8(800)350-83-64

Все нюансы о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, а так же стоит на что обратить внимание и как проверить квартиру

Содержание

Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание. Плюсы, минусы, риски

Все нюансы о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, а так же стоит на что обратить внимание и как проверить квартиру

Сегодня на Habrealty.ru:
на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.

Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.

Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.

Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.

Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!

Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!

Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.

И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.

Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.

Обратите внимание на супругов

Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.

Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.

Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.

Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.

Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!

Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!

Документы на вторичном рынке

В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:

  1. документы на собственность — это документы-основания
  2. свидетельство
  3. справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)

В документах внимание надо обращать на всё:

  • подлинность документа
  • соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
  • явное и неявное указание количества собственников
  • правильной оформления предыдущей сделки
  • и т.д.

После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.

Если продают квартиру по доверенности

Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.

На что важно обратить внимание:

  • на саму доверенность
  • на человека, которому ее выдали и его документы.

Что я имею ввиду?

Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:

  • собрать документы на продажу
  • получить справки
  • провести сделку
  • получить деньги от покупателя

Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.

Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.

Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!

Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.

Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.

Квартиры после наследства: внимание!

Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.

Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.

Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.

Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?

Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.

Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.

Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/obratit-vnimanie-pokupke-kvartiryi-vtorichke.html

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры.

Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст.

35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как правильно составить договор купли-продажи

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.

Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры.

Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка квартиры и собственника

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить.

Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели).

Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру.

Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке.

Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54025-chto-nado-znat-pri-pokupke-zhilya-na-vtorichke.html

Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

Последние годы все чаще встречаются случаи обжалования в судебном порядке договоров купли-продажи жилых помещений. Виной тому не только увеличение числа любителей легких и больших денег, но и постепенная тенденция разрушения института семьи, роста уровня психических заболеваний, наркомании и алкоголизма в России.

В суде очень сложно определить на чьей стороне правда, поэтому суд всегда принимает сторону того, у кого имеются письменные доказательства, у кого все в порядке с документами. Поэтому, если не хотите остаться ни с чем, изучите внимательно вопрос приобретения жилых помещений, ведь покупку квартиры не сравнить с покупкой килограмма яблок.

С чего начать

Некоторые дают совет обратиться к хорошему риелтору. Но тут тоже возникает вопрос как эту «хорошесть» выяснить? Внешний лоск, бравирование, хорошо поставленная речь не всегда говорят о порядочности человека и его профессионализме. Зачастую именно мошенники выглядят таким образом.

Единственное, что вам может послужить в помощь – отзывы. Причем не в интернете, а отзывы реальных людей, ваших знакомых, кто уже с такой проблемой сталкивался. И даже когда вы выбрали специалиста не стоит полностью полагаться на него, зачастую излишняя доверчивость также чревата проблемами.

Самый главный совет, который возможно дать для таких ситуаций – внимательно читайте все, что попадет в ваши руки, а тем более требует вашей подписи, не бойтесь показаться глупым, задавайте вопросы.

Бывают даже такие случаи, что человек изучил один экземпляр договора, подписал, все, что положили вместе с ним на подпись, а оказалось, что заодно подмахнул и другие договоры и расписки о не существовавших на самом деле займах денежных средств

Проверка чистоты

Во-первых, проверьте правоустанавливающие документы продавца. Исходя из их содержания проверьте остальные сопутствующие бумаги, чтобы совпадали собственник и объект в доверенностях, паспортах, разрешениях.

Установите имеются ли иные сособственники, на каких условиях и как приобретена квартира. Была ли это приватизация, наследство или купля-продажа.

В случае, если жилое помещение приобретено по возмездной сделке, узнайте был ли продавец в этот период времени в браке и имеется ли согласие супруга на продажу квартиры.

В настоящее время в законодательство внесены изменения относительно формы договора, в случаях, когда требуется согласие супруга. Теперь такой договор должен быть заключен в нотариальной форме.

Посмотрите, кто является собственником или собственниками квартиры. Все ли собственники согласны на ее продажу, какие между ними взаимоотношения.

Во избежание проволочек при оформлении документов проверьте и паспорт продавца, чтобы он как минимум был действителен, была своевременно осуществлена его замена в связи с достижением продавцом соответствующего возраста (20, 45 лет).

В случае, если собственником или сособственником является несовершеннолетний, обязательно должно быть приложено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение его имущества.

Проверьте дееспособность собственника. В случае признания его недееспособным его интересы должен представлять законный представитель, установленный судом.

А отчуждение имущества происходит по тем же правилам, что и с малолетними, то есть с разрешения органов опеки и попечительства.

В случае нахождения такого лица на лечении, его законным представителем будет являться администрация учреждения, в котором он находится на лечении.

Ну и, будьте внимательны с продавцом, состояние которого вызывает у вас сомнения в его адекватности – алкогольное или наркотическое опьянение.

Если, человек не ограничен в дееспособности из-за своего заболевания, но вы видите, что налицо злоупотребление такими веществами – с таким продавцом лучше не связываться, его родственники зачастую не дают спокойной жизни, пытаются оспорить сделки через суд.

Если интересы собственника представляет представитель по доверенности, то следует внимательно изучить саму доверенность, проверить срок ее действия, факт нотариального удостоверения, круг полномочий представителя, совпадает ли объект, в отношении которого она выдана, а также доверитель и собственник объекта. Обязательно установите имеет ли право доверенное лицо получать деньги для передачи их продавцу, или доверенностью установлен иной порядок расчета.

Во-вторых, проверьте данные Единого государственного реестра недвижимости, как первый его раздел, так и сведения о правах и ограничениях. Это можно сделать самому через сайт, либо продавец может заказать Выписку из ЕГРН.

Поскольку общий срок регистрации составляет от 7 до 9 рабочих дней (в некоторых регионах приказами установлены более сокращенные сроки), а для регистрации арестов, запретов, прав, возникающих по нотариально удостоверенным сделкам, иных категорий действий установлен срок в 3 рабочих дня, то срок действительности этого документа будет такой же. Поэтому ориентируйтесь на более свежую по сроку Выписку, так как данные быстро могут измениться.

Бывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения об интересующей вас квартире. Возможно, что право продавца является ранее возникшим, то есть возникло до появления регистрирующего органа, до 1998 года. Это можно увидеть по дате непосредственно правоустанавливающего документа, штампу БТИ на обратной стороне, подтверждающем проведение регистрации по правилам ранее существовавшим.

Вообще подтверждением возникновения права продавца может являться справка из Департамента жилищной политики, в некоторых населенных пунктах это справки из БТИ. Кроме того, права, возникшие по договорам приватизации жилых помещений до 15.05.2001 года, считались возникшими с момента регистрации указанных договоров в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Вообще в соответствии с действующим законодательством ранее возникшее право регистрации не подлежит, признается государством и считается уже существующим. Его регистрация осуществляется бесплатно одновременно с регистрацией перехода права к покупателю. Но иногда встречаются случаи приостановления регистрации и ранее возникших прав.

Чаще всего по причине несоответствия объекта, описанного в правоустанавливающем документе, данным первого раздела ЕГРН (в части адреса, типа объекта, существенного различия в площадях), реже, если в старом договоре купли-продажи предусматривалось условие о продаже в рассрочку с возникновением ипотеки в силу закона в пользу предыдущего собственника, а у настоящего на руках нет расписки о расчете по этому договору. Если у вас возникли какие-либо сомнения, то лучше попросить продавца провести регистрацию ранее возникшего права до заключения сделки. Но регистрация ранее возникшего права без одновременной регистрации его перехода будет уже осуществляться за плату, государственная пошлина в таком случае уплачивается в полном размере – 2000 руб.

В-третьих, немаловажно проверить сам объект на соответствие его текущих технических характеристик данным указанным в первом подразделе ЕГРН, а также кадастровому паспорту, либо плану БТИ. Проще говоря, чтобы в квартире не было не согласованных и не узаконенных перепланировок и переоборудований.

Это можно сделать, сравнив поэтажный план квартиры, имеющийся на 2 листе кадастрового паспорта, с квартирой в нынешнем ее виде.

При выявлении несоответствий, лучше дождаться пока продавец узаконит все произведенные изменения, либо если у вас нет времени ждать, то лучше не связываться с таким объектом недвижимости, поскольку это не только дорогой процесс, но и довольно долгий.

В-четвертых, проверьте на наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования на покупаемую квартиру. Отсутствие указания на этих самых лиц в договоре и их права пользования может послужить основанием для признания вашей сделки недействительной.

Но вряд ли вы захотите в качестве приложения к квартире получить еще и жильцов. Информацию о таких лицах можно получить в самом правоустанавливающем документе, в выписке из домовой книги, от соседей.

Во втором варианте просите, чтобы продавец вам предоставил именно развернутый вариант выписки из домовой книги, а не только за последний месяц, кто там был прописан и куда убыл из этой квартиры.

Помните, за несовершеннолетними, лишенными родительского попечения, а также лицами, осужденными и отбывающими наказание в местах лишения свободы, либо лицами, находящимися на длительном лечении, сохраняется право пользования жилыми помещениями, где они имели прописку.

В-пятых, если не планируете выполнить за продавца его обязанности по оплате счетов – проверьте все счета по квартире: за коммунальные услуги, свет, интернет, домофон.

Порядок оформления сделки

Можно выделить три больших этапа в этом непростом процессе.

Выбор и осмотр недвижимости

Сюда же входит поиск квартиры. Вы можете заниматься поиском сами либо обратиться за помощью к специалисту – в агентство недвижимости либо к риелтору.

Когда удовлетворяющие вашим запросам жилые помещения найдены, производится их осмотр и выбор. Осмотр имеет немаловажную роль. Вы можете на месте выявить плюсы и минусы квартиры.

