Как погасить ипотеку быстрее и выгодней: оптимальный выбор между сроком и размером платежа, примеры схем выплат

Содержание
  1. Как быстро погасить (выплатить) ипотеку: варианты, схемы, нюансы?
  2. Почему возникает вопрос «как быстро выплатить ипотеку»?
  3. Схемы начисления процентов
  4. Рефинансирование – реальный вариант быстрого погашения ипотеки
  5. Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита
  6. Как погасить ипотеку быстрее
  7. О схемах начисления процентов
  8. Аннуитетная
  9. Дифференцированная
  10. Схемы быстрого погашения
  11. О выгодах уменьшения суммы и срока
  12. О рефинансировании
  13. О том, как правильно досрочно погашать ипотеку
  14. Об условиях банка, которые препятствуют быстрой выплате
  15. Аннуитет или классика: как выгодно погасить ипотеку?
  16. Что такое «тело кредита» и что с ним делать?
  17. Жесткая планка
  18. Досрочное освобождение
  19. Аннуитет или классика? Как выгодно погасить ипотеку
  20. Три быстрых способа, как рассчитать платеж по ипотеке самому
  21. Как рассчитать аннуитетный платеж по ипотеке
  22. Как рассчитать дифференцированный платеж по ипотеке
  23. Используем кредитный калькулятор
  24. Какой платеж выгоднее по расчетам — аннуитетный или дифференцированный
  25. Как выгодно погасить ипотеку – выбираем между аннуитетом и классикой
  26. Аннуитетный или дифференциальный платеж – что выгоднее?
  27. В чем основные отличия между аннуитетом и дифференциалом
  28. Банки однозначно выбирают аннуитет
  29. Что выгоднее для заемщика: аннуитет или дифференциал
  30. Вывод
  31. Расчет процентов и графика платежей по кредиту: что лучше – аннуитет или дифференцированный способ погашения
  32. Расчет кредита: базовые понятия и термины. Применяемые методики расчета
  33. Принимаем верное решение: как правильно выбрать схему погашения займа и не ошибиться
  34. Как выгоднее досрочно погасить ипотеку
  35. Правомерность досрочного погашения ипотеки
  36. Способы досрочного погашения
  37. Уменьшение общего срока ипотеки
  38. Уменьшение суммы платежа
  39. Наглядные преимущества
  40. Возможные сложности
  41. Средства на досрочное погашение
  42. Заключение
  43. Когда выгоднее сократить срок кредита?
  44. Когда выгоднее уменьшить платеж?
  45. Сравнение вариантов досрочного погашения
  46. Как лучше досрочно погасить ипотеку?
  47. Условия договора
  48. Как платить раньше срока?
  49. Сокращение срока ипотечного кредитования
  50. Досрочное погашение с уменьшением суммы обязательного платежа
  51. Какой способ выгоднее?
  52. Рефинансирование кредита
  53. Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?

Как быстро погасить (выплатить) ипотеку: варианты, схемы, нюансы?

Как погасить ипотеку быстрее и выгодней: оптимальный выбор между сроком и размером платежа, примеры схем выплат

Долгосрочный займ тяготит. Как быстро погасить ипотеку и получится ли при этом сэкономить? Существует несколько беспроигрышных схем быстрого погашения ипотечного кредита.

Почему возникает вопрос «как быстро выплатить ипотеку»?

Для большинства граждан проблема, связанная с поиском решения, как выгодней, опережая график, погасить ипотеку, носит психологический характер.

Осознавать, что на протяжении многих лет ты обязан выплачивать долг, независимо от складывающейся финансовой ситуации, очень тяжело. В условиях нестабильной экономической обстановки мало кто уверен в завтрашнем дне.

Другая причина – это возникшая потребность продать или обменять приобретенное жилье. К выбору квартиры подходят очень тщательно и вдумчиво, однако с течением времени может измениться и состав семьи, и место работы, и финансовый доход.

Кто-то рассматривает возможность переезда в другой регион или даже страну.

А поскольку ипотека создает определенные трудности для продажи квартиры, то единственным возможным вариантом осуществить задуманное служит опережающее погашение задолженности.

Ипотека, помимо ежемесячного погашения, предполагает и ежегодные траты, связанные с продлением страховки и независимой оценкой недвижимости (по дополнительным требованиям банка). Желание сократить хотя бы на год обязательные расходы естественно.

Схемы начисления процентов

Выгодность ипотеки определяет не только процентная ставка, сумма кредита и сроки его погашения, но и выбор оптимальной схемы погашения.

Выплаты по ипотечному займу могут осуществляться как равными, аннуитетными платежами, так и дифференцированными.

  1. При аннуитетной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется равными платежами в течение всего периода. Но не надо заблуждаться, что платежи также состоят из равных долей основного долга и процентов банка за пользование заемными средствами.Если рассматривать срок ипотеки в 20-25 лет, то в первые 10-13 лет аннуитетные платежи состоят, в основном, из начисленных процентов, а сама сумма долга (тело займа) мало изменяется. Погашая задолженность досрочно, заемщик выплачивает в первую очередь проценты. Так банк страхует себя от потенциального несения убытков и обеспечивает себе максимально возможную прибыль.
  2. При дифференцированной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется неравномерно.Сначала размер ежемесячных платежей довольно существенный, но с течением времени они становятся все менее обременительными.Однако если вы уже при оформлении задумываетесь о том, как быстро выплатить ипотечный кредит, стоит рассмотреть именно этот вариант в первую очередь.

    Дифференцированные платежи состоят из одинаковых частей основной суммы долга (тела займа) и начисленных процентов. При досрочном погашении сумма займа пропорционально уменьшается и проценты пересчитываются.

Но существенные размеры на начальном этапе для большинства заемщиков непосильны, поэтому отдается предпочтение аннуитетным платежам. Да и большинство банков не предоставляют выбора в схеме начисления; по умолчанию ежемесячные платежи по ипотеке носят аннуитетный характер.

При наличии финансового буфера в виде депозита, имущества (автомобиля, загородного участка), за счет продажи которого можно компенсировать внезапно возникшие денежные затруднения, целесообразней выбирать именно дифференцированную схему платежей.

К выбору той или иной схемы нужно подходить ответственно, тщательно просчитывая риски, ведь в процессе выплаты изменить ее невозможно.

При аннуитетных платежах в первой половине срока ипотеки нет смысла в досрочном погашении, ведь сумма общего долга мало изменяется. При дифференцированных платежах досрочное погашение целесообразно в любой период.

Рефинансирование – реальный вариант быстрого погашения ипотеки

Программы рефинансирования предполагают не только решение проблем, связанных с невозможностью дальнейших выплат по ипотечной ссуде. С помощью займа в другом банке можно выбрать и более короткий срок для погашения задолженности (Подробнее см. Как осуществить рефинансирование по ипотеке?).

Единственным минусом рефинансирования является то, что она сопровождается переходом прав на залоговое имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Если целью было избавить жилье от обременения для последующей продажи, то рефинансирование такую проблему не решает. Помимо этого, существует сложность в сборе необходимого для оформления пакета документов, касающихся не только кандидатуры заемщика и сведений о первичной ипотеке, но и рассматриваемого в качестве возможного залога самого жилья.

Если сумма оставшегося долга по ипотеке не превосходит 700 тысяч рублей, то есть возможность оформить потребительский кредит (или под залог другого имущества, к примеру, автомобиля) и все-таки избавить жилье от обременения.

Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита

Только изучив раздел о возможностях досрочного погашения в кредитном договоре, можно оценить их выгодность и целесообразность.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», банк не может полностью исключить возможность досрочного погашения ипотечного займа, так как это ущемит права заемщика как потребителя.

Пункт 2 ст. 810 ГК РФ устанавливает право на досрочное погашение с согласия заимодателя, то есть банка. Достаточно спорный момент – имеет ли право банк начислять заградительные комиссии или штрафные санкции для осуществления права заемщиком на досрочное погашение.

В судебной практике есть решения, принятые как и в пользу банка, так и в пользу заемщика. Во многом эти нюансы регламентируются условиями подписанного кредитного договора. Для осуществления права на досрочное погашение банки иногда требуют письменное уведомление от заемщика, которое может быть рассмотрено в течение 1 месяца.

Быстро погасить ипотеку можно единовременным платежом либо частично. В любом из случаев банк обязан пересчитать проценты, в связи с уменьшением периода пользования заемными средствами, и предоставить новый график погашения.

Заемщик может решить, сократить срок оставшегося периода или соразмерно уменьшить ежемесячные платежи, если это не оговорено условиями досрочного погашения в кредитном договоре.

Источник: http://nsovetnik.ru/ipoteka/kak_bystro_pogasit_vyplatit_ipoteku_varianty_shemy_nyuansy/

Как погасить ипотеку быстрее

Как погасить ипотеку быстрее

Для заёмщиков знание того, как погасить ипотеку, не менее важно, чем владение информацией об особенностях оформления жилищных ссуд.

Способность правильно распределять свои доходы для своевременного расчёта с банком-кредитором помогает уменьшить размер переплаты и сократить срок пребывания в должниках.

Помимо экономии денежных средств, правильное погашение долга способствует скорейшему вступлению в права владения приобретённой недвижимостью и, как следствие, даёт возможность распоряжаться ею по своему усмотрению.

О схемах начисления процентов

Зачастую клиенты, стремящиеся получить финансирование для приобретения или строительства собственного жилья, интересуются, как выплачивается ипотека, поскольку от способа начисления процентов зависит многое.

Так, дифференцированный способ позволяет регулярно уменьшать сумму выплаты процентов за счёт постоянного сокращения суммы основного долга, аннуитетный способ начисления имеет свои преимущества в виде стабильной величины обязательных платежей.

Аннуитетная

Аннуитетная схема начисления процентов пользуется особой популярностью у банков, поскольку она позволяет получать стабильные проценты за использование ссудных средств клиентами, независимо от того, какая часть основного долга уже погашена в тот или иной период времени.

Для самих заёмщиков данная схема удобна исключительно тем, что размер ежемесячных платежей не меняется на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать собственный бюджет.

При этом следует учитывать, что аннуитетная схема начисления процентов в конечном итоге приводит к большей переплате, чем дифференцированная.

Дифференцированная

Дифференцированная схема начисления процентов позволяет значительно уменьшить сумму переплаты, поскольку ежемесячные процентные платежи начисляются каждый раз на новый остаток суммы основного долга, который имеет тенденцию к постоянному сокращению. Недостатком является большая сумма платежей в первые месяцы погашения ссуды, однако следует учитывать, что каждый последующий платёж уменьшается, по сравнению с предыдущим, за счёт сокращения основной задолженности.

