pomeshhenie-v-nezhiloe.html

Перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика

Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые.  И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить  подобный перевод.

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет  основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.

Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме.  Однако  в ст.

23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома.

Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ.

Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:

  • Переоборудование – внесение изменений в инженерно-технические сети помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт. К таким изменением относится перенос санузла, устройство дополнительных электрических розеток и т.д.
  • Перепланировка – внесение изменений в архитектурно-планировочные решения в пределах одного помещения, которые изменяют его планировку, но не изменяют его площадь, объем и т.д.

Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения.

К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы.

Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые

Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое.

В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение.

В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ.

  Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.

Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск. К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры.

Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям.

На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные  постройки. В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства.

Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства.

Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.

Источник: http://SudebnayaPraktika.ru/zhilishhnye-voprosy/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

О собственности
Добавить комментарий