Местоположение, экологичность района, наличие поблизости остановок транспорта, больниц, школ, садиков, состояние подъезда, адекватность соседей, ну и состояние самой квартиры.

Даже если для вас не имеет значения ее физическое состояние, например, приобретаете квартиру «под ремонт», все равно обратите внимание на канализацию, проводку. Серьезные дефекты в них могут послужить поводом существенно снизить цену либо вообще отказаться от покупки.

На этой стадии также нужно проверить планировку квартиры, осталась ли она нетронутой бывшими собственниками, имеются ли какие-либо переоборудования (например, вместо ванной установлена душевая кабина).

Составление договора, подготовка документов

Как уже упоминалось выше, наиболее важна именно эта стадия, поскольку именно на этом этапе возможно выявить проблемы, в случае их наличия.

Не умаляйте ее значения и внимательно проверьте факт возникновения права собственности, наличия арестов, обременений, каких-либо споров относительно квартиры, счета по коммунальным платежам, наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, и супруга у продавца.

Будьте внимательны при составлении договора, если есть какие-то отдельные требования по способам перечисления, передачи и распределения между продавцами денежных средств, лучше это все подробно прописать в договоре и в соответствии с этим выполнить. Все, что планируется сделать, прописывайте и закрепляйте документально.

На этапе сбора и проверки документов, возможно оформления кредита на покупку жилья. В этом случае важно, чтобы продавец не продал квартиру другому лицу. Гарантией ваших интересов может быть договор о задатке либо авансе.

Регистрация передачи прав владения недвижимостью

Договоры купли-продажи как сделки в настоящее время регистрации не подлежат, регистрируется непосредственно возникновение вещных прав.

Вместе с продавцом необходимо обратится с пакетом документов в МФЦ с заявлением о регистрации вашего права собственности и перехода права собственности продавца.

Набор необходимых документов для каждого региона все-таки разнится, поскольку хоть «закон» и один, трактуется и применяется на местах он все-таки по-разному.

Самые главные документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Документы, подтверждающие полномочия сторон (для представителей).
  3. Договор купли-продажи (минимум 2 экз. подлинника).
  4. Квитанция об уплате гос.пошлины в размере 2000 руб. на одно право.

При необходимости представляются также разрешения органов опеки и попечительства, документы, подтверждающие передачу объекта, передачу денежных средств (в случае, если в договоре это не указано), иные документы.

Кроме того, в случае, если квартира приобретается за счет средств кредитных учреждений, то представляются также документы, описывающие условия возникновения ипотеки в силу закона (например, кредитный договор). В остальных случаях достаточно указания в самом договоре купли-продажи условия о покупке квартиры в рассрочку, срока предполагаемого расчета и прекращения ипотеки.

Заявления для вас сформируют специалисты МФЦ, от вас потребуется лишь ознакомиться с ними и подписать. По истечении установленного срока нужно будет еще получить зарегистрированные документы. Для их получения вторая сторона не нужна, кроме того, вы можете попросить направить все бумаги вам по почте.

Рекомендации о проведении сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке рассмотрены в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/rekomendacii-po-pokupke-na-vtorichnom-rynke.html

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры :

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой.

Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры.

На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, – это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры.

Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность.

Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире.

Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке – алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки.

Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели.

Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы.

Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

  1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
  2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
  3. Биржевое соглашение.
  4. Решение суда, вступившее в силу.
  5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой.

Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности.

Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен.

В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

  • Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
  • Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке.

Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов.

После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки.

Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени.

При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-pri-pokupke-kvartiry-na-chto-obratit-vnimanie.html

Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Бизнес юрист > Оформление недвижимости > Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Рынок недвижимости в РФ достаточно широк, даже несмотря на сложную экономическую обстановку в последние годы. Безусловно, подобное явление играет на руку потенциальному покупателю нового жилья, ведь простор для выбора чрезвычайно огромен. Однако на положительный момент в любой ситуации найдется и его антипод.

Что касается покупки квартиры, то тут таковым является наполненность процесса большим количеством тонкостей и нюансов, которые важно учитывать, дабы не попасть впросак. Каждый желающий может подробно ознакомиться с ними, прочитав представленный ниже материал.

Первичный рынок жилья

Выбор рынка жилья — это исключительное право и ответственность покупателя. Фото № 1

Процесс покупки квартиры включает немалое количество этапов. Первый из них – выбор подходящего жилья. Условно рынок недвижимости подразделяется на две большие ниши для выбора:

  • Первичный рынок, на котором продается новое жилье, не имеющее ранее хозяев.
  • Вторичный рынок, на котором продается жилье, уже имевшее ранее хозяев.

В зависимости от индивидуальных предпочтений, потенциальный покупатель должен четко ответить на вопрос – «Какой рынок для выбора подходит ему лучше?». Стоит понимать, что каждая ниша имеет как свои преимущества, так и недостатки. Учитывать их крайне важно, так как от выбора во многом зависит последующий процесс покупки жилья.

Первичный рынок жилья подавляющей своей частью представлен квартирами в новостройках. Приобретение подобного вида жилья привлекательно рядом положительных моментов:

  • сниженная стоимость за квадратный метр, нежели у квартир на вторичном рынке (в среднем на 10-20 %);
  • полная юридическая «чистота» нового жилья, ведь каких-либо предыдущих владельцев и собственников у нее быть не может;
  • квартира в новостройке построена в соответствии с последними инновациями в сфере жилья;
  • гарантированная целостность и надежность жилых помещений.

В большинстве своем указанные выше преимущества покупки квартиры в новостройке перекрывают недостатки данного процесса. В любом случае отметить последние также необходимо:

  • более сложный и трудоемкий процесс в оформлении прав собственности на приобретенное жилье;
  • большая ответственность при выборе, так как придется искать жилье в районах с хорошей инфраструктурой, у надежного застройщика и учитывать некоторые другие нюансы;
  • лотерея в плане будущих соседей.

Решив покупать новую квартиру на первичном рынке жилья, стоит понимать, что гарантий на отсутствие мошенников дать никто не может. Удивительно, но риски быть обманутым или неудовлетворенным от совершенной сделки при обращении к новостроящемуся жилью слегка выше, чем от аналогичного мероприятия на вторичном рынке.

Не поддавайтесь первому впечатлению и не спешите с принятием решения — покупка квартиры требует взвешенного и делового подхода. Фото № 2

Защита от мошенничества и прочего обмана при покупке квартиры на первичном рынке – главное, о чем должен позаботиться каждый потенциальный покупатель. Сделать это можно, зная следующие особенности выбора подобного жилья:

  1. Проверьте степень готовности дома лично. Не стоит доверять риелторам, ведь не редко они ведут себя недобросовестно и продают квартиры в недостроенном виде.
  2. Поговорите с представителями застройщика новостройки и узнайте у него, какой вид договора компания предлагает заключить своим покупателям. Максимальные гарантии честности продавца дает соглашение долевого участия, а не прочих видов предварительных договоров. Если застройщик предлагает именно долевое участие, то это обозначает наличие у него разрешения на строительство и обеспечение потенциальному покупателю всех возможных гарантий.
  3. Проверьте аккредитацию новостроек от выбранного вами застройщика. Чем больше банков предлагают взять кредит на покупку именно его жилья, тем лучше. Если новостройку не кредитует ни один банк или их количество очень мало, то стоит насторожиться.
  4. Не забудьте о проверке репутации застройщика. Воспользуйтесь сетью Интернет для того чтобы знать, какие строительные объекты компания уже вводила на рынок недвижимости, каков был их успех и насколько застройщик честен по отзывам прошлых клиентов.
  5. Посетите офис застройщика и попросите предоставить вам следующий перечень документов:
  • инвестиционные контракты;
  • вся документация по проекту;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы застройщика на право собственности земли или договор аренды;
  • соглашение со страховой компанией;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость;
  • вся регистрационная и учредительная документация застройщика;
  • формы всех возможных договоров, по которым компания продает квартиры.

Обращаясь к первичному рынку жилья для покупки квартиры, не игнорируйте представленную выше информацию. Стоит понимать, что нередко заниженная стоимость на квартиры в новостройках скрывает за собой некоторые проблемы, которые появятся после ее приобретения.

Вторичный рынок жилья

Немало «подводных камней» лежит на дне каждой сделки по приобретению недвижимости. Фото № 2

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – не менее ответственное мероприятие, однако в практическом и юридическом плане осуществляется в разы проще аналогичной процедуры на первичном рынке.

Несмотря на это, делать выбор в пользу покупки б/у жилья необходимо с учетом всех преимуществ и недостатков данной практики.

Итак, к несомненным плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

  • большие возможности и гибкость при выборе: квартиру можно найти в любом районе города, цена четко не фиксирована (всегда можно поторговаться), соседи уже определены и проблемы дома известны;
  • быстрый процесс оформления сделки;
  • относительная простота в регистрации прав собственности на новое жилье.

Среди недостатков в покупке квартиры на вторичном рынке выделяется лишь пара основных:

  • необходимость дополнительных вложений;
  • потенциальный риск наткнуться на юридически «грязную» недвижимость.

Снизить подобные риски практически до нуля поможет грамотная организация выбора квартиры и последующего оформления сделки. Помочь в этом может профессиональный юрист или, хотя бы, консультация с ним. Наш ресурс также решил предоставить инструкцию по грамотной покупке жилья на вторичном рынке.