Схемы быстрого погашения

Схемы того, как быстро погасить ипотеку, преимущественно основываются на необходимости внесения увеличенных платежей или отдельных сумм для ускорения покрытия основного долга.

Дополнительные денежные средства, необходимые для ускорения расчётов с банком-кредитором, можно извлечь из собственных накоплений.

Так, в случае повышения заработной платы или появления дополнительных источников дохода рациональным будет использование свободных средств на досрочное покрытие задолженности, что позволит не только сэкономить немалую сумму, но и уменьшить собственные риски, которые сопровождают все долгосрочные виды кредитования и связаны с нестабильностью экономической ситуации.

Кроме того, для уменьшения суммы долга можно использовать материнский капитал или налоговый вычет, который предоставляется всем официально трудоустроенным гражданам. Рефинансирование также целесообразно использовать для скорейшего расчёта по ипотеке, которая, к примеру, предоставлена не на самых выгодных условиях.

Нередко встречаются случаи, когда залоговое жильё сдают в аренду для того, чтобы доход, полученный от квартирантов, использовать для расчётов с банком.

Категории населения, имеющие право на получение жилищных ссуд с государственной поддержкой, могут пользоваться более выгодными условиями кредитования.

Погашение социальной ипотеки выплатой суммы долга до окончания срока кредитования так же допустимо, как и при других вариантах жилищного кредитования.

О выгодах уменьшения суммы и срока

Вследствие внесения дополнительных денежных средств, не являющихся обязательными при погашении ссуды, доступным становится пересмотр существующего графика платежей с внесением в него изменений. Так, может быть уменьшен срок кредитования с одновременным увеличением регулярных платежей или уменьшены ежемесячные выплаты при сохранении существующего срока кредитования.

Сравним преимущества и недостатки уменьшения срока кредитования и сумм регулярных платежей в таблице.

Возможное изменение Преимущества Недостатки
Уменьшение срока кредитования Уменьшится размер переплаты за использование банковского финансирования, заёмщик сможет быстрее стать полноправным владельцем собственного жилья. Увеличится нагрузка на бюджет заёмщика из-за необходимости увеличения ежемесячных платежей.
Уменьшение ежемесячных выплат Снизится нагрузка на бюджет заёмщика. Освободившиеся вследствие уменьшения расходов на обслуживание ипотеки денежные средства можно продолжать вносить для ускорения погашения задолженности. Существенного уменьшения размера переплаты не следует ожидать.

О рефинансировании

Поскольку в процессе обслуживания долгосрочных кредитов заёмщики могут сталкиваться с более выгодными предложениями, существующими на финансовом рынке, рефинансирование пользуется немалой популярностью среди клиентов, взявших ипотеку. Так, разница в несколько процентов может натолкнуть заёмщиков на мысль о целесообразности перекредитования.

Конечно же, прежде чем выплачивать ипотеку за счёт нового займа, стоит оценить возможные риски и масштаб экономии. Кроме того, следует учитывать, что заёмщик теряет право на налоговый вычет при использовании рефинансирования.

О том, как правильно досрочно погашать ипотеку

На вопрос о том, можно ли платить ипотеку больше чем по графику, следует ответить однозначно – да. Стоит учесть, что при этом важно поставить банк в известность о своём решении за месяц до внесения желаемой суммы.

Об условиях банка, которые препятствуют быстрой выплате

Финансовые учреждения строго отслеживают своевременность выполнения дебиторами их обязательств, но преждевременный возврат средств заёмщиком может значительно уменьшить фактическую прибыль банка по сравнению с плановой.

Для получения максимально возможной прибыли финансовые учреждения нередко указывают в кредитных договорах некоторые ограничения, препятствующие досрочной выплате долга.

К таким ограничениям относится строгая регламентация срока, до наступления которого досрочное погашение не может быть осуществлено, или суммы платежей, которые должны быть внесены, прежде чем появится возможность досрочной оплаты задолженности.

Поскольку отказать в досрочном погашении долга банк-кредитор не имеет права, он может затягивать процесс рассмотрения заявления о внесении средств до 1 месяца. В случае превышения срока рассмотрения заявления или отказа в осуществлении досрочного платежа, который не противоречит условиям договора, клиент имеет право обратиться в судебные органы.

Источник: http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pogasit-ipoteku.html

Аннуитет или классика: как выгодно погасить ипотеку?

Вопросы, касающиеся максимально выгодного возврата кредитов по ипотеке, интересуют многих заемщиков, уже оформивших её.

На величину ежемесячных выплат и их периодичность влияют не только сумма кредита и процентная ставка, но и то, на какой системе платежей остановил свой выбор заемщик, оформляя ипотеку.

Существует ли возможность выгодно погасить ипотеку, и на каком типе платежей лучше остановиться?

Что такое «тело кредита» и что с ним делать?

Вроде бы, ничего сложного нет: общая сумма долга делится на количество месяцев, и всё. Но ведь заемщик выплачивает наряду с основным долгом, ещё и проценты. Долг с процентами комбинируются по-разному – главное, чтобы платеж был не ниже процентной ставки.

Поэтому есть две основные схемы кредитных выплат, и платежи, разумеется, бывают дифференцированные и аннуитетные.

Есть и второй вариант выплат – аннуитетный (от лат. annuitas – ежегодный платеж).

Его расчет сложен, но внешне он и удобнее, и проще, так как при аннуитетных платежах заемщиком в течение всего срока кредитования выплачивается одна и та же сумма, в которую включены и выплаты из тела кредита, и выплаты процентов.

Но по аннуитетной схеме, возврат основного долга происходит не в одинаковых частях, а в разных – поначалу они невелики, потом увеличиваются, так как на проценты приходится все меньшая и меньшая доля выплат. А через несколько лет на выплаты из тела кредита будет уходить внушительная часть платежей.

Как правило, в первые годы по аннуитетной схеме выплаты меньше, чем по дифференцированной, потому и андеррайтинг по этим двум системам может отличаться. Но по итогам всего срока погашения кредита пользователи аннуитетного способа выплатят гораздо больше – при одинаковых сроках и той же процентной ставке. Почему? Попробуем разобраться.

При аннуитетной системе платежей формирование выплат тела кредита происходит поостаточному принципу – идет погашение только той части основного долга, которая «помещается» в платеж после того, как выплачиваются проценты.

При этом первоначально в аннуитетную схему платежей заложена мизерная доля выплат из тела кредита. Говоря иначе, почти вся сумма, выплачиваемая заемщиком в первый месяц пользования кредитом, является – процентами.

Соответственно, к сроку очередного погашения кредита сумма долга почти не будет изменена, и платеж опять почти в полном объеме будет состоять из процентов.

Со временем небольшие платежи, которыми все же погашается основной долг, уменьшат его до того, что на проценты по кредиту уже не будут приходиться столь значительная часть выплат, и уменьшение долга будет происходить побыстрее. Но случится это спустя несколько лет использования кредита. А до той поры заемщик фактически работает только на банк.

Несложно заметить, что в отличие от дифференцированной схемы, при которой уменьшение выплат по процентной части происходит в арифметической прогрессии, аннуитетная схема близка к геометрической прогрессии.

И срок существования большой суммы основного долга, в течение которого заемщик вынужден платить максимальный размер процентов, по ней гораздо больший. Соответственно, в результате и отдает заемщик гораздо больше, чем если бы он использовал дифференцированные платежи.

Именно поэтому большинство банков предпочитают именно аннуитетные платежи.

Жесткая планка

Конечно, дифференцированная система платежей обладает своими недостатками. Главный из них заключается в очень больших выплатах в первые месяцы или даже годы пользования кредитом.

Эти выплаты устанавливают жесткую «планку» кредита, не давая возможности взять ту сумму, которую можно было бы взять в аннуитете с теми же условиями займа. Поэтому пользоваться дифференцированной схемой лучше либо заемщикам, имеющим большие доходы, либо тем, кто нуждается в небольшом по сумме кредите.

Но если заемщик осилит эту систему выплат, то она поможет ему в выгодном погашении ипотеки. Ведь в итоге он заплатит меньше.

Можно рассмотреть небольшой пример. Допустим, потенциальный заемщик решил приобрести квартиру, стоимость которой составляет $ 220 тыс., при этом у заемщика уже есть $ 20 тыс. своих средств.

Соответственно, размер кредита составит сумму в $ 200 тысяч. Допустим, банк готов выдать ему этот кредит на 20 лет под 12% как по дифференцированной, так и по аннуитетной схеме.

Что же ожидать от этих вариантов?

При кредите с использованием аннуитетной системы, ежемесячно заемщик должен будет выплачивать 2202,17 долларов, и за 20-летнюю ипотеку он выплатит банку $ 528 вместо 520,8 долларов, то есть в 2,64 раза больше суммы кредита.

Используя дифференцированную схему платежей, они будут понемногу уменьшаться в течение всего срока выплат. Первый платеж составит сумму в $ 2833, последний – $ 842.

При этом в течение всех 20-ти лет заемщик выплатит $ 441 тысяч, то есть всего в 2,2 раза больше суммы взятого кредита. Разница очевидна, впрочем, она не будет настолько заметна, поскольку распределится на 20-летний срок.

Тем не менее, понятно, что если заемщик осилит дифференцированные платежи первых месяцев, то лучше ему предпочесть эту схему.

Естественно, банкам такая ситуация не выгодна, и потому большинством из них предлагается только аннуитетная схема выплат, тем более что она более понятна клиентам – нет необходимости в составлении графика погашения кредита, можно сразу определить единую сумму платежей на весь срок. Так, в столице дифференцированная система выплат используется всего в 2-х—3-х банках, из которых большой опыт в их выдаче есть только у Сбербанка. Но и он намерен перейти к аннуитетной схеме.

Досрочное освобождение

В аннуитетной системе платежей есть и еще один недостаток. Известно, в России большинство ипотечных заемщиков надеются на то, что смогут отдать кредит раньше определенного срока. А между тем системы выплат имеют отличия в сочетании с досрочным погашением.

Это означает, что если заемщик выплачивал долги за кредит в течение нескольких лет, а потом решил досрочно его погасить, то, пользуясь дифференцированной схемой, он выиграет солидную часть процентов.

При аннуитетной схеме выигрыш будет скромнее – так как основная часть процентных выплат уже будет сделана. То есть при аннуитетной схеме досрочное погашение кредита выгодно только на ранних стадиях выплат.

Хотя существует способ, при котором можно сделать аннуитетные платежи насамом деле выгодными – и, может, даже более выгодными, нежели дифференцированные. Как уже было выше отмечено, сначала по дифференцированному кредиту суммы платежей больше, чем по аннуитетной схеме. Причем, любые суммы досрочного погашения уходят только на то, чтобы покрыть тело кредита – без потери на процентах.

Это значит, что если наряду с аннуитетным платежом заемщик ежемесячно будет выплачивать какую-то сумму до срока, то тело его кредита будет быстро уменьшаться и он потеряет на процентах гораздо меньшую сумму.

Фактически, это приближает аннуитетный платеж к дифференцированному, разница только в том, что, если в какой-то момент заемщик не будет иметь возможности платить больше, он не будет этого делать.

Конечно же, такую схему хорошо знают и банкиры, поэтому почти во всех банках процедура досрочного погашения максимально затруднена, а кое-где и запрещена.

Многими банками применяются мораторий на досрочное погашение, ограничения по частоте таких погашений, штрафные санкции и т. п. В итоге, при выборе выгодного варианта погашения ипотеки, можно остановиться на той или иной схеме погашения.

А на какой именно, решает сам заемщик, в зависимости от своего финансового положения.

Источник: http://www.DengiMsk.ru/page/annuitet-ili-klassika-kak-vygodno-pogasit-ipoteku_b328/

Аннуитет или классика? Как выгодно погасить ипотеку

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы о выплате ипотечного кредита. Очень многих интересуют данные вопросы, ведь в различных случаях проценты по ипотеке могут варьироваться. Это зависит от размеров, периодичности выплат, процентной ставки и системы, выбранной при оформлении ипотеки. Все, конечно же, хотят выбрать для себя наиболее выгодные условия.

С одной стороны, это не так уже сложно, но это только кажется. Вроде бы берётся общая сумма ипотеки и делится на количество месяцев, которые она будет выплачиваться.

Но на самом деле, нужно понимать, что заёмщик платит не только долг, но и проценты.

Самое главное, чтобы платёж не был меньше процентной ставки, а в остальном сам заёмщик может по-разному комбинировать выплату по долгам и по процентам.

Схемы кредитных выплат можно разделить на две основные:

1) Дифференцированные – при таких выплатах сумма долга разделяется на количество месяцев и погашается вместе с процентами на момент каждый месяц. Причём долг погашается равными порциями (только долговая часть выплат при таком способе выплат по кредиту каждый месяц одинакова). При этой схеме платежи оказываются максимальными в самом начале срока выплат, а затем – уменьшаются.

2) Аннуитетные (от латинского annuitas – ежегодный платеж). В течении всего срока погашения кредитной задолженности,заёмщик платит одну и туже сумму, что по процентной ставке, что по кредитному долгу. Рассчитывать такую схему тяжелее, но впоследствии выплаты по ней проще и удобнее.

То есть, внутри общей суммы скрыты выплаты из «тела кредита» и процентные выплаты («тело кредита» – по обозначению банковских специалистов, сам долг). Обычно по этой схеме платежи сначала меньше, а затем возрастают, по сравнению с дифференцированной схемой.

При тех же сроках и процентной ставке, как и при дифференцированной схеме, пользователи аннуитеты заплатят, в итоге, куда большую сумму. Как это происходит?  Всё происходит из-за остаточного принципа выплат. Пользователи погашают только ту часть долга, которая соответствует платежу после выплаты процентов.

Изначально, из тела кредита выплачивается самая минимальная доля. То есть, основная сумма выплат в начальные сроки – проценты, поэтому сумма долга к следующей выплате почти не измениться и проценты будут причисляться к невыплаченной сумме.

Постепенно проценты не будут занимать такую значительную часть выплат, и долг будет быстрее уменьшаться. Но это произойдёт лишь только по истечению нескольких лет.

Сравнение двух схем

Итак, сравним действие двух схем выплат, для того, чтобы понять, какую же схему выбирать. В математическом рассмотрении, выплаты по дифференциальной схеме уменьшаются в арифметической прогрессии, а по аннуитетной – в геометрической, поэтому и больше процентов, которые заёмщик должен заплатить.

Следовательно, по аннуитетной схеме, заёмщик платит гораздо большую сумму из-за таких самых процентов. Поэтому, большее количество банков предпочитают аннуитет, чем дифференциальный расчёт платежей.

Ведь таким образом, клиент первое время будет работать на банк, а только лишь потом выплачивать свой кредитный долг.

Однако самый основной недостаток дифференциальной схемы – большие суммы выплат в начальные сроки. Это ограничивает сумму займа, в отличие от аннутеты, где можно растянуть любую сумму в равных порциях на весь срок.

Поэтому, дифференциальной схемой могут пользоваться только покупатели, которые имеют большой доход, или те, которые берут кредит на маленькую сумму.

Можно очень выгодно погасить ипотеку и заплатить меньше, если быть способными осилить такой вид выплат.

Рассмотрим работу данных схем на примере выплат одного и того же долга по ним

Допустим, клиент хочет купить квартиру, которая стоит 220 тысяч долларов, при этом у него имеется при себе всего лишь 20 тысяч. Соответственно, ему необходимо взять кредит на 200 тысяч долларов.

Банк согласен предоставить ему такой заём в кредит на 20 лет под 12 процентов годовых.

Рассмотрим, сколько он должен будет платить ежемесячно по двум вышеперечисленным схемам, а так же, какую сумму он заплатит в итоге.

По аннуитетной схеме: каждый месяц заёмщик должен будет выплачивать 220 долларов и 17 центов, а за всё время 528 тысяч 520 долларов и 8 центов. В общем, заёмщик заплатит в 2,64 раз больше денег, чем сумма первоначального кредита.

По дифференциальной схеме: первый платёж будет составлять 283 доллара и 3 цента, а последний – 84 доллара 2 цента. При этом за 20 лет заёмщик переплатит в 2,2 раза больше суммы первоначального кредита, то есть 441 тысячу долларов.

По аннуитетной схеме получается так, что это всё равно, что кредит был взят по дифференциалной схеме, только при ставке 16 процентов. Хотя на самом деле разница не так существенна, поскольку сумма растягивается на 20 лет, а не на 1 год.

Но конечно, если вы способны осилить первые максимальные платежи по дифференцильной схеме, лучше всего пользоваться именно ей. Конечно, большинство банков предлагают только аннуитетную схему, поскольку она для банков более выгодна, тем более что для клиентов дифференциальная схема слишком запутана, и они начинают искать подвох и просчёт в обслуживании банка.

По аннуитетной схеме не требуется рассчитывать графики погашения и единую итоговую сумму по несколько раз. Например, в Москве, дифференциальную систему обслуживания кредитов можно найти только в паре банков, среди которых только один известный в массах – «Сбербанк».

Но и этот банк не так давно сделал объявление, что хочет перейти на аннуитетную схему выплат по кредитам.

Ещё один недостаток аннуитетной схемы

Системы выплат по-разному сочетаются с досрочным погашением кредитного долга. Большинство заёмщиков в России считают, что если они погасят долг раньше, то меньше заплатят. Это действует при дифференциальной схеме, а при аннуитетной – наоборот, это не выгодно для заёмщика.

По дифференциальной схеме: досрочные выплаты, как и посудить логично, уменьшают размер долга и сроки его выплат. Причём не важно, в какой именно момент заёмщик совершает такую операцию, в любом случае зависимость остаётся прежней –  линейной. Это действительно выгодно.

По аннуитетной схеме: клиент платит сначала проценты, а затем основные платежи – тело кредита, в итоге, если выплачивать кредит досрочно, проценты по предыдущей сумме уже уплачены, а погасив долг, он не сможет избавиться от процентов – это не выгодно. Конечно, можно погашать долг досрочно на начальных периодах аннуитетной схемы.

Выгодный аннуитет

Далее будет описан способ, который позволит сделать выплаты по аннуитетной программе гораздо выгоднее, чем по дифференциальной. Если клиент будет выплачивать досрочно какую-либо сумму, прибавляя её к аннуитетному платежу, тело кредита будет уменьшаться намного скорее, и потери будут меньше, так как  пересчёт процентов будет показывать меньшие суммы.

Как факт, в таком случае аннуитетная схема станет похожа на дифференциальную. Разница будет лишь в том, что заёмщик сам может выбирать, сколько денег он будет выплачивать дополнительно, и кредитный договор не будет обязывать его этой суммой.

В таком случае проще уже воспользоваться дифференциальной схемой, но минус е в том, что она отсутствует в большинстве банков.

Такая схема аннуитетных выплат очень хорошо известна банкирам, поэтому они стараются ограничить такую возможность досрочного погашения долга. В некоторых банках такой способ выплат строго запрещён. Многие банки вводят даже штрафные санкции на такие действия. Такие образом, вам необходимо ознакомиться со всеми условиями погашения вашей ипотеки и выбрать самим наилучшую схему.

Источник: https://credit-online.ws/annuitet-ili-klassika-kak-vygodno-pogasit-ipoteku/

Три быстрых способа, как рассчитать платеж по ипотеке самому

Три быстрых способа, как рассчитать платеж по ипотеке самому

Если знать, как рассчитать платеж по ипотеке, то можно самостоятельно взвесить все «за» и «против», понять, сколько предстоит тратить ежемесячно. Конечно же, это сделает за вас специалист банка, который консультирует относительно ипотеки.

Но если понравилось ни одно, а сразу несколько предложений, то зачем ходить по отделениях с просьбой рассчитать ежемесячный платеж. Это можно за пару минут сделать и самому, используя специальную формулу.

Их существует всего две — расчет аннуитетного и дифференцированного платежа по ипотеке.

Как рассчитать аннуитетный платеж по ипотеке

При подписании ипотечного договора кредитный специалист обязательно поинтересуется, по какой схеме заемщик хочет выплачивать долг: аннуитетной или дифференцированной. Они отличаются между собой размерами ежемесячных платежей, хотя вся сумму кредита в обоих случаях является одинаковой.

Если выбрать аннуитетную схему, то далее ежемесячно следует вносить абсолютно одинаковую сумму, и так — до конца срока кредитования. Размер платежа никак не меняется, он рассчитывается один раз, то есть при заключении ипотечного договора. Сумма дога равномерно распределяется на весь срок.

Например:

Формула, как рассчитать платеж по ипотеке для аннуитетной схемы:

АП=СК*(ПС/1-(1+ПС)-кп), где:

АП — аннуитетный платеж, который вносится каждый месяц до конца срока кредитования.

ПС — годовая процентная ставка.