Покупатель вправе требовать от продавца предоставить документы для изучения всех интересующих его вопросов. Фото № 4

Алгоритм действий таков:

  1. Найдя подходящее жилье, обязательно изучите его, как говорится, вдоль и поперек. Оцените состояние квартиры, необходимость ремонта, наличие коммуникаций и подобные вещи с целью сбить цену. Не менее важно опросить соседей о том, насколько дом хорош и есть ли проблемные жильцы.
  2. Если квартира полностью вам подходит, необходимо проверить ее на юридическую «чистоту». Данное мероприятие заключается в следующем:
  • Потребуйте у продавца свидетельство о праве собственности на жилье и уточните количество собственников. Чем их больше – тем проблематичней оформить сделку.
  • Уточните количество прописанных в квартире граждан и удостоверьтесь в полученной информации, изучив соответствующие бумаги. Если кто-то из них недееспособен или находится тюрьме, то проблем в будущем не избежать.
  • Получите из ЕГРП (Росреестра) выписку на данную квартиру и проверьте наличие обременений.
  • Удостоверьтесь в наличии и актуальности кадастрового плана и техпаспорта квартиры.
  • Обратитесь в ЖКХ и уточните, не имеются ли задолженности по квартплате.
  • Обратитесь в ФССП (судебные приставы) и проверьте наличие ареста недвижимости.

Если в юридическом плане квартира «чиста» (не имеет обременений, имеет единственного собственника и т.д.), то можно всерьез задуматься о ее приобретении.

  1. Последним этапом выбора будет сбор информации о владельце квартиры. Желательно, чтобы он был полностью дееспособным, ранее не состоял на учете в псих-, алко- и наркодиспансерах и работал в процессе продажи своей квартиры с вами лично, то есть без посредников.

Не забывайте об обращении к профессиональным юристам, если в юридической сфере вы не сильны.

Важные моменты в процессе покупки

Как провести сделку с наименьшими для себя потерями? Фото № 5

Осуществив выбор квартиры для покупки и удостоверившись в ее юридической «чистоте», наступает следующий, не менее важный этап в приобретении нового жилья. Заключается он в оформлении всей документации и осуществлении сделки. Основными нюансами на данном этапе являются:

  1. Заключая договор купли-продажи квартиры, желательно работать напрямую с ее собственником. При работе через посредников важно проверить всю доверительную документацию, что заберет немало времени и некоторое количество средств.
  2. Постарайтесь заключить предварительное соглашение по купле-продаже, передав владельцу квартиры задаток (более выгоден для покупателя) или аванс.
  3. Заключать все договоры желательно через нотариуса, дабы максимально обезопасить сделку.
  4. После официального заключения соглашения необходимо осуществить передачу денежных средств ранее указанным в договоре способом. Факт передачи желательно закрепить распиской или работать через гаранта (например, банк).
  5. После приобретения квартиры не забудьте провести регистрацию своего права собственности на новую квартиру, обратившись в Росреестр с необходимым перечнем документов.

Отдельно из указанных выше нюансов покупки квартиры стоит выделить способ оплаты и передачи средств. Они бывают следующими:

  • наличный расчет;
  • ипотечная оплата;
  • оплата с использованием жилищного сертификата;
  • оплата с использованием материнского капитала.

Наиболее удобен и прост в использовании наличный расчет. Заключив соглашение, достаточно при помощи гаранта или лично передать всю денежную сумму продавцу. Не забудьте закрепить факт передачи средств распиской.

Выберите наиболее удобную для вас форму расчета. Фото № 6

Более сложные варианты оплаты стоимости квартиры при покупке – это привлечение ипотечного кредита, жилищного сертификата или материнского капитала. Осложняются они тем, что перед заключением договора продавец будет вынужден подождать на протяжении месяца.

В случае с ипотекой или прочим кредитным способом оплаты необходимо проделать следующее:

  1. Получить одобрение кредита.
  2. Собрать необходимый перечень документов и подать их в банк.
  3. Заключить договор купли-продажи и провести кредитную оплату на счет продавца.

В случае с жилищными сертификатами и материнским капиталом процесс оплаты немного иной:

  1. Соберите необходимый перечень документов и подайте их в соответствующий госорган для получения государственной помощи.
  2. Получите сертификат на конкретный вид государственной помощи.
  3. Заключив договор купли-продажи, обналичьте его или используйте в качестве первого кредитного взноса при покупке квартиры в ипотеку.

Вне зависимости от способа оплаты и передачи денежных средств за купленную квартиру обязательно соблюдайте все законодательные и юридические аспекты данного мероприятия.

Следует ли пользоваться услугами риелтора

Для упрощения процедуры и сокращения сроков приобретения жилья вы можете воспользоваться услугами риелторских компаний. Фото № 7

Покупая квартиру или, напротив, решая ее продать, многие люди сталкиваются с вопросом – «Стоит ли работать через риелтора?». Ответ на него необходимо давать с учетом всех нюансов отдельно взятой ситуации.

В целом, целесообразность использования услуг риелтора определяется из потребности у покупателя или продавца оградить себя от участия во всех или некоторой части среди представленных ниже этапов сделки:

  • Поиск подходящего жилья.
  • Организация его просмотра.
  • Осуществление торгов.
  • Сбор необходимой информации о владельце, квартире, соседях и тому подобное.
  • Организация встречи покупателя и продавца для уточнения некоторых нюансов сделки и заключения каких-либо соглашений.
  • Передача денежных средств.

Насколько эффективно будет работать риелтор, зависит от его профессионализма и опыта работы. Важно понимать, что ответственность за выбор надежного риелтора берет на себя нанимающая его сторона.

В целом, учесть все нюансы при покупке квартиры несложно. Главное – знать данные тонкости и использовать их для своего блага. Помните, что не во всех ситуациях вашего набора знаний может хватить для грамотного осуществления покупки жилья. В ряде случаев без помощи профессионального юриста или риелтора будет обойтись проблематично.

Дополнительно о нюансах, которые возникают при покупке квартиры, вы можете узнать из видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

24 Янв 2017      kasjanenko         39      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/nyuansy-pri-pokupke-kvartiry.html

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

К сожалению, в современном мире количество мошенничества, связанного с продажей недвижимости значительно возросло, а потому к покупке квартиры нужно относиться с особой внимательностью и осторожностью.

Особенно это правило касается подписания договора без посредников. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, и какие особенности условий подобных соглашений существуют, мы рассмотрим далее.

Когда выгоднее покупать?

Как показывает практика, не во все сезоны недвижимость имеет спрос одинаково сильный.

Организации, которые уже многие годы занимаются продажей квартир и домов все же нашли ответ на один из ключевых вопросов – когда выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке, и в какое время года цены будут значительно ниже, чем действительная рыночная стоимость жилья?

Самыми удачными сезонами для покупки вторичной квартиры (дома) считается осень и весна. Именно в этот период на рынке недвижимости появляется огромное количество удачных предложений по довольно выгодным ценам, а потому шансы совершить хорошую сделку для обеих сторон в это время года намного больше.

Лето – период отпусков и дач, зима – время праздников, а потому в эти сезоны уровень продаж значительно ниже, чем обычно, а предлагаемое жилье не стоит тех средств, которые за него запрашивают.

Как покупать на вторичном рынке?

Правильный подход к поискам нужного дома, общению с продавцом и изучению всех сопутствующих данных поможет получить положительный результат во время приобретения недвижимости. Существует определенный алгоритм, придерживаясь которого можно достичь успеха во время покупки и не попасть в руки мошенников.

Как покупать квартиру на вторичном рынке? Простая инструкция, способствующая удачным торгам, заключается в следующих действиях:

  1. Изучение предлагаемых вариантов. Можно, конечно же, поискать недвижимость самостоятельно (через интернет, газеты, объявления), но более результативным будет обращение в риеэлторскую организацию.
  2. Осмотр выбранных домов. После того, как будут подобраны самые удачные варианты, нужно посмотреть здания:
  • состояние квартиры внутри;
  • состояние всего дома (хорошая ли крыша, есть ли трещины в доме, плесень, общее состояние канализации и ремонта в подъездах и т.д.);
  • достоверность и соответствие документов.

Внимание! Является ли продавец владельцем? Это один из самых важных вопросов, ответ на который нужно получить при ознакомлении с документами и общению с продающей стороной. Довольно часто, покупатель на радостях удачной сделки, не убедившись в том, что этот субъект действительно собственник, дает задаток и радостно подписывает предварительный договор. В результате, соглашение является недействительным, а деньги украденными.

  1. Переговоры с продавцом. Если само здание в надлежащем состоянии и документы соответствуют всем нормативным требованиям, то следующим шагом является общение с владельцем недвижимости. Во время диалога нужно в обязательном порядке согласовать сумму (стоимость всего жилья и размер возможной предоплаты), сроки подписания основного договора.
  2. Процедура покупки квартиры. Данный этап включает в себя:
  • подписание основного договора;
  • передачу документов и ключей от жилья;
  • передачу оплаты за приобретенное здание.
  1. Регистрация купленной недвижимости в государственных структурах. Эта заключающая процедура является одной из самых важных, потому как именно сертификат от Росреестра дает человеку право распоряжаться своей покупкой так, как ему будет угодно, в том числе и продать жилье в будущем.

Именно в таком порядке нужно совершать приобретение недвижимости. Далее давайте рассмотрим более детально особенности каждого этапа.

Оформление договора и его регистрация

Итак, первое, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке – это правила подписания договора «купли-продажи».

Как известно, основанием в процессе передачи недвижимости от одного субъекта другому является договор. Его содержание определяет права обеих сторон, а также их обязанности.

Неграмотное составление и невнимательное изучение этого документа может привести к незапланированным расходам, более долгому ожиданию и многим другим нежелательным последствиям.