СК — вся сумма взятого кредита.

КП — количество периодов.
Другой вариант формулы:

Как рассчитать аннуитетный платеж по ипотеке

Формула позволяет точно рассчитать, сколько нужно платить по ипотеке каждый месяц. Получившаяся цифра включает в себя все — и сумму основного долга, и начисляемых процентов. Это и есть тот самый платеж, который из месяца в месяц будет совершенно одинаковым. Он не меняется: не сокращается и не увеличивается.

Для многих потребителей удобно знать точную цифру своей задолженности и выплачивать одинаковые суммы ежемесячно. В отличие от дифференцированной схемы, в самом начале не нужно переводить самые большой размер платежей. Но и в конце они будут точно такими же, как и в начале, то есть не уменьшатся.

Как рассчитать дифференцированный платеж по ипотеке

Дифференцированный платеж уже по своему названию говорит о том, что заемщику нужно будет платить каждый раз совсем неодинаковую сумму. Так и есть: каждый месяц сумма оплаты совершенно разная и постоянно снижается. В самом начале размер начисляемых процентов и основного долга наибольшая, но потом она сокращается.

Как рассчитать дифференцированный платеж по ипотеке

Другая формула, как рассчитать платеж по ипотеке по дифференцированной схеме для текущего месяца:

НП=ОК*ПС*(ЧДМ/365 дней), где:

НП — итоговая сумма начисляемых ежемесячно процентов (помимо основного долга по кредиту).

ОК — оставшаяся сумма основного долга по кредиту в текущем месяце.

ПС — годовая процентная ставка.

ЧДМ — число дней в месяце.

В верхней формуле используется количество дней в году и месяце, но иногда используется просто число месяцев в году. Формула для расчёта такого платежа:

НП=ОК*(ПС/12месяцев), где

ОК — оставшаяся сумма основного долга по кредиту в текущем месяце.

ПС — годовая процентная ставка.

Каждый платеж по ипотеке состоит из двух частей: суммы оставшегося долга от «тела» кредита и начисляемых процентов. Две вышеприведенные формулы используются для вычисления именно этих процентов.

В формуле постоянно используется значение ОК — размер оставшегося основного долга по ипотеке. С каждым месяцем она будет постоянно уменьшаться, поэтому сокращается и НП — размер начисляемых ежемесячно процентов.

Поэтому, ежемесячный платеж постоянно будет меняться, постепенно уменьшаясь из месяца в месяц.

Он не может быть одинаковым, так как рассчитывается на основе показателя оставшегося долга по ипотеке. Так как заемщик постоянно вносит деньги, то эта задолженность уменьшается, как и сумма начисляемых процентов.

Пример, как рассчитан и уменьшается со временем дифференцированный платеж

В самом начале, например, в первый месяц выплаты будут самыми большими, так размер основного долга наибольший. Потом платеж будет постепенно снижаться. В последний месяц заемщик внесет наименьшую сумму.

По этой причине многие выбирают именную дифференцированную схему расчетов по ипотеке. В самом начале придется не так легко, так как платежи будут наибольшими.

Зато потом они снижаются, а в конце срока кредитования и вовсе будут минимальными.

Используем кредитный калькулятор

Если использовать вышеприведенные формулы, то придется самостоятельно проводить вычисления.

К тому же, для детальных подсчетов потребуются таблицы Excel, благодаря которым можно увидеть изменения размеров остатка по основному долга и начисляемых процентов в динамике.

Для многих это вызывает трудности, поэтому есть оптимальный, третий вариант того, как рассчитать платеж по ипотеке за пару минут. Для этого есть ипотечный онлайн-калькулятор.

Он содержится на различных сайтах и похож больше на бланк или табличку, которую нужно просто заполнить. К тому же, калькулятор ипотеке поддерживает сразу две опции:

  • Вычисления платежей по аннуитетной схеме.
  • Расчет дифференцированного платежа.

То есть, в форме онлайн-калькулятора можно выбрать нужную схему — для этого есть соответствующая опция.

Онлайн-калькулятор для расчета платежей за квартиру по ипотеке

Для вычисления ежемесячных платежей понадобится указать в форме такие исходные данные:

  • Размер кредита, который выдается клиенту в самом начале.
  • Выбрать валюту взятой ипотеки.
  • Годовая процентная ставка в %.
  • Срок кредитования в месяцах.
  • Сумма ежемесячных комиссий. Обычно она указывается в %.
  • Единовременные комиссии.
  • Дата, когда начинается погашение долга, то есть внесение первого платежа. Указывается год и точный месяц.

Иногда в калькуляторе есть возможность вычислить платеж не на основе суммы кредита, а стоимости недвижимости. Тогда в форме указываем именно эту цифру.

После заполнения всех пустых полей, нужно нажать на кнопку расчета. После этого на сайте сразу же отобразится сумма ежемесячного платежа и другие важные данные.

Иногда видна даже инфографика — все зависит от того, какой ипотечный калькулятор был выбран.

Какой платеж выгоднее по расчетам — аннуитетный или дифференцированный

Существует миф о том, что от выбора схемы взносов по ипотеке зависят размер ежемесячных платежей. Если выбрать аннуитет, то необходимо каждый месяц переводить банку одну и ту же сумму.

При дифференцированном платеже она другая: сначала высокая, а потом снижается из месяца в месяц. Если провести расчеты платежа по ипотеке по двум схемам, используя одни и те же данные, то получатся разные цифры.

Потребители начинают их сравнивать и искать наиболее выгодный вариант, и это — ошибка.

Какой платеж выгоднее по расчетам — аннуитетный или дифференцированный

Если потратить немного больше времени и суммировать все ежемесячные суммы взноса по ипотеке в обоих схемах, то в результате получится одна и та же цифра. Проще говоря, общая итоговая сумма долга будет все равно одной и той же.

Выше расписано, как рассчитать платеж по ипотеке при аннуитетных и дифференцированных платежах. Только сделать это нужно за каждый месяц, чтобы потом суммировать все платежи между собой.

После этого наглядно станет видно, что при любой схеме размер долга по ипотеке будет одинаковым.

Для одних потребителей важно преодолеть все трудности на начальном этапе после взятия ипотеки. Они выбирают дифференциальные платежи, когда нужно перечислять больше всего средств в первые месяца после оформления кредитного договора. Другие же предпочитают стабильно вносить одну и ту же сумму, выбирая аннуитет.

Источник: https://www.credytoff.ru/tri-prostyh-sposoba-kak-rasschitat-platezh-po-ipoteke-s-raznymi-shemami-pogasheniya/

Как выгодно погасить ипотеку – выбираем между аннуитетом и классикой

Как выгодно погасить ипотеку - выбираем между аннуитетом и классикой

Вопрос максимально выгодного возврата ипотечного кредита волнует многих заемщиков, оформивших ипотеку. Размер ежемесячных выплат и их периодичность напрямую зависят не только от суммы кредита и процентной ставки, но и от того, какая система платежей была выбрана при оформлении ипотеки. Давайте разберемся, как выгодно погасить ипотеку и какой тип платежей при этом выбрать.

Что делать с «телом»?

Казалось бы, что тут сложного, – берется общая сумма долга, делится на количество месяцев… Но пользователь ипотеки платит не только сам долг, но и проценты.

И комбинировать одно с другим можно по-разному – лишь бы платеж не оказался ниже процентной ставки.

Потому существует две основные схемы кредитных выплат, и платежи, соответственно, различаются на дифференцированные и аннуитетные.

Обычно в первые годы выплаты по аннуитетной схеме меньше, чем по дифференцированной, потому и андеррайтинг по этим двум системам может быть разным. Однако по итогам всего срока погашения кредита пользователи аннуитета заплатят куда больше – при тех же сроках и той же процентной ставке. Как такое может быть? Все очень просто.

В аннуитетной системе платежей выплаты тела кредита формируются по остаточному принципу – погашается только такая часть основного долга, которая «помещается» в платеж после выплаты процентов. При этом изначально в аннуитетной схеме платежей заложена мизерная доля выплат из тела кредита.

То есть почти вся сумма, которую платит заемщик в первый месяц пользования кредитом, – это проценты.

Соответственно, ко времени очередного погашения кредита сумма долга почти не изменится, и снова платеж почти полностью будет состоять из процентов… Постепенно те небольшие платежи, что все же погашают основной долг, уменьшат его настолько, что проценты по кредиту уже не будут занимать столь значительную часть выплат, и долг начнет уменьшаться быстрее. Однако произойдет это лишь через несколько лет пользования кредитом. А до тех пор заемщик фактически работает на банк.

Нетрудно заметить, что в отличие от дифференцированной схемы, где выплаты по процентной части уменьшаются в арифметической прогрессии, аннуитетная схема описывается прогрессией геометрической.

И срок существования большой суммы основного долга, в течение которого заемщик вынужден платить максимум процентов, здесь заметно больше. Соответственно, и отдает в итоге клиент гораздо больше, чем если бы он пользовался дифференцированными платежами.

Неслучайно подавляющая часть банков предпочитает именно аннуитет.

Жесткая планка

Конечно, у дифференцированной системы платежей есть свои недостатки. Главный из них – очень большие выплаты в первые месяцы или даже годы пользования кредитом.

Эти выплаты ставят жесткую «планку» кредита, не позволяя взять такую сумму, какую можно было бы взять в аннуитете при тех же условиях займа. Потому дифференцированная схема подходит либо покупателям с большими доходами, либо тем, кому нужен кредит на небольшую сумму.

Однако если заемщик способен осилить эту систему выплат, то она поможет выгодно погасить ипотеку. Ведь в итоге он заплатит меньше.

Разумеется, такая ситуация не выгодна банкам, и потому подавляющая часть банков предлагает только аннуитетную схему выплат, тем более что она понятнее для клиентов – не нужно составлять никаких графиков погашения кредита, единую сумму платежей на весь срок можно объявить сразу. Так, в Москве дифференцированную систему выплат можно найти всего в двух-трех банках, из которых серьезный опыт в выдаче таких кредитов имеет только Сбербанк. Но и он недавно объявил о намерении перейти на аннуитетную схему…

Досрочное освобождение

Есть у аннуитетной системы платежей и еще один недостаток. Как известно, большинство пользователей ипотеки в России рассчитывают отдать кредит раньше того срока, на который он взят. А системы выплат по-разному сочетаются с досрочным погашением ипотеки.

В случае дифференцированного платежа все просто: досрочное погашение в любой момент позволяет снизить размер выплат и сократить срок кредита. При этом непринципиально, в какой момент и в каком объеме заемщик решил погасить свой долг, – зависимость в любом случае будет линейной.

Это позволяет погасить ипотеку более выгодно и быстрее. В аннуитете все гораздо сложнее.

Как мы уже говорили, самые большие проценты по кредиту клиент тут платит в самые первые годы кредитования, а под конец срока кредита его ежемесячные выплаты погашают почти исключительно тело кредита с минимальной частью процентов.

Это значит, что если заемщик платил за кредит несколько лет, а затем решил погасить его досрочно, то при дифференцированной схеме он выиграет немалую долю процентов. А вот при аннуитетной выигрыш будет гораздо меньше – ведь основную часть процентных выплат он уже сделал. То есть досрочно погашать кредит кроме как на ранних стадиях выплат при аннуитетной схеме попросту невыгодно.

Как мы отмечали, на первоначальном этапе суммы платежей по дифференцированному кредиту заметно больше, чем по аннуитетному. При этом любые суммы досрочного погашения идут только на покрытие тела кредита – без потери на процентах.

А это значит, что если вдобавок к аннуитетному платежу заемщик будет каждый месяц выплачивать какую-то сумму досрочно, то тело его кредита будет уменьшаться гораздо быстрее и он потеряет на процентах гораздо меньше.

Фактически это приблизит аннуитетный платеж к дифференцированному с той лишь разницей, что, если в какой-то момент заемщик не сможет платить больше, он попросту не будет этого делать.

Однако эта схема, разумеется, хорошо известна и банкирам, потому почти во всех банках досрочное погашение максимально затруднено, а кое-где и запрещено вовсе – по крайней мере первые несколько лет.

Во многих банках действуют моратории на досрочное погашение, ограничения по регулярности таких погашений, штрафы и т. п. Таким образом, выбирая, как выгодно погасить ипотеку, вы можете остановиться на той или иной схеме погашения.

А какую из них выбрать – решать вам, исходя из вашего финансового положения.

Источник: http://onlinekredit-zayaa.ru/articles/annuitet-ili-klassika-kak-vygodno-pogasit-ipoteku/

Аннуитетный или дифференциальный платеж – что выгоднее?

Один из ключевых параметров любого кредитного договора – схема погашения долга.

Даже при одинаковой сумме, сроке погашения и процентной ставке по кредиту объем ваших будущих платежей будет серьезно отличаться в зависимости от того, какую схему платежей вы предпочтете – аннуитетную или дифференциальную.

В чем основные отличия между ними и как определить, что выгоднее для вас в конкретном случае – в статье от Estimate-Estate.ru

В чем основные отличия между аннуитетом и дифференциалом

Аннуитет – схема погашения кредита, при которой каждый месяц вы платите банку фиксированную сумму. Сумма погашения включает в себя погашение как основного долга, так и процентов, при этом доля процентных выплат со временем снижается.

Дифференциал – схема погашения кредита, при которой фиксируется сумма погашения основного долга, при этом сумма погашения процентов (как и сумма ежемесячного платежа) уменьшается по мере погашения кредита.

Различия между дифференциальной и аннуитетной схемой удобно пояснить с помощью следующего графика:

Из графика четко видны основные отличия – при аннуитете ежемесячный платеж фиксированный, а при дифференциальной схеме ежемесячный платеж в начале кредита выше, а ближе к концу он постепенно снижается. Кроме того, четко прослеживается ещё одна важная закономерность – при аннуитете в первые месяцы (годы) вы гасите в основном проценты, а основной долг сокращается медленнее.

Проиллюстрируем эти отличия на конкретном примере. Допустим, заемщик берет кредит на 1 миллион рублей на 5 лет по ставке 12% годовых. Ежемесячный платеж при аннуитетной схеме рассчитывается по следующей формуле:

В силу того, что проценты начисляются на остаток долга, в первый месяц погашения сумма платежей по процентам составит 1000000*0.12*(1/12)=10000 рублей, а сумма погашения основного будет представлять собой разницу между аннуитетным платежом и суммой погашения процентов (22244-10000=12244) .

При дифференциальной схеме при тех же условиях величина погашения основного долга составит 1000000/60=16667. Сумма погашения процентов рассчитывается аналогичным образом, как и при аннуитете и составит 10000 рублей.

Таким образом, при дифференциальной схеме в первый месяц придется заплатить 26667, а при аннуитете – 22244 рублей.

В следующем месяце объем погашения процентов также будет рассчитан исходя из остатка основного долга по кредиту. При аннуитетной схеме эта сумма составит 9878, а при дифференциальной – 9833.

При этом сам ежемесячный платеж при аннуитете останется тем же, а при дифференциале – уменьшится и составит 26500.

В целом графики погашения для этого примера будут выглядеть следующим образом (белый цвет – погашение процентов):

Сравнить графики платежей, а также итоговые суммы переплат для вашего варианта кредитования очень удобно с помощью нашего калькулятора Аннуитет или дифференциал.

Этот пример, как и график выше, хорошо иллюстрирует две главные особенности дифференциальной схемы: 1) основной долг гасится быстрее (а совокупная переплата по кредиту ниже) 2) сумма платежа в первые месяцы (годы) кредита заметно выше.Как видим, уже прослеживается очевидный вывод:

при дифференциале вы существенно сэкономите на процентных платежах, однако в первые месяцы (годы) кредита придется поднапрячься, так как по абсолютной сумме платеж будет заметно выше.

Для удобства сравним обе схемы погашения кредита в табличном формате:

Ежемесячный платеж Фиксирован в течение всего срока кредита Уменьшается по мере погашения кредита, при этом в самом начале выше, чем платеж по аннуитету
Погашение основного долга В первые периоды кредита гасятся в основном проценты, сумма погашения основного долга незначительна Фиксированная сумма в течение всего срока кредита
Погашение процентов Исходя из фактического остатка по кредиту Исходя из фактического остатка по кредиту
Сумма уплаченных процентов по кредиту Выше Ниже
Максимальный платеж Ниже Выше
Вероятность дефолта заемщика Ниже Выше

Банки однозначно выбирают аннуитет

Как было показано выше, дифференциальная схема предъявляет более высокие требования к доходу заемщика в начальный период. С точки зрения банка это означает, что

круг потенциальных клиентов сужается, вместе с этим снижается и доход, приносимый банку каждым конкретным заемщиком.

Поэтому во всем мире банки стремятся прописывать в договоре именно аннуитетную схему платежей.

Будем честны, в этом же заинтересовано и большинство заемщиков – как правило, доходы и расходы большинства из них в целом стабильны, и им проще (как с финансовой, так и с психологической точки зрения) отдавать на погашение кредита примерно одинаковую сумму каждый месяц. Как результат, абсолютное большинство кредитных договоров (в том числе и в России) заключаются по аннуитетной схеме.

Что выгоднее для заемщика: аннуитет или дифференциал

Для заемщика в пользу аннуитета говорит, к примеру, и инфляционный эффект. Одна и та же сумма, заплаченная сегодня и завтра – не одно и то же (сумма будущего платежа частично будет съедена инфляцией).

Аннуитет предполагает, что большие объемы денежных средств будут уплачены ближе к сроку окончания займа, а значит, они частично обесценятся из-за инфляции.

И хотя инфляционный эффект не компенсирует свойственную аннуитету переплату по процентам полностью (инфляция заложена в кредитную ставку, и чистая переплата по существу представляет собой разницу между кредитной ставкой и фактической инфляцией), однако, в определенной степени, амортизирует более высокие процентные платежи заемщика.

При сравнении обеих схем следует принимать во внимание и особенности законодательства в конкретной стране.

Например, в России законодательство дает возможность заемщикам – физическим лицам погашать задолженность по кредиту досрочно (и тем самым экономить на процентах, так как сумма погашения процентов рассчитывается исходя из фактического остатка основного долга – банк будет обязан пересчитать график платежей при каждом досрочном погашении). Тем самым, по существу

в России аннуитет из-за особенностей законодательства сочетает в себе преимущества аннуитетной и дифференциальной схемы.

С одной стороны, заемщик обязуется платить сумму в соответствии с договором по аннуитетной схеме (а она в начале кредита заметно ниже, чем при дифференциале), но при этом у него есть право (но не обязанность!) при желании платить больше (например, если его финансовые возможности улучшились).

Для этого требуется уведомить банк о досрочном погашении в установленный кредитным договором срок (обычно за месяц), при этом воспрепятствовать досрочному погашению банк фактически не может.

Как результат, в России из-за этого у заемщиков-физлиц фактически отсутствует потребность в дифференциальной схеме, так как дифференциальную схему при желании можно моделировать с помощью серии досрочных погашений.

Это позволяет точно так же экономить на процентах, как и при традиционном дифференциале, но при этом отсутствует безальтернативная обязанность погасить крупную сумму кредита, а можно исходить из своих фактических финансовых возможностей. Отметим, что в других странах мира далеко не всегда так (об особенностях ипотечных систем в разных странах мира можно почитать в этой статье) и там дифференциальная схема более популярна, так как она позволяет заемщику существенно экономить.

При этом необходимо подчеркнуть, что индивидуальные предприниматели и юридические лица лишены законом такого права и возможность досрочного погашения в их случае устанавливается кредитным договором с банком. Если исключить из рассмотрения возможность досрочного погашения, то дифференциальная схема предпочтительнадля заемщика тогда, когда он ожидает, что

его доход в ближайшие годы будет высоким (либо расходы низкими), а потом возможно снижение дохода (либо рост расходов).

Такая ситуация может быть типична для заемщиков старшего возраста, которые ожидают определенное снижение своих доходов в среднесрочном будущем и планируют выплатить основную часть долга сейчас, пока доходы относительно высоки.

Наконец, такая схема может быть удобна для молодых пар, которые через некоторое время планируют рождения ребенка, ожидают связанный с этим счастливым событием рост расходов и по этой причине также планируют максимально погасить займ в ближайшие несколько лет.

Наконец, в некоторой мере на выбор могут повлиять и прогнозы относительно макроэкономической ситуации в стране.

Дифференциальная схема более удобна тогда, когда ожидается: 1) снижение процентных ставок в будущем 2) низкий уровень инфляции.

Но будем объективны, для рядового заемщика достаточно сложно объективно оценить значение этих факторов, поэтому не будем останавливаться на этом вопросе подробнее.