Важно! Если приобретаемое жилье относится к долевой собственности, то подписанный документ в обязательном порядке должен быть утвержден нотариусом.

После того, как договор будет подписан и утвержден, совместно с другими бумагами его нужно представить сотрудникам Росреестра, которые проверят достоверность всех документов, а после внесут нового владельца в общую базу государственного реестра.

Передача средств за покупку может осуществляться несколькими способами, но, как правило, чаще практикуется безналичный расчет, или расчет через банковскую ячейку. Такие методы помогут обезопасить и продавца, и покупателя от возможных разногласий, недопониманий или попыток мошенничества с обеих сторон.

Что же касается дополнительных расходов при подписании и регистрации документов, то расходы в данном случае неравномерны, потому как некоторые оплаты являются обязательством только продавца, другие же выплаты нужно распределять поровну между обоими субъектами. Итак, кто какие услуги оплачивает:

  • нотариус – покупатель;
  • госпошлина – обе стороны;
  • 13% НДФЛ – продавец (только в том случае, если данное здание принадлежит ему на протяжении 5 и более лет).

Документы

Также помогает предотвратить возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке качественная подготовка документов.

Первый, и самый важный документ – договор «купли-продажи». Он должен содержать следующую информацию:

  • адрес расположения приобретаемого здания;
  • параметры помещения;
  • цена;
  • данные о владельце;
  • порядок проведения оплаты.

Внимание! Также рекомендовано совместно с договором, подготовить еще одно дополнение с информацией о техсостоянии квартиры (дома).

Помимо договора обе стороны должны подготовить следующий пакет документов:

  • паспорт и ИК;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • заявление в регистрационную палату;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • другие документы (разрешение на продажу от органов опеки или других государственных структур).

Если владельцы продаваемой квартиры отказываются показывать вам документы или говорят, что предоставят их только после подписи договора, то, скорее всего, это мошенники, а потому иметь с ними дело не стоит.

Правила покупки

Потому как покупать квартиру на вторичном рынке – это определенный риск, связанный с мошенничеством, то вначале лучше более детально ознакомиться с определенными правилами проведения данной процедуры.

Мошенниками было разработано много различных схем проведения махинаций, связанных с недвижимостью, которые кажутся вполне законными и не вызывают никакого подозрения. Итак, каких правил нужно придерживаться, чтобы не стать жертвой злоумышленников?

Предоплата – это законное право каждого продавца. Не стоит давать аванс, основываясь на доверительных отношениях и устном согласии. Юристы рекомендуют любые вопросы решать в письменном виде.

Для предоплаты также подписывается специальный предварительный договор, в котором указанна общая сумма товара, аванс, сроки подписания основного договора и, конечно же, взыскания за нарушение условий данного соглашения.

  1. Дополнительное соглашение.

Этот документ должен сопровождаться дополнением с описанием состояния помещения и его технических данных. Данная бумага поможет избежать конфликтов, основанных на изменении помещения до момента перехода его в собственность покупателя.

Передача денег должна быть подтверждена распиской или свидетелями (желательно чтобы это был нотариус или работник банка). Чем больше доказательств передачи денег будет, тем меньше шансов быть обманутым.

Список обязательных бумаг зависит от того, к какой категории данная квартира относится и каким образом она была передана в собственность. Если это ипотечная квартира, то перечень бумаг обязан предоставить банк.

После основная сделка осуществляется с учетом ранее подписанного соглашения.

Нюансы

Довольно часто единственными обсуждаемыми вопросами являются лишь сумма и дата подписания документа, однако есть и многие другие важные моменты, нерешенность которых может привести к огромному количеству ненужных денежных расходов, траты времени и собственных сил. Помимо основных вопросов, связанных с договором, нужно также уточнить:

  1. Кто прописан в недвижимости и когда будет осуществлена выписка всех субъектов?
  2. Когда состоится выезд проживающих в квартире людей?
  3. Что из предметов быта будет забрано, а что останется?
  4. Когда и каким образом будут вывезены вещи из здания?

Оговорить данные сферы нужно до того, как будут подписаны все документы. После подписания договора требовать внести изменения или нарушить оговоренные условия нельзя.

Важно! Выписка несовершеннолетних граждан – довольно трудный процесс, требующий разрешения со стороны представителей органов опеки, а потому прежде подписания договора «купли-продажи» нужно убедиться в том, что в квартире или доме нет прописанных детей или ребенок, который зарегистрирован за данным адресом до момента подписания соглашения будет перерегистрирован в другое здание.

Следующее с чем можно столкнуться во время подписания документа – изменение стоимости, а точнее ее повышение. В подобной ситуации покупатель имеет право:

  • отказаться от предлагаемого здания;
  • потребовать сохранить старую стоимость (особенно актуальным данный метод будет в том случае, когда в наличии есть предварительный договор с авансом);
  • совершить покупку по новой, более высокой цене.

Как правило, резкое и неоговоренное повышение стоимости бывает в тех случаях, когда продавцом выступают риелторы. Нередко они повышают стоимость без ведома хозяина квартиры, а после, полученную разницу забирают себе. Специалисты советуют оговаривать стоимость жилья только с непосредственным владельцем.

Вопросы-ответы

Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке, избежать которые можно узнав ответ на следующие вопросы:

Как не дать себя обмануть?

  1. Не стоит рисковать и подписывать договор с субъектами, выступающими доверенным лицом. Если избежать подобной процедуры невозможно, то вначале стоит детально исследовать доверенность и убедиться в ее подлинности.

  2. Если в качестве продавца выступает организация (юридическое лицо), то шансы попасть в руки мошенников значительно выше, чем в других видах сделок.
  3. Квартира, купленная на материнский капитал, имеет много условий относительно ее продажи или передачи по наследству.

    Связано это с тем, что владельцами жилплощади выступают также и несовершеннолетние. Малейшее несоблюдение этих правил может привести к тому, что договор будет признан недействительным.

  4. Не стоит связываться с продавцами, имеющими статус частично недееспособных (наркотическая или алкогольная зависимость).

    Чаще всего подобные договоры купли-продажи оспаривают близкие родственники, основываясь на нестабильном адекватном состоянии владельца жилья.

  5. Если продаваемая квартира является наследством, то прежде подписания соглашения нужно убедиться в том, что на ее часть не претендует другой законный наследник.

  6. Не имеются ли обременения на приобретаемое жилье (к примеру, она заложена при оформлении кредита).
  7. Нарушение порядка проведения перепланировки квартиры (в случае нарушения данной процедуры, новым владельцам придется оплатить штраф).
  8. Наличие преимущественного права на выкуп квартиры у владельца доли жилья.

Это ключевые моменты, с которыми стоит ознакомиться прежде, чем подписывать договор. Если какой-то документ вызывает подозрение или отсутствует, то лучше перепроверить его еще раз или сделать на него запрос.

Квартиры – это недешевое приобретение, а потому рисковать и подписывать договор с сомнительным продавцом не стоит, ведь на рынке недвижимости хороших вариантов довольно много.

Источник: https://1st-urist.ru/grazhdanskoe-pravo/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

Что нужно знать при покупке квартиры: на что обратить внимание в документах и при осмотре, а также что спрашивать у владельца?

Те, кто никогда не сталкивался с покупкой вторичной квартиры, удивятся: что здесь может быть сложного?

Выбрал подходящий вариант, сходил на осмотр, заплатил деньги и живи в своё удовольствие.

Но далеко не всё так просто.

На самом деле при покупке квартиры есть множество нюансов, которые следует учесть, если не хотите потом ходить по судам и доказывать законность совершённой сделке.

На что же стоит обратить внимание при совершении покупки жилплощади на вторичном рынке? Что нужно проверить?

Что нужно знать при покупке квартиры?

Жильё считается юридически чистым, если оно готово к продаже полностью и нет никаких препятствий и особых обстоятельств, из-за которых сделка может быть признана незаконной.

Проверить желаемую квартиру возможно несколькими способами:

  1. Обратившись за помощью к риелтору. Это самый надёжный и удобный вариант, при котором покупателю не нужно почти ничего делать.
  2. Посоветовавшись со знакомыми юристами или сотрудником внутренних дел.Если у покупателя есть подходящие друзья, не придётся отдавать лишние деньги риелторам.
  3. При покупке через банк в ипотеку. Здесь также все проверки будут выполнены за вас. Банки тщательно следят за своими клиентами и квартирами, которые покупаются через них. Ошибки здесь исключены.
  4. Сделать это собственными силами. Придётся обойти множество инстанций и разобраться в огромном количестве документов, но это возможно.

Составляющие проверки

Есть определённые признаки, которые должны насторожить любого ответственного покупателя:

  • Цена на квартиру подозрительно низкая, при этом внешних признаков такой доброты со стороны хозяев не наблюдается. Подобные квартиры стоят значительно дороже.
  • Не получается или не представляется возможным дозвониться до хозяина квартиры и увидеться с ним. Вместо этого квартиру показывает его представитель, который вызывает подозрения.
  • Продавец наотрез отказывается от продажи по ипотеке. На это у него могут быть веские основания, но может случиться так, что он боится проверок от банка и что-то скрывает.

Внимание! В обязательном порядке стоит пообщаться с соседями. Они жили с этим человеком рядом и могут рассказать много важного о хозяине квартиры и людях, проживающих в ней. Плюс лучше познакомиться с ними поближе заранее.

Чистота объекта

Если продавец и соседи не вызывают у вас опасений, следует удостовериться в чистоте жилплощади, которую вы собираетесь приобрести.