Для организаций дифференциальная схема может быть выгодна тем, что большую часть нагрузки по займу они понесут в начале кредита, что обычно совпадает с особенностями получения выгод от приобретаемого в кредит объекта (например, новый станок / автомобиль в первые годы может быть более эффективен и приносить больше дохода, поэтому и максимально расплатиться за него удобнее именно в этот период – из получаемой от его эксплуатации выручки). Также для юридических лиц на решение может повлиять и наличие других кредитов, а также возможность рефинансировать при необходимости данный кредит (привлечь для погашения текущего кредита другой). В этом случае дифференциал может являться дополнительной опцией, которая позволяет сократить процентную нагрузку компании.

Вывод

Обобщая, заметим, что дифференциальная схема выгоднее, но предполагает для заемщика более высокий риск. Поэтому на практике обычно не стоит вопрос выбора между схемами платежа при заданном сроке кредита.

Как правило, рассматривается вариант с аннуитетом на определенный срок и с дифференциалом на чуть более длительный срок. Это связано с тем, чтобы при равном сроке кредита максимальный платеж по аннуитету и дифференциалу отличаются обычно на – 20-40%.

Заемщик выбирает условия кредита исходя из посильного для него ежемесячного платежа и лишь затем определяется с сроком кредита и схемой погашения.

Следуя такой логике, и просчитывая для себя последовательно разные схемы погашения (например, с помощью нашего калькулятора), можно достигнуть наиболее оптимального для себя соотношения риска и стоимости кредита.

Источник: https://estimate-estate.ru/article.php?idarticle=109

Расчет процентов и графика платежей по кредиту: что лучше – аннуитет или дифференцированный способ погашения

Расчет процентов и графика платежей по кредиту: что лучше – аннуитет или дифференцированный способ погашения

Большинство заемщиков, выбирая банк, в котором они хотели бы получить кредит, обращают внимание на величину предлагаемой процентной ставки, срок кредитования, а также размер первоначального взноса, но не интересуются способом его погашения.

В то же время, этот параметр напрямую определяет методику расчета платежей, процентов и соответственно величину переплаты по кредиту. О том, какие способы погашения кредитов применяются в российской банковской системе, их основных отличиях и преимуществах для заемщиков мы расскажем вам далее.

Также дадим рекомендации по выбору той или иной схемы погашения с точки зрения оптимизации кредитной нагрузки и рационального финансового планирования.

Расчет кредита: базовые понятия и термины. Применяемые методики расчета

Как правило, когда речь заходит о расчете процентов и платежей по кредиту, сотрудники банков используют следующие термины:

  • Тело кредита – общая сумма денежных средств, выданных заемщику, без учета комиссий и начисленных процентов. Размер тела указывается в кредитном договоре, на основании его рассчитывается график погашения займа. При внесении заемщиком ежемесячного планового платежа тело кредита уменьшается: долг считается погашенным после того, как задолженность по телу становится нулевой (при условии, что проценты, штрафы и пени также погашены).
  • Проценты по кредиту – это величина оплаты за использование заемных средств, выраженная в процентном эквиваленте и указанная в кредитном договоре.
  • График платежей по кредиту – документ, являющийся обязательным дополнением к кредитному договору. Рассчитывается индивидуально для каждого заемщика и программы кредитования, исходя из выданной суммы, установленной процентной ставки, способа погашения, срока кредитования и количества расчетных периодов (как правило – количество месяцев пользования заемными средствами).

Интересно, что в начале работы с клиентом большинство сотрудников банка редко заводят речь о графике погашения. В некоторых случаях этот документ клиент получает на руки в самом конце оформления кредитного договора, именно поэтому заемщики часто пренебрегают сведениями, которые в нем содержатся.

При долгосрочном кредитовании (к примеру, ипотечном), такое упущение может дорого стоить. Дело в том, что на практике применяется два способа погашения кредита: аннуитетными платежами и дифференцированными (классический, стандартный, как его называют финансисты).

В зависимости от способа погашения изменяется методика расчета начисляемых процентов, размер ежемесячного платежа и общий размер переплаты по кредиту.

На данный момент в России более популярным является аннуитетный способ погашения. Однако крупные банки могут предложить заемщикам обе схемы – на выбор.

Для того чтобы не ошибиться и получить максимальную выгоду, следует детально разобраться, что собой представляет каждый из вышеназванных способов погашения.

Подробно с методиками расчета кредитных платежей мы предлагаем ознакомиться в следующих статьях:

Проанализировав методики расчета стоимости кредита при аннуитетном и дифференцированном способах погашения, можно выделить основное различие – это разница в суммах начисляемых процентов, т.е. разная плата за пользование заемными средствами. Помимо этого можно отметить и другие принципиальные различия следующего характера:

  • Аннуитет предполагает неизменность ежемесячного платежа на протяжении всего срока кредитования; при дифференцированном способе платеж ежемесячно сокращается.
  • Аннуитетный график погашения является более простым и прогнозируемым с точки зрения заемщика – финансовая нагрузка равномерно распределена на весь срок пользования кредитом.
  • Дифференцированный способ предполагает больший размер платежа в первые месяцы пользования кредитом, что может воспрепятствовать выдаче кредита (если у заемщика недостаточно доходов). Более детально данный фактор мы рассмотрим далее.

Несмотря на то, что, на первый взгляд, более выгодным и удобным для заемщика является аннуитетный способ погашения займов, на практике это не совсем так. При одинаковых условиях кредитования (процентная ставка, срок и сумма), стоимость кредита (общая сумма переплаты) с аннуитетным способом погашения будет выше, чем с дифференцированным.

Причина заключается в структуре аннуитетного платежа, а более точно, в схеме распределения суммы платежа между телом кредита и начисленными процентами. Тело кредита (основной долг) вначале практически не погашается, а поскольку проценты начисляются ежемесячно на остаток задолженности, их сумма будет большей.

При дифференцированном способе тело кредита погашается равномерно в течение всего срока, что с одной стороны приводит к неравномерности платежей, а с другой позволяет снизить величину начисленных процентов. Далее мы предлагаем изучить различия в данных методиках на примерах расчета платежей и начисленных процентов, т.е.

переплаты по актуальным программам кредитования Сбербанка.

Ознакомившись с примерами и изучив все тонкости применяемых банками способов расчета стоимости кредитов, попытаемся выработать правила, которыми следует руководствоваться при выборе схемы погашения.

Принимаем верное решение: как правильно выбрать схему погашения займа и не ошибиться

Изначально оговоримся, что далеко не все банки предлагают альтернативу выбора способа погашения в своих продуктах. Чаще всего выбор есть при автомобильном и ипотечном кредитовании, а потребительские займы обычно предлагают только с аннуитетным графиком.

Банки делают это умышленно, исходя из того, что им это выгоднее (переплата выше), к тому же считается, что с точки зрения психологии для заемщиков этот способ удобнее.

Человек заранее может спланировать свой бюджет на несколько лет вперед, он точно знает сумму, которую должен вносить ежемесячно: нет необходимости обращаться к специалистам банка, чтобы уточнить цифры.

Считается, что аннуитет более простой, доступный и при незначительных сроках кредитования размер удорожания (по сравнению с погашением дифференцированными платежами) незначителен. Поэтому для розничных продуктов, а именно к этой категории относятся потребительские кредиты без обеспечения, аннуитетный способ идеально подходит.

Однако, если же у вас есть возможность выбора, учитывайте следующие аспекты:

  • ваш ежемесячный доход. При выборе дифференцированного способа оплаты подтвержденный доход заемщика должен быть приблизительно на четверть больше, чем при аннуитетной схеме (банк проводит расчеты на основании первого платежа, а он в дифференцированном графике максимальный);
  • возможность досрочного погашения. Если вы решите погасить кредит досрочно, выплаченные вперед при аннуитетном способе оплаты проценты будут потеряны: значительная их часть выплачивается в начале срока кредитования. Т.е. досрочное погашение при аннуитетном графике может быть выгодным для заемщика только в течение первых периодов: в конце, когда выплачивается практически только тело, заранее закрывать кредит нет смысла. В то же время при дифференцированном способе, когда проценты ежемесячно начисляются на остаток по телу, досрочное погашение выгодно всегда;
  • удобство. При потребительском кредитовании заемщик практически не чувствителен к общей сумме переплаты, но чувствителен к сумме ежемесячного платежа (фиксированная и усредненная является для него оптимальным вариантом).

Таким образом, дифференцированный способ погашения стоит выбрать тому, кто:

  • оформляет кредит на большую сумму и длительный срок;
  • уверен в настоящем, но сомневается в своем будущем (есть риск потери работы и т.д.);
  • желает уменьшить размер переплаты по кредиту и величина платежей его не пугает;
  • планирует частично или полностью погашать досрочно кредит на протяжении всего периода пользования.

Аннуитетный способ – оптимальный выбор для:

  • заемщиков, не имеющих возможности ежемесячно вносить большие суммы средств;
  • клиентов, у которых размер среднемесячного дохода не позволяет оформить кредит на нужную им сумму с дифференцированным графиком;
  • тех людей, которые берут взаймы небольшую сумму и на небольшой срок;
  • заемщиков, которые хотят планировать свой бюджет, опираясь на постоянную сумму платежа по кредиту;
  • клиентов, не планирующих погашать ссуду досрочно.

Итак, если банк предлагает вам альтернативу, не принимайте поспешных решений, а внимательно взвесьте все «за» и «против», попросите экономиста распечатать оба графика и внимательно обдумайте предложения. Только так вы сможете получить уверенность в том, что вашему финансовому благополучию ничто не будет угрожать, и кредитование для вас будет комфортным.

Источник: http://mir-procentov.ru/potrebitelskie-kredity/calculyator/raschet-procentov-i-grafika-platezhey-po-kreditu.html

Как выгоднее досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки можно произвести двумя способами. О том, что выгоднее – сократить срок кредита или размеры платежей, поговорим в статье. Также рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов, возможные сложности при досрочном погашении долга.

Досрочное погашение кредита на недвижимость позволяет сэкономить приличную сумму.

Правомерность досрочного погашения ипотеки

В Гражданском Кодексе РФ есть статья, согласно которой заемщик имеет право досрочно вернуть долг, который был взят для личных нужд, но не на осуществление предпринимательской деятельности. При этом заемщик обязан уведомить кредитора о желании вернуть всю сумму либо ее часть досрочно не менее чем за 30 дней до внесения платежа.

Также в статье отмечено, что договором займа может быть указан и более короткий срок. По факту иногда оказывается, что в кредитном банковском договоре ограничен размер суммы, позволяющей досрочно погасить ипотеку. Могут присутствовать и иные ограничения.

Перед тем как погашать ипотечный кредит досрочно, посмотрите договор и уточните:

  • После внесения какой общей суммы возможно досрочное погашение.
  • Прописаны ли размеры вносимого платежа.
  • Нужно ли уведомлять банк о внесении досрочного платежа.
  • Есть ли информация о том, что внесение платежей допустимо строго в определенное число каждого месяца. Бывает так, что вносить любые платежи по кредиту можно лишь в конкретные сроки.
  • Начисляется ли комиссия за внесение средств.
  • В каком отделении можно внести средства досрочно – в том, где оформлялся кредит либо в любом.

Обратите внимание, что даже если досрочные платежи можно вносить в любой день, обязательная сумма должна быть положена на счет в оговоренный день. В противном случае начнут насчитывать штрафные проценты. Ознакомившись с договором, отправляйтесь в банк и пишите при необходимости заявление с просьбой пересмотреть срок кредита или сумму платежей.

Способы досрочного погашения

Погасить ипотеку досрочно можно двумя способами. Либо путем сокращения срока кредита, либо уменьшением суммы ежемесячных платежей. Предпочтительнее сокращать общий срок кредитования, но не все банки это приветствуют.

Необходимо принимать во внимание и тип платежа. Аннуитетный (во многих банках он предлагается «по умолчанию») подразумевает при внесении первых платежей погашение в основном процентов. Они насчитываются на общую сумму долга, поэтому выгоднее уменьшать ее на ранних сроках. На заключительной стадии, когда почти все проценты уже выплачены, досрочное погашение особой выгоды не несет.

Уменьшение общего срока ипотеки

Подходит для тех, кто имеет постоянный стабильный высокий доход. Ведь нужно вносить крупную сумму ежемесячно. Или же тем, кто уже погасил большую часть ипотеки – для них уменьшение тела кредита никаких преимуществ не несет, кроме как сокращение срока выплат.

Уменьшение суммы платежа

Подходит тем, у кого возникли трудности с ежемесячным внесением платежей. Если человек понимает, что ежемесячно вносить фиксированную крупную сумму ему сложно, он может уплатить часть досрочно. При этом попросить сотрудников банка пересчитать сумму следующих платежей в меньшую сторону. Способ подходит и тем, кто не имеет уверенности в стабильности своих доходов.

Наглядные преимущества

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть примерную ситуацию.  Например, оформлена ипотека на сумму 1 млн. рублей под 12% на срок 15 лет. Сумма ежемесячного платежа, как видно из скриншота, составит 11 618 рублей. За 15 лет общая сумма выплаченных денег достигнет 2 091 240 рублей. То есть переплата составит более 100%!

Расчеты по ипотечному кредиту.

Поскольку на ранних стадиях при аннуитетных платежах погашается не тело кредита, а проценты, выгодно вносить досрочные платежи. Эти деньги пойдут именно на уменьшение тела кредита, а, значит, будут начислены в итоге меньшие проценты на остаток.

Как видно из графика платежей, при ежемесячном внесении установленной суммы долг станет меньше всего на 27 тысяч. Если же их положить досрочно в первый месяц, то можно сократить срок ипотеки на 12 месяцев и сэкономить 140 тысяч рублей.

При досрочном погашении той суммы, которую нужно было погасить за первый год, экономия составила 140 000.

Чтобы сэкономить повторно 140 тысяч и сократить срок кредита еще на год, нужно внести вторые 30 тысяч. Сокращение ипотеки на 3 года обойдется еще в 35 тысяч.

Большую часть ежемесячного платежа занимают проценты.

Получается, что, внеся на первых порах около 100 тысяч, можно сэкономить на процентах до 500 000. Так итоговая переплата по ипотеке составит 30-40% вместо изначальных 100% и выше. Не обязательно вносить по 30000. Можно переплачивать и по 10000 рублей, с каждым разом сокращая срок ипотеки на 4 месяца – в общем, вносить любую посильную сумму.

Возможные сложности

Банку невыгодно досрочное погашение кредита, ведь он получает меньшую прибыль. По этой причине заемщик может сталкиваться с определенными препятствиями. На них следует обращать внимание еще на стадии оформления ипотеки.

  • Минимальная сумма досрочного погашения. Иногда внести досрочно часть средств невозможно до того момента, пока не будет достигнут определенный порог платежей.
  • Штрафы или комиссии за досрочное погашение. Взимаются обычно за сопутствующие рассчетно-кассовые операции. Могут достигать внушительных размеров в некоторых случаях. Например, если изначально ипотека была оформлена в одном банке, но после кредит был перепродан другой организации. В этом случае комиссия может достигать и 3% от вносимой суммы.
  • Необходимость подачи дополнительного заявления. Обычно банк следует известить заранее о намерении досрочного погашения. Даже если этот пункт не прописан в договоре ипотеки, лучше обратиться в отделение банка и уточнить дополнительно.

Средства на досрочное погашение

Если у вас есть большая сумма, которую вы планируете пустить на досрочное погашение, лучше сесть с сотрудником банка и рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Схемы расчетов и условия банков разнятся, поэтому самостоятельные подсчеты не всегда бывают верны.

Если же денег нет, а погасить ипотеку хочется скорее, можно рассмотреть следующие варианты:

  1. Материнский капитал. Те, кто имеет право на получение материнского капитала, могут обратиться с банк с соответствующим сертификатом. Будет произведен перерасчет. Однако сократить срок ипотеки не удастся, только уменьшить сумму ежемесячных платежей.
  2. Налоговый вычет доступен каждому гражданину РФ, но воспользоваться им можно один раз в жизни. При этом гражданин должен иметь доход, с которого официально платит налоги. По сути, вычет – это та сумма, которая была отчислена человеком в счет налогов. Те, кто работал неофициально, рассчитывать на вычет не могут. Размер вычета достигает 13%, но от суммы не более 2 млн. рублей.
  3. Рефинансирование долга оправдано в том случае, если вы оформили ипотеку в одном банке, но можете получить кредит в другом на выгодных условиях. В этом случае второй банк выкупает у первого ваш кредит, после чего предоставляет его же на новых условиях.

Заключение

Досрочное погашение ипотеки выгодно в любом случае. Однако наиболее целесообразно вносить большие суммы первые 5 лет кредитования. Маленькие суммы переплат лучше пускать на сокращение срока ипотеки. А если можете сразу внести крупную сумму, просчитайте все нюансы с сотрудником банка.

Выбирая один из вариантов досрочного погашения, просите у сотрудника банка сообщить вам:

  • Сколько месяцев осталось платить по кредиту при досрочном погашении и без него.
  • Какова сумма ежемесячного платежа до досрочного погашения и после.
  • Сколько составит итоговая переплата по кредиту при сокращении срока и уменьшении суммы платежей.

Сопоставив эти данные, вам проще будет сделать правильный выбор.

Источник: https://credit101.ru/2017/02/kak-vygodnee-dosrochno-pogasit-ipoteku/

В статье расскажем что лучше — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок ее, а также укажем в каких случаях выгоднее тот или иной способ. Возможность досрочного погашения ипотечного займа регулируется Гражданским кодексом РФ:

Что говорит нам закон про досрочное погашение ипотеки? Кликните для увеличения

14 апреля 2016 года Ассоциация российских банкиров выразила опасения, что в новой редакции ГК РФ (которая на данный момент находится в рассмотрении) будет запрещено досрочное гашение, без согласия банка. Скорее всего, действующая статья будет оставлена в том виде, в котором она есть сейчас, либо дополнения будут внесены в закон «Об ипотеке» (102 ФЗ).

Несмотря на то, что законодательно размер суммы, достаточной для частично-досрочного погашения не ограничен, на практике, ограничение все же есть, оно прописывается в кредитном договоре.

Так же в документах, подписанных при выдаче ипотеке (это могут быть и приложения, тарифный план, памятки) могут присутствовать и иные ограничения.

Последнее время чаще встречается запрет на уменьшение срока кредита  при досрочном погашении. На это есть ряд причин:

  1. Банку выгоднее более длительный кредит, так как проценты начисляются на остаток основного долга (сокращенный при погашении существенной суммы) большее время, соответственно переплата будет больше (иногда разница в переплате не так не существенна, но все же).
  2. При запрете сокращения срока кредита, ежемесячный платеж по ипотеке снижается, что ведет к увеличению платежеспособности клиента – в сложной ситуации будет меньше проблем с выплатой, меньше вероятность просрочки
  3. При больших объемах сделок, на то, чтобы учесть пожелания каждого клиента может тратиться дополнительное время, универсализации процесса снижает операционные расходы, позволяет автоматизировать операции. Например, нестандартная просьба клиента одновременно сократить срок до определенного и немного снизить платеж, приведет к ручным расчетам, которые весьма трудозатратны, поэтому на встречу идут в основном VIP-клиентам.

Что выгоднее — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок?

Когда выгоднее сократить срок кредита?

Разница в выгоде от частично досрочного погашения с сокращением срока кредита, по сравнению с уменьшением ежемесячного платежа будет особенно явной, если кредит отвечает следующим параметрам:

  1. Платеж аннуитетный;
  2. Кредит оформлен относительно недавно (до 3-5 лет);
  3. Банк предоставляет право выбора сокращения срока или уменьшения платежа;
  4. Комиссии и штрафы при досрочном погашении отсутствуют;
  5. Сумма ежемесячных выплат не тяжела в оплате.

При выборе аннуитетного платежа для оплаты (некоторые банки действительно предоставляют выбор, в основном же аннуитет идет «по умолчанию») в составе первых платежей по ипотеке клиент будет выплачивать в основном проценты.

Увидеть соотношение суммы процентов и суммы основного долга можно в графике платежей по ипотеке.

Проценты начисляются каждый день на остаток основного долга, чем раньше основной долг уменьшится, тем меньше будет итоговая переплата.

Получается, что если в первые три-пять лет погашения ипотеки активно и крупными суммами гасить основной долг, переплата существенно снизится. Активное погашение после истечение половины срока действия кредита не всегда целесообразно – основные проценты уже выплачены, остается только тело кредита.

Как уже упоминалось выше, для банка досрочное погашение – потеря денег, то есть процентов, которые кредитное учреждение могло бы получить. Поэтому возможность выбора частично-досрочного погашения часто ограничивается.

Если банк назначает комиссию за досрочное погашение, то гасить досрочно будет выгодно лишь от определенной суммы, рассчитать которую можно самостоятельно, ориентируясь на переплату при использовании ипотечного калькулятора, с учетом новой суммы и нового срока.