Для этого необходимо собрать такие документы, как:

  1. Выписка из домовой книги. В ней содержатся сведения о количестве и именах людей, которые прописаны в квартире.
  2. Выписка из ЕГРП. Здесь можно обнаружить информацию о самом владельце квартиры и о том, кому и почему принадлежат части в ней.

Важно! Обязательно обратите внимание на продавца. Как ведёт себя этот человек? Создаёт впечатление адекватного и здравомыслящего или немного странного? Дело в том, что если окажется, что квартиру вам продал недееспособный человек, сделка будет аннулирована.

Можно попросить у него предоставить водительские права или справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Но нужно помнить, что человек этого делать не обязан, а сами без его согласия вы такие справки получить не сможете.

На что обратить внимание в документах?

  • В документах, которые вам предоставляют в процессе совершения сделки, не должно быть данных, противоречащих друг другу. Например, сведения, зафиксированные в паспорте должны быть идентичными тем, которые записаны в сопутствующих бумагах.
  • Нужно также выяснить, по какому праву человек владеет этой квартирой и причину, по которой он продаёт её.
  • У продавца в наличии должны быть технический и кадастровый паспорта на квартиру. Если какой-либо из них отсутствует, его необходимо получить.
  • Обратить внимание на обременяющие факторы, которые могут помешать продаже.

Обременениями могут выступать:

  • наличие прописанных в ней граждан (и временно выписанных);
  • квартира сдаётся в аренду, находится под ипотечным залогом у банка, арестована за неуплату;
  • наличие договора ренты на квартиру;
  • если квартира приобретена в браке, то обязательно согласие супруга владельца;
  • если квартира получена по наследству, нужно убедиться в отсутствии других возможных наследников;
  • незаконная перепланировка.

Внимание! Если владелец получил квартиру по решению суда, то лучше её не покупать у него, поскольку это решение в любой момент может быть отменено, а ваша сделка аннулирована.

Как правильно проводить осмотр?

    1. Прежде всего, стоит заметить, где расположен дом и как он выглядит.

      Старое ли это строение? Панельный или кирпичный? Выходят ли окна на оживлённую улицу?

    2. Обратите внимание на наличие поблизости от здания остановок общественного транспорта, магазинов, банкоматов, школ и детских садов (если это актуально).

      Удобно ли вам будет добираться до работы или в другие места, где вы часто бываете?

    3. Состояние двора и подъезда. Хочется ли вам остаться жить здесь или повсюду перевёрнутые мусорные баки, сломанные качели и облупившаяся краска на стенах?
  1. Состояние самой квартиры и ремонт.

    Возможно, для вас не имеет значения цвет обоев в зале, но наличие пластиковых окон, качественной сантехники и отсутствие потёков на стенах после дождей будет отличным преимуществом. Если же обстановка внутри не очень, можно попробовать немного сбить цену, ссылаясь на необходимость сделать ремонт.

  2. Подъезд, лифт и соседи.

    Стоит также обратить внимание на наличие и работоспособность лифта в многоэтажном доме и высоту самого этажа. На верхнем этаже может течь и сильно нагреваться летом крыша, на нижнем – ползти тараканы из подвала или пахнуть канализацией.

Заниматься покупкой квартиры самому очень опасно. Может быть огромное количество нюансов, которые неопытному человеку не видны, но профессионалу заметны сразу.

Лучше всего обратиться к риелтору, который сможет уладить все вопросы и найти нужные документы за вас. Однако, если вы полны решимости заниматься этим собственноручно, стоит проконсультироваться с юристом и узнать, на что стоит обратить внимание в вашем конкретном случае.

Хорошее видео по теме статьи:

Источник: https://astate911.ru/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

Что нужно знать перед покупкой квартиры: базовые советы – Hyser

Консультации с юристами или риелторами могут уменьшить эти риски. Но если у вас есть время и желание, то разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. Только подходить к этому нужно серьезно и с умом. Если все же возникают некие сомнения, то надежнее будет обратиться за помощью к профессионалам.

Давайте попробуем разобраться, возможно, все не так сложно. Мы подготовили для вас инструкцию как проверить квартиру «на чистоту».

1. Подбираем квартиру

Когда вы только выбираете приемлемый вариант, нужно внимательно его изучить, чтобы не возникло дополнительных проблем с незаконной планировкой, водопроводом или же несносными соседями.

Нужно получить информацию о техническом состоянии всего дома и самой квартиры. Эта информация включает год постройки, материалы, состояние конструкций и перекрытий, коммунальные услуги, проводки, санитарное состояние подъезда и прилегающих территорий, а также разузнайте информацию о тех, с кем вы планируете жить по соседству.

Дальше нужно сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) (экспликация или технический паспорт). Ведь согласно закону Украины все самостоятельные перепланировки должны быть согласованы с официальными органами.

2. Проверяем документы на право собственности продавца

И вот вы прошли первый этап, получив положительные результаты проверки соответствия планировки квартиры с документам БТИ. Теперь следует перейти ко второму этапу и проверить правоустанавливающие документы на недвижимость. У владельца обязательно должен быть документ, что подтверждает право собственности на имущество.

Право собственности на объект недвижимости может возникать на разных основаниях: в процессе приватизации государственного жилого фонда, инвестирования средств в строительство многоквартирного дома, в результате сделки купли-продажи недвижимости или обмена. Также возможно унаследовать квартиру или получить в подарок.

Правоустанавливающий документ – это документ, который подтверждает право владения, пользования и распоряжения принадлежащей недвижимостью.

Необходимо проверить подлинность таких правоустанавливающих документов на признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного изменения содержания.

Важно также обратить внимание на условия договоров. Ведь предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, которое нужно выполнить.

В ином случае, возможно возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ или же расторжения договора.

При существовании такого условия, важно получить у продавца квартиры документы, что подтверждают выполнение данного пункта.

Если квартиру продают по доверенности – хорошенько подумайте, хотите ли вы заключать такую сделку. Если вы смело решили идти дальше, то сначала потребуйте личной встречи с тем, кто выдал доверенность.

Будьте очень внимательны, если продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника, ведь возможны конфликты и споры между продавцом и родственниками бывшего владельца. Если при этом собственник хочет продать жильё почти сразу после регистрации своего права, то нужно проявить особую бдительность и осторожность.

3. Изучаем историю квартиры

Переходим к третьему этапу. Попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе содержится вся история квартиры, начиная с 1998 года, ведь именно в этом году был создан ЕГРП.

Изучая выписку, обратите внимание как часто квартира перепродавалась за последнее время. Частота сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о юридических проблемах. Поэтому есть вероятность возникновения споров о праве на объект.

По выписке можно проверить находилась квартира в спорах или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. Наличие споров необязательно тянет за собой риски. Вам нужно внимательно изучить обстоятельства дела (срок давности, результаты), а потом решать вопрос самостоятельно или же обратиться к специалисту.

4. Проверяем личность продавца квартиры

Также нужно проверить и самого собственника. Начинать процедуру нужно с исследования подлинности его паспорта. Поэтому обратитесь в местный паспортный стол.

Если договор подписывается по доверенность, то она обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует знать, что сделка с доверенным лицом – это всегда дополнительные риски.

Дееспособность продавца – тоже немаловажный вопрос. Если даже человек и внушает доверия и его никак нельзя назвать «странным», лучше всегда перестраховаться. Самым верным способом является получение от продавца справок с наркологического и психоневрологического диспансеров в вашем присутствии. Но при этом возникают определенные трудности. Ведь кому по душе такая процедура?

5. Проверяем права третьих лиц

Для того, чтобы проверить права третьих лиц, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Так вы сможете ознакомиться с информацией о тех, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и сохраняется ли это право после продажи.

Например, споры могут возникнуть, если кто-то из членов семьи, зарегистрирован в данной квартире, пропал безвестно. Случиться может всякое, и никто не дает гарантии, что через пару лет человек не будет претендовать на квартиру. Поэтому хорошенько взвесьте все «за» и «против».

Обратите внимание не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Если вы столкнулись с такой ситуацией, то до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

Если продавец состоит в браке, то нужно получить согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом.

В таком деле как покупка квартиры нужно быть особо бдительным и обращать внимание на все нюансы, чтобы не попасть в хорошо спланированную аферу. Как говорится, доверяй, но проверяй.

Источник: https://hyser.com.ua/business_and_finance/chto-nuzhno-znat-pered-pokupkoj-kvartiry-bazovye-sovety-79114

На что обращать внимание при осмотре квартиры перед покупкой

На что обращать внимание при осмотре квартиры перед покупкой

Покупка квартиры – серьезный шаг и долгосрочное вложение финансов. Именно поэтому важно предусмотреть все возможные негативные моменты до завершения сделки. «Женское счастье» расскажет о том, как проводить осмотр квартиры перед покупкой, чтобы новоселье не было омрачено. Конечно, грамотный риэлтер поможет вам принять правильное решение. Но в первую очередь полагаться нужно на себя.

Особенно сложно подобрать идеально подходящую вам недвижимость на расстоянии, когда вы планируете переезд в другой населенный пункт. Хорошо, например, если вам срочно необходима двухкомнатная квартира с мебелью в Севастополе, Санкт-Петербурге, Москве или другом крупном городе.

Здесь вам наверняка удастся найти авторитетное агентство недвижимости, которое профессионально выполнить поставленную вами задачу. Труднее будет решить подобный вопрос в небольшом городе или, тем более, селе. Здесь уж точно практически все зависит от вас, ваших знаний и вашего внимания к деталям.

Итак, что должен включать в себя осмотр квартиры покупателем?

Осмотр новой квартиры перед покупкой начинается с улицы.