Не все так просто, стоит помнить, что пять тысяч рублей, уплаченные сейчас, далеко не то же самое, что пять тысяч экономии в переплате через пару десятилетий. Это то случай, когда имеет смысл прислушаться к мнению сотрудника банка, который поможет рассчитать целесообразность погашения с учетом комиссии.

Стоит отметить, что некоторые банки не приветствуют сокращение срока ипотеки, и при частично-досрочном погашении, пересчитывают лишь платеж. Так даже, если клиент почти полностью погасит ипотеку за счет продажи недвижимости или поступления материнского капитала, даже небольшой остаток основного долга растягивается на весь срок, пока кредит полностью не будет закрыт.

Если предварительный расчет явно показывает, что уменьшение срока гораздо более выгодно, заемщику стоит написать заявление о том, что он просит оставить платеж фиксированным, а срок сократить, если нет прямых запретов на данную операцию, кредитное учреждение рассмотрит пожелание клиента в отдельном порядке.

При очень крупных суммах ипотечного кредита, возможно сокращение срока до желаемого клиентом, одновременно со снижением платежа. Это тоже рассматривается индивидуально, как компромисс между уменьшением переплаты и необходимостью в снижении платежа.

Когда выгоднее уменьшить платеж?

Если изначально кредит был оформлен на максимально возможную сумму и примерно половина семейного дохода клиента уходит в погашение ипотеки, имеет смысл отказаться от сокращения срока в пользу пересчета платежа в сторону уменьшения. Такая тактика работает до того момента, пока сумма ежемесячной выплаты не станет меньше трети дохода заемщика.

При дифференцированных платежах по ипотеке, которые значительно снижают переплату, если сравнивать с аннуитетными, сокращение срока кредита все еще будет выгоднее, чем снижение платежа, но уже не так выражено. Так же разница будет меньше, если гашение кредита досрочно имеет постоянный характер.

Например, по кредиту, рассчитанному на 20 лет, клиент платит сумму, которая позволяет расплатиться за 10 лет. Так как выплаты равномерно растягиваются по всему сроку кредита, переплата будет такой же, как если бы кредит был оформлен под ту же ставку, но на срок вдвое короче, вне зависимости от выбранных опций досрочного погашения.

Будет выгоднее сохранить срок кредита, если такой вариант предлагается банком по умолчанию, а изменение условий поведет за собой возникновение штрафов, комиссий, дополнительных расходов, которые нивелируют всю выгоду по переплате.

Отдельные банки ставят условия досрочного погашения индивидуально.

В этом случае отсутствие опции досрочного погашения может влиять на ставку в сторону снижения, возможность досрочно погасить кредит с пересчетом платежа, ведет к возникновению единоразовой комиссии, а возможность выбирать способ досрочного погашения к дополнительным комиссиям. Это нужно учитывать в момент оформления ипотечного кредита, изменение условий действующего договора, как правило, обходится дороже, чем изначальная оценка вероятности досрочных гашений.

Сравнение вариантов досрочного погашения

Допустим, ипотечный кредит на 4 000 000 рублей оформлен на 20 лет под 15% годовых, через полгода был внесен досрочный платеж в размере 1 000 000 рублей.

Изначально ежемесячный платеж составлял 52 671,58 рублей, переплата – 12 724 337,36 рублей. При сохранении срока платеж после частично досрочного погашения составит уже 39 429,60 рублей, а переплата – 9 565 432,94 рублей.

При сохранении сумму платежа и сокращении срока получим переплату 5 628 665,74 рублей. Разница существенная.

При дифференцированных платежах переплата после погашения 1 000 000 рублей составит 7 606 051,53 рублей при сохранении срока и 6 521 690,99 рублей, что уже не так сильно разнится.

Изначально при выборе дифференцированного платежа переплата будет меньше, чем при выборе аннуитетного, на тех же условиях без частичного погашения в 1 000 000 рублей, она составит 10 074 693,08 рублей против 12 724 337,36 рублей.

Как уже отмечалось в теоретической части, при единовременном погашении крупной суммы выбирать погашение срока существенно выгоднее, при регулярных платежах, превышающих платеж по графику, такой существенной разницы не будет, переплата будет снижаться так же и с сохранением срока.  При ежемесячном досрочном погашении в 5 000 рублей, переплата с изменением срока составит 7 849 772,79 рублей, при сохранении срока — 8 080 095,01 рублей.

Источник: http://pravila-deneg.ru/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-osobennosti-i-primery-raschetov

Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Приобретение собственной недвижимости является важным событием в жизни каждого человека. Ипотека – хороший способ, позволяющий улучшить свои жилищные условия. В соответствии с соглашением должник ежемесячно обязан вносить определенный платеж за квартиру. Иногда у заемщика появляется возможность погасить долг раньше срока, оговоренного сторонами.

Условия договора

Если есть возможность погасить задолженность по ипотеке до установленного срока, то в первую очередь необходимо прочитать свой договор в части условий досрочного погашения. Особенно нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Указано ли, сколько составляет минимальный и максимальный размер ежемесячного платежа.
  • Нужно ли заранее уведомлять кредитную организацию о своем желании оплатить вне срока.
  • В какой точно день должник имеет право совершать досрочную оплату. Бывает, что стороны в договоре прописывают такую возможность только в день очередного платежа.
  • Взимает ли банк комиссию, когда средства вносятся досрочно.
  • Каким способом разрешается погашать задолженность до положенного срока.

Хорошо изучив все условия, установленные ипотечным соглашением, понадобится составить план, в котором описать, в какой день и какую сумму денег лучше всего направить в банк.

Как платить раньше срока?

Для того чтобы досрочно погасить задолженность по ипотеке, независимо от того полной будет оплата или частичной, должник должен обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании оплатить долг раньше. Обычно такой срок равен одному месяцу.

После уведомления банка сотрудник назначит день, когда должнику понадобится в отделение и перечислить денежную сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.

Досрочная оплата не всегда является хорошим решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому при этом нужно:

  • обратить особое внимание на условия страховых взносов;
  • при полном досрочном погашении ипотечного кредита необходимо обязательно запросить в банке специальную справку, которая будет содержать все данные о том, что должник полностью исполнил кредитное обязательство.

Сокращение срока ипотечного кредитования

Если клиент пожелал выбрать такой вариант досрочного погашения ипотечного долга, то срок выплат будет сокращен, сумма ежемесячных взносов останутся неизменными. В результате удается уменьшить общее время кредита, а значит, исполнить обязательства по ипотеке получается значительно быстрее.

Данный способ погашения будет максимально выгодным для людей:

  • имеющих стабильную высокую заработную плату или иной источник дохода;
  • произвели оплату основной части задолженности и начисленных процентов.

Обычно досрочное погашение с уменьшение срока кредита применяют довольно редко, хоть и с финансовой точки зрения оно довольно выгодно.

Досрочное погашение с уменьшением суммы обязательного платежа

Применять данный способ целесообразно, если присутствует необходимость в сокращении ежемесячных расходов. Поэтому его могут выбрать граждане, которые:

  • недавно оформили ипотечный кредит и начали производить выплаты. Благодаря снижению начисленных процентов разница будет существенной;
  • не имеют возможности каждый месяц платить установленный кредитным договором размер платежа.

Какой способ выгоднее?

Чтобы было понятно, как выгоднее гасить ипотеку досрочно — уменьшение платежа или срок, лучше всего привести наглядный пример.

Человек заключил ипотечный договор в ноябре 2016 года, предметом которого стала квартира стоимостью 5 миллионов рублей. Стороны установили срок обязательств — 25 лет, ставка по процентам — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55, 5 тысяч рублей. В результате ему придется переплатить сумму в 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы ипотеки.

При этом человек имеет заработную плату, размер которой составляет 150 тысяч рублей. 50 тысяч рублей он имеет возможность оплатить досрочно. Поэтому он решает уменьшать не платежи, а общий срок кредитования.

В конечном счете он погасит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок уменьшиться на 19 лет. Переплаченная сумма будет составлять 2 005 225 рублей — это 40% от суммы кредита.

Если же человек решил уменьшить именно платежи, а не срок в связи с тем, что у него нет уверенности завтрашнем дне. С этой целью он каждый месяц вносит дополнительный платеж в размере 50 000 рублей с уменьшением размера очередной оплаты.

В итоге должником будет совершен окончательный платеж в январе 2025 года, то есть раньше на 16 лет. При этом сумма переплаты выйдет 2 569 226 рублей — это 52% от размера ипотеки. В результате заемщику удастся сэкономить примерно 750 000 рублей.

Рефинансирование кредита

Должники иногда используют еще такой вариант оплаты срока до срока, установленного договором, как рефинансирование. Его можно применить, если удастся найти другую банковскую организацию, которая сможет предложить более выгодные условия по ипотеке.

Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?

Сбербанк является одним из немногих банков, которые никак не препятствуют, если клиенты желают погасить ипотеку раньше срока, установленного договором.

Однако, должникам следует запомнить один очень важный момент: если дополнительная денежная сумма будет просто перечислена на счет, то ее не зачтут автоматически, средства сверх очередного платежа останутся на счету, пока не наступит следующая дата погашения. Чтобы платеж был зачтен банком, необходимо заранее написать заявление.

При частичном досрочном погашении предусмотрен следующий порядок действий:

  • Посетить отделение банка за день до даты внесения очередного платежа и подать заявление, в котором изъявить свое намерение досрочно оплатить долг.
  • Перечислить сумму средств, которая состоит из очередного платежа и денег, планируемых внести досрочно.
  • Сотрудник произведет перерасчет по ипотеке. Стоит отметить, что Сбербанк предлагает только уменьшить размер платежа, а не сократить срок кредитования.
  • Банк составит новый график перечислений, который должник может получить на руки.

Если же клиент намерен погасить ипотечный кредит полностью, то понадобится совершить следующие действия:

  • Обратиться в банковское отделение, в котором было оформлено ипотечное соглашение, и попросить сделать перерасчет итоговой суммы задолженности. При этом нужно не забыть сказать, что есть намерение погасить кредит в полном объеме.
  • Написать и направить в банк заявление о досрочном погашении.
  • Перечислить необходимую сумму на ипотечный счет.
  • Запросить и получить документ, который будет подтверждать, что долг является полностью погашенным.
  • Произвести расторжение кредитного соглашения с банком.
  • Совершить операцию по закрытию банковского счета, чтобы кредитная организация не начисляла комиссию за обслуживание.
  • Пройти процедуру снятия обременения ипотечной квартиры.
  • Обратиться в страховую компанию, чтобы вернуть уплаченную часть страховки.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/kak-luchshe-dosrochno-pogasit-ipoteku

О собственности
Добавить комментарий