Знакомимся с окрестностями

Независимо от того, на какое время назначен осмотр намеченной квартиры, в светлое время суток необходимо приехать, чтобы прогуляться по микрорайону.

Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов.

Возможно, наличие рядом круглосуточного кафе или шикарного ресторана вас порадует, а может быть, напротив, огорчит вероятностью шума в поздние часы.

https://www.youtube.com/watch?v=7wYss1W63BY

Если у вас есть дети или планируется их появление, для вас важно будет оценить близость детской поликлиники, садика и школы. Не обойдите вниманием и детскую площадку во дворе. Будет ли там интересно вашим отпрыскам? Будет ли безопасной их прогулка? Чтобы это понять, игровую территорию следует увидеть и вечером.

Возможно, это место облюбовано молодежью старшего возраста. А значит, не исключено появление разбитых бутылок, сигаретных окурков и другого неприятного мусора. Если на площадке присутствуют мамы, гуляющие с детьми, обязательно подойдите к ним. Это ваши потенциальные соседи, и уже сейчас не мешает с ними познакомиться.

Что расскажут они об уровне комфорта своего двора?

Обязательно загляните в местные магазины. Насколько далеко они расположены от вашего будущего дома? Устраивает ли вас распорядок их работы, ассортимент и цены? На первый взгляд, это может показаться незначительным обстоятельством. Но впоследствии может значительно испортить настроение и даже разочаровать в покупке.

Не забудьте убедиться в наличии перед домом парковки. Печально будет, если придется оставлять машину за тридевять земель или непосредственно под окном, что может быть опасно.

Людмила, г. Черногорск: «Когда мы покупали квартиру, мы и представить не могли, что нам каждодневно будут омрачать жизнь бездомные собаки. Они бродят по окрестным дворам стаей и наводят страх на родителей. Ведь взрослых боятся, не трогают, а на детей нападают всей сворой.

Мне и другим соседкам приходится провожать и встречать своих детей-школьников, хотя школа находится в двух шагах. Отпустить ребенка погулять – немыслимый риск, на который мы не решаемся. И сколько бы мы ни обращались в администрацию города, добиться ничего не можем.

Знай я об этом факте, когда приехала на осмотр квартиры, ни за что бы не согласилась на ее покупку!»

Риэлтер и продавец наверняка будут представлять свой «товар» в наилучшем свете.

Знакомимся с соседями

«Выбирай не дом, а соседей», — гласит мудрая азербайджанская пословица. Поэтому, прогулявшись по району и двору, приступим к осмотру дома, подъезда и знакомству с соседями.

Для начала осмотрите сам дом, оцените его состояние, степень износа. Если вы планируете покупать квартиру в старом фонде, постарайтесь узнать, как давно проводился капитальный ремонт дома.

Правдивее всего вам расскажут об этом вездесущие бабушки, сидящие на лавочках около подъезда.

Они, как правило, словоохотливы и смогут открыть вам глаза на те факты, которые, возможно, утаят продавец и риэлтер.

Обратите внимание, что находится на первом этаже дома, который может стать вашим. Иногда наличие внизу магазина или другого предприятия вполне удобно, а иногда оказывается источником немалых хлопот.

Обратите внимание, замыкаются ли входы в подвал и на чердак. Узнайте, где находятся ключи и кому открывается доступ в эти помещения. Если получится, добейтесь экскурсии для себя, чтобы лично убедиться в состоянии подвала, крыши и проходящих там коммуникаций.

Подойдя к подъезду, осмотрите входную дверь. Как выглядит она сама? Каким замком запирается? Установлен ли домофон, видеофон и исправен ли? Испытайте «систему охраны», попытавшись проникнуть в подъезд под видом почтальона, врача или милиционера. Так вы поймете, насколько надежно эта дверь защитит вас от посторонних.

Войдя в подъезд, обратите внимание на качество уборки и давность ремонта. Исцарапанные стены или запачканные двери должны насторожить вас. Нередко в подъезде можно увидеть последствия затопления после дождя или плесень, почувствовать запах испарений из подвала.

Если подобные проблемы присутствуют в подъезде, они, скорее всего, обнаружатся и в квартире.  Проверьте наличие и качество освещения на площадках и лестницах, состояние перил и ступеней. Если подъезд оборудован лифтом и мусоропроводом, непременно загляните и туда.

Попробуйте познакомиться с соседями по лестничной клетке, сверху и снизу. Если получится сразу установить контакт, то и дальше жить будет много проще.

Кроме того, из разговора с ними вы также можете узнать «засекреченные» подробности о состоянии квартиры, которую планируете купить.

А может случиться и так, что социальное окружение потенциального жилья не внушит вам доверия и покупка не состоится.

Если познакомиться с соседями по каким-то причинам не получается, внимательно приглядитесь к их окнам с улицы. Их внешний вид о многом может рассказать. Установлены стеклопакеты или простые окна? Насколько они чисты? Висят ли шторы и какие? Иногда окна могут рассказать о людях, живущих за ними, весьма красноречиво.

Ольга, г. Абакан: «Покупая квартиру, мы даже не подумали заранее узнать о том, кто живет вокруг нас. Только уже заселившись, мы узнали, что квартира рядом с нами сдается в посуточную аренду. Поверьте, наша жизнь превратилась в кромешный ад! Бывают, конечно, и тихие дни.

Но чаще нам приходится слушать по ночам музыку, бесконечное хлопанье дверей и шумные разговоры, а то и быть невольными свидетелями интимных подробностей жизни постояльцев. Мы могли бы избежать этого неудобства, если бы, проводя осмотр квартиры перед покупкой, познакомились и поговорили с соседями.

Теперь же приходится терпеть, стиснув зубы, это неудобство».

Предвкушая добрую жизнь на новом месте, не забудьте познакомиться с соседями.

Проводим осмотр квартиры

Собираясь на осмотр новой квартиры, возьмите с собой ручку и блокнот (в котором будет план осмотра и интересующие вас вопросы, чтобы ничего не забыть). Кроме того, вам понадобятся фонарик, зажигалка и индикатор напряжения тока (об их применении мы расскажем ниже).

Помните о том, что вы – покупатель. А значит, заведомо правы в своих требованиях. Никто не должен мешать вам, когда вы проводите осмотр квартиры, никто не должен торопить. Ваша внимательность и тщательность нервируют продавца или риэлтера? Это повод усомниться в их честности! Такое поведение для вас должно стать сигналом к еще более пристальному осмотру или вообще отказу от сделки.

  • Первое, что следует оценить – наличие перепланировки. Опытный риэлтер, даже не видя поэтажного плана, сможет сказать сразу, соответствует ли планировка стандартной. Если она менялась, следует уточнить, узаконены ли изменения. Возможно, вы предполагаете самостоятельно проводить перепланировку сразу после заселения. Тогда старания предыдущих хозяев, скорее всего, вас не остановят. Однако лучше сразу купить квартиру с таким расположением помещений, которое вас устраивает.
  • Подойдите к каждому окну. Так вы сможете оценить не только пейзаж за ними, но и степень освещенности комнат. Хорошо, если осмотр квартиры проводится днем. Это позволит в полной мере прочувствовать уровень естественного света. Если же выбрано вечернее время, то ориентиром должны стать стороны света (у вас есть с собой компас?). Квартиры южной направленности подойдут лишь тем, кто не представляет своей жизни без солнечного света и обожает жару. В противном случае, вам придется искать варианты защиты от палящих лучей. Северная ориентация также нравится не многим – в такой квартире почти всегда царят сумрак и прохлада. Предпочтительнее, когда окна выходят на юго-восток или юго-запад. Так и зимой света будет достаточно, и летом не будет одолевать жара. Заодно обратите внимание на состояние стекол, оконных рам и подоконников: нет ли где зазоров или трещин, не сквозит ли из щелей, хорошо ли открываются и закрываются все движущиеся элементы.
  • Пришел черед осмотреть стены и потолок. Если после переезда вы планируете проводить капитальный ремонт, то незначительные дефекты поверхности, которые выявил осмотр квартиры перед покупкой, не сыграют для вас роли. Тем не менее, на них необходимо обращать внимание при осмотре квартиры. Ведь возможно, это позволит в некоторой степени снизить цену. Но главное, чего нельзя пропустить – грибок и плесень, следы потеков и промерзания на стыках. Возможно, эти дефекты продавец постарается прикрыть косметическим ремонтом. Ваша задача – выявить их не смотря ни на какие уловки. Вообще, всегда лучше, если ремонт делался достаточно давно, а не перед продажей. В этом случае хорошо видно реальное состояние квартиры. Особенно тщательно следует осматривать потолок и стены в квартирах на первых и последних этажах, где проблемы с сыростью встречаются чаще всего.
  • Проводя осмотр квартиры, попросите хозяев выключить телевизор или музыку, исключить шумы внутри квартиры. Это позволит вам проверить, насколько проникают в помещение звуки с улицы и от соседей. Нередко в панельных домах с тонкими стенами слышимость становится причиной дискомфорта и даже конфликтов с соседями. Да и теплоизоляция таких домов оставляет желать лучшего.
  • Осмотрите входные и межкомнатные двери. Проверьте качество полотна, мягкость и тишину хода, исправность имеющихся замков и защелок. В некоторых старых квартирах встречаются двери несколько уже современных стандартов. Сразу эта разница в несколько сантиметров не бросается в глаза, а потом может доставить немало неудобств.
  • Переходя из комнаты в комнату, смотрите не только по сторонам, но и под ноги. Каков в квартире пол? Насколько ровно выполнена стяжка? Не скрипят ли доски или паркет? В каком состоянии линолеум? Если пол застелен коврами и дорожками, то, проводя осмотр квартиры перед покупкой, попросите их свернуть и дать вам возможность в полной мере проверить качество покрытия.
  • Обязательно выйдите на балкон или лоджию. Даже если осмотр квартиры покупателем проводится в зимнее время, продавец обязан открыть туда доступ. Особенно важно не пропустить этой детали, покупая жилье на вторичном рынке. Обратите внимание не только на качество обшивки или остекления, если таковое имеется, но и на состояние плит – как сверху, так и снизу. Сегодня никого не удивляют рассказы о том, как в том или ином городе обрушился балкон. Ведь вам не хочется пополнить число этих «везунчиков»? Значит, будьте предельно дотошны!
  • Главное, на что следует обращать внимание при осмотре квартиры, — коммуникации и инженерия. Вот здесь-то и пригодится вам взятый с собой инструмент! Проверяя систему водоснабжения и канализации, просветите фонариком все темные и малодоступные углы. Убедитесь, что нигде нет следов сырости и повреждений. Установлены ли в квартире счетчики? Каковы сроки их поверки? Оборудована ли квартира водонагревателем? Если да, то необходимо уточнить: не заберут ли его нынешние владельцы при переезде? Попробуйте открыть каждый кран, чтобы проверить их исправность и напор воды. Горячую воду испытайте на температуру, достаточно ли она нагрета. Холодную обязательно проверьте на чистоту и вкус. Легко ли уходит вода в раковине, унитазе, ванной? Не появляется ли при этом неприятных запахов?
  • Проверьте стояки отопления, батареи. Если осмотр квартиры проводится в период отопительного сезона, вы сможете проверить его качество. Летом – сложнее, приходится верить на слово.
  • Одна из самых опасных систем квартиры – газопровод. Если ваш дом газифицирован, убедитесь в исправности оборудования. Уточните систему подачи газа в дом – иногда неприятности поджидают и здесь. В некоторых случаях газ имеет свойство заканчиваться, и его подвоза приходится ждать по 2-3 дня, что крайне неудобно. Здесь, как и на воде, убедитесь в наличии счетчика и сроках его переустановки.
  • Чтобы проверить, как функционируют вентиляция и вытяжка, поднесите к отверстию шахты зажженную зажигалку. Если поток воздуха движется, он потянет за собой и пламя.
  • Обязательно уточните состояние проводки. Электросети — еще одно слабое и опасное место жилья в старом фонде. Проверьте исправность выключателей и светильников, розеток (здесь вам поможет индикатор) и счетчика.

Татьяна, г. Минусинск:  «Мы покупали квартиру летом, и все казалось так мило. Неприятные сюрпризы начались с наступлением холодов. Температура в комнатах не поднималась выше +12.

Весной началась борьба за утепление: обработали межпанельные наружные швы; переварили стояки отопления, исправив ошибки в системе подачи и обратки; заменили батареи; переустановили все стеклопакеты; утеплили дверь. Я с надеждой ожидала новой зимы. Но… Все наши усилия привели к тому, что квартира стала прогреваться до +17.

Новое жилье я подбирала в январе, чтобы суметь оценить качество отопления. Я счастлива, что смогла избавиться от той промозглой квартиры!»

Постарайтесь заглянуть во все доступные места. Увидеть детали поможет фонарик.

Вряд ли у вас получится досконально изучить все уголки и выявить все вероятные дефекты. Но чем тщательнее будет проведен осмотр квартиры перед покупкой, тем меньше неожиданностей вас ждет после заселения. А ведь оспорить завершенную сделку крайне сложно, это подтвердит любой риэлтер.

Напоследок подскажем еще несколько общих правил, которые помогут сделать правильный выбор при покупке жилья. Никогда не соглашайтесь смотреть более двух квартир в день. Вам вряд ли удастся сохранить нужную концентрацию, чтобы провести осмотр с должной тщательностью.

Если риэлтер торопит вас и настаивает на своеобразном «слайд-шоу», значит, он не учитывает ваши интересы как покупателя. Чтобы не сожалеть позднее об ошибке, не уступайте давлению, стойте на своем. Вы совершаете серьезное приобретение, вы платите немалые деньги.

И лучше затратить больше времени на выбор, но найти оптимальный вариант.

Удачной вам покупки!

Источник: http://womenhappiness.ru/life-style/home/na-chto-obrashhat-vnimanie-pri-osmotre-kvartiry-pered-pokupkoj.html

На что обращать внимание при покупке на вторичном рынке жилья

На что обращать внимание при покупке на вторичном рынке жилья

Покупая жилье на вторичном рынке, велик риск попасть в руки мошенников, в результате чего вы можете остаться без жилья и без денег (о мошенничестве на рынке новостроек – читайте в нашей отдельной статье).

Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучать не только договор купли-продажи, но и обращать внимание и на другие детали.

В Москве достаточно много «нечестных» на руку риэлторов, которые на незнании покупателей юридических тонкостей оформления купли-продажи квартиры, оставляют их в последующих ни с чем.

Безусловно, юридическая сторона сделки – важный момент, однако перед оформлением купли-продажи квартиры ее необходимо осмотреть, проверить техническое состояние, убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.

К сожалению, не каждый покупатель интересуется состоянием приобретаемой квартиры, а в первую очередь – ее стоимостью.

И в этом и кроется ошибка, так как зачастую стоимость последующего ремонта не соответствует стоимости, за которую была продана квартира.

Осмотр квартиры

Многие недобросовестные продавцы недвижимости предлагают осмотреть квартиру в вечернее время. Однако этого ни в коем случае нельзя делать, так как при естественном освещении проще заметить все недостатки.

Например, на практике центра по жилищным делам недвижимости и вопросам недвижимости имел место такой случай: клиент обратился за помощью в сопровождении сделки купли-продажи квартиры, подыскал подходящий вариант покупки квартиры. При этом наш клиент осматривал квартиру в вечернее время.

В дальнейшем, при внесении аванса жилищный юрист предложил организовать встречу на квартире, чтобы собственными глазами увидеть всех проживающих в квартире лиц и подписать соглашение об авансе.

Во время встречи юристом было подмечено, что в квартире имелись изменения в нишах потолка, не характерные для квартир подобной типовой планировки.

Юрист попросил предоставить дополнительно документацию БТИ, после чего сделка была приостановлена.

Но это, как правило, исключение. Кроме того, недостатки в квартире – это еще один из хороших поводов поторговаться с продавцом по поводу цены. Если в состоянии квартиры будут выявлены серьезные недостатки, можно смело снижать запрашиваемую стоимость на 15-20%, а в отдельных случаях обсуждать более выгодные условия сделки.

Если приобретается квартира – с ремонтом (либо в хорошем состоянии), то ее стоимость намного выше, чем без ремонта. Многие продавцы будут нахваливать недавно сделанный ремонт и несколько раз подчеркивать его стоимость.

Однако не следует забывать, что никто не просил прежнего владельца делать такой «дорогостоящий» ремонт, кроме того, каждый обустраивает свое жилье на свой вкус. В связи с этим даже в квартире с недавно сделанным ремонтом новым хозяевам возможно, придется сделать косметический ремонт, ведь идеалы и вкусы у всех разные.

Таким образом, даже не прибегая к хитроумным уловкам, продавец квартиры может завысить стоимость своей квартиры в среднем на 30%, убедив покупателя в том, что ремонт был сделан по «всем правилам».

Но, как показывает практика, дорогостоящий ремонт был произведен лишь на словах. А новым хозяевам приходиться делать капитальный ремонт купленной квартиры.

Юридическое оформление

Если состояние квартиры покупателя полностью устраивает, следует переходить к юридическому оформлению сделки – самому важному этапу в приобретении вторичного жилья.

Человеку, далекому от юриспруденции, разобраться во всех тонкостях бывает непросто, чем и пользуются мошенники. Поэтому на данном этапе важно обратиться за помощью к юристам.

В первую очередь необходимо поинтересоваться документами на право собственности (правоустанавливающие документы) на квартиру и сверить данные в документах с паспортными данными продавца.

Далее следует сверить свидетельство на право собственности с договором дарения, купли-продажи или свидетельством о наследстве.

Не лишним будет проверить и домовую книгу, затребовать справку о составе семьи с указанием зарегистрированных в квартире жильцов и отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Проверка всех вышеперечисленных документов потребует немало времени и знания всех юридических тонкостей.

Кроме того,  не лишним будет ознакомиться с рекомендациями органа государственной регистрации – см. материал о возможности проверки записи в едином государственном реестр прав в режиме онлайн.

Подписание договора купли-продажи

Чтобы не быть обманутым на самом последнем этапе купли-продажи квартиры – этапе заключении сделки, лучше всего доверить проверку всех документов перед подписанием договора квалифицированному юристу. Не лишним будет и присутствие юриста на самом ответственном моменте – подписании документов.

Безусловно, услуги юриста по недвижимости – платные, но это позволит вам стать полноправным собственником новой квартиры и избежать всех подводных камней.

Записаться на консультацию к жилищному юристу

28 сентября 2015

Юридическая помощь по любым
вопросам недвижимости
Узнать больше об услугах и ценах

Смотрите также другие статьи

Читать другие статьи

Запишитесь на консультацию прямо сейчас! Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.

Источник: http://www.zazakon.com/na-chto-obrashhat-vnimanie-pri-pokupke-na-vtorichnom-ryinke-zhilya.html

На что обратить внимание при покупке квартиры: важные нюансы

На что обратить внимание при покупке квартиры: важные нюансы

Май 03/13

Что ни говори, а покупка собственной жилплощади – это ответственный процесс, который безвозвратно «съедает» немало нервных клеток.

Никому не хочется быть обманутым и приобрести квартиру не того уровня, за который были уплачены деньги, а различные страшилки о махинациях в сфере недвижимости вообще сулят оставить без жилья всех членов семьи.

Как не попасть впросак и на что обратить внимание при покупке квартиры – об этом и пойдет речь.

Покупка новой квартиры

Первое впечатление при просмотре квартиры

Давайте начнем с визуального восприятия будущей собственности, ведь если квартира не понравится, вы вряд ли пойдете узнавать, из чего сделаны стены дома и какие в нем перекрытия. Это было бы нелогично. Итак, как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Предположим, что планировка квартиры, расположение комнат и вид из окна вам понравился. На что смотрим дальше? Внимательно обследуем внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы – на них не должно быть плесени и черных пятнышек (это отмытый накануне прихода гостей или зарождающийся грибок). Плесень, как известно, лучше предупредить, чем потом ее выводить.

Также обзор потолка и стен может рассказать о периодичности, с которой соседи сверху затапливают эту квартиру – желтые потеки куда более красочно обрисуют эту ситуацию. Если квартира находится на верхнем этаже, то аналогичные пятна свидетельствуют о ненадежности крыши и ее протекании.

Если квартира угловая, то, с одной стороны, это даже хорошо – меньше соседей, следовательно, меньше шумов раздается, когда больше всего хочется тишины и покоя.

Но, с другой стороны, велика вероятность наличия сырости и плесени в квартире, к тому же, угловые квартиры, как правило, холоднее, чем расположенные внутри дома.

Иногда достаточно просто подойди к угловой стенке и приложить к ней ладонь – в проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена мокрая и холодная.

Дальше можно переходить на кухню и в санузел, откройте воду в кране и посмотрите, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. На то, что смеситель течет, можно не обращать внимания, все равно в большинстве случаев после заселения каждый хозяин делает капитальный ремонт.

Дальше смотрим на пол и двери. Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот.

Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается.

Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели. Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания.

На что следует обратить внимание при выборе квартиры

Покупка квартиры: присматриваемся более детально

Когда внутри все досконально изучено, можно переходить к более глобальной проверке. Следующее, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, это из чего сделаны стены дома.

Лучше, если это кирпичный дом, также долговечными считаются монолитные дома, стены которых изготовлены монолитным литьем.

На «глазок» определить стены такого дома трудновато, особенно, если квартира претерпела капитальный ремонт и в ней уже выровнены стены и потолок. Ну а вообще в монолитном доме стены абсолютно без швов.

Далее не поленитесь узнать, из чего сделано перекрытие, деревянное оно или бетонное. Безусловно, второе предпочтительнее первого. Эту информацию, равно как и год постройки, можно узнать из технического паспорта квартиры. Вообще, если постройка надежная, то еще 50-100 лет она простоит.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры

Также много информации вы можете узнать от соседей и бабулек, которые сидят на лавочке возле дома. Кто проживает в квартире и кто прописан (а вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах не столь отдаленных?), часто ли отключают свет, воду, тепло (бывают дома, которым больше всего «достается» в этом плане), да и вообще, не проблемная ли эта квартира

Что лучше – старый дом или новостройка

На что следует обратить внимание при покупке квартиры

Безусловно, новый дом лучше старого, по крайней мере, он простоит дольше, да и вложений, как правило, в квартиру в новостройке меньше. В такой квартире не нужно делать демонтаж, все коммуникации новые, их тоже менять не надо.

Иногда новые квартиры продаются со свободной планировкой, в которых имеются только внешние и несущие стены и отделен санузел, все остальные комнаты вы вправе планировать как вам заблагорассудится.

Можно выделить и другие преимущества покупки жилья в новостройке – это отсутствие предыдущих владельцев, поэтому не нужно проверять историю квартиры, а также не нужно отстегивать определенную долю стоимости посредникам и риэлторам.

Как выбрать квартиру

Но и минусы такого приобретения тоже имеются, например, сроки сдачи объекта могут сдвигаться на неопределенный срок или даже заморозиться в случае банкротства застройщика. Покупая квартиру в необжитом районе, вы рискуете жить в квартале с неразвитой инфраструктурой, подумайте, где вы будете совершать покупки, есть ли рядом школа и детский сад?

Что касается ремонта, то, во-первых, в первые два-три года, пока дом не даст усадку, вы не сможете сделать полностью ремонт в квартире, а во-вторых, приготовьтесь к тому, что все соседи с первого по последний этаж в течение нескольких лет будут выполнять шумные строительные работы даже в выходные дни.

Порядок оформления покупки квартиры: на что обратить внимание

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры

Во время покупки квартиры у будущих хозяев появляется не один седой волос, все-таки это мероприятие сопряжено с определенными нервными затратами.

Давайте посмотрим, какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Желательно посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом.

Далее можно проверить договор купли-продажи или договор дарения (пожизненного содержания, свидетельство о праве на наследство). Именно эти документы подтверждают права собственности на недвижимое имущество.

Дальше посмотрите справку из ЖЭКа о составе семьи, там указаны лица, которые зарегистрированы на данный момент в этой квартире и кто именно является собственником.

Да и справки с коммунальных служб об отсутствии задолженности не мешало бы просмотреть.

Вообще при покупке квартиры лучше обратиться к юристам, они более компетентно ответят на все вопросы, поскольку здесь имеется множество подводных камней.

Если проверка документов прошла успешно, то можно заключать договор купли-продажи.

Каков же порядок оформления покупки квартиры? На сделку купли-продажи к нотариусу покупатель приходит только с паспортом, а продавец должен принести документы, подтверждающие права собственности, свой паспорт (если он один собственник, если собственников несколько, то нужны паспорта всех), технический паспорт на квартиру, документы для отчуждения квартиры.

После сделки новый владелец идет в бюро технической документации и регистрирует права собственности на квартиру. Далее в присутствии нового владельца проводится регистрация всех членов семьи по новому адресу. А потом остается самая малость – новому владельцу нужно посетить все коммунальные службы для переоформления лицевых счетов.

Выбор собственной будущей квартиры

Вот, собственно, это и есть главное, на что обратить внимание при покупке квартиры. Не ленитесь изучить всю доступную информацию о нюансах и подводных камнях приобретения новой жилплощади. И лучше к этому процессу подключить толкового юриста.

Автор статьи Владимир Белов

21)

Источник: http://www.domechti.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry/13941

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Если Вы собрались приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы Ваше проживание в купленной квартире не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй

Сначала определимся

Перед самой инструкцией проверки квартиры, перечислим на что именно надо обращать внимание.

  1. У продавца имеются правоподтверждующие и сопутствующие документы:
    1. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. С 2017 года документом, который подтверждает право собственности на недвижимость, теперь является выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года.
    2. договора основания на каждого владельца;
    3. технический и кадастровый паспорт. Если же хотя бы одного из паспортов нет, то продавец обязан его заказать и получить.
  2. В квартире отсутствуют лица, на данный момент не прописанные, но сохранившие право проживания и после смены собственника (временно выписанные), т.е. в случае покупки квартиры с временно выписанными гражданами, они могут в ней вновь прописаться и проживать уже с новыми хозяевами.

    К ним относятся:

    • заключенные, отбывающие срок наказания;
    • военнослужащие срочной службы;
    • дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
    • пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
    • лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.
  3. Квартира не имеет обременение правами третьих лиц:
    • Не сдана в аренду.

      Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.

    • Не находится в залоге.

      Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.

    • Не находится под арестом.

      Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.

    • Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)
    • Не является предметом судебного разбирательства.
  4. Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.

    Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.

  5. Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.

    При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в суде и выиграет его, ведь недвижимость приобреталось в браке, значит на совместный бюджет, либо проживать в ней с новыми хозяевами.

  6. Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее. В случае появления претендентов, они имеют право истребовать купленную квартиру через суд.
  7. Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи.
  8. Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить у нотариуса, который ее заверил, не была ли доверенность отозвана.

    Если доверенность была отозвана, то доверенное лицо уже не может продать квартиру, а только собственник.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры можно исключительно при помощи пакета документов, большинство из которых должен предоставить сам собственник.

Никогда не спешите со сделкой, если возникает хоть малейшее промедление в процессе проверки документов. Если продавец ссылается на невнимательность, забывчивость, нехватку времени и никак не предоставляет требуемые бумаги, то очень осторожны – это не более, чем отговорки.

  1. Проверяем наличие обременения на покупаемую квартиру.

    Проверить наличие обременения можно в режиме онлайн. Если кратко, это можно сделать на сайте Росреестра и с помощью электронной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (в данном случае на покупаемую квартиру). Более подробно написано здесь (какие есть обременения написано выше).

  2. Проверяем историю сделок, проведенных с квартирой.

    Для этого продавцу необходимо предоставить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Заказать ее может только собственник квартиры или доверенное лицо. Выписка заказывается также в УФРС или МФЦ.

    Изучая историю сделок с момента приватизации, особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.

  3. Проверяем узаконена ли перепланировка.

    Проверить это можно самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с тех.планом, показанном в техническом паспорте, который находится у собственника. Если же планировка не соответствует тех.плану, значит перепланировка не узаконена.

  4. Продажа квартиры по генеральной доверенности.
    • Проверить доверенность.

      Если квартиру продает лицо по генеральной доверенности, необходимо проверить у нотариуса, который эту доверенность заверял, не была ли она отозвана, т.е. аннулирована. Лучше это сделать непосредственно перед сделкой купли-продажи.

    • Обязательно проверить дееспособность и адекватность владельца квартиры.

      Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить Вам медицинские справки из Психоневрологического и Наркологического диспансера, в которых указано, состоит ли он на учете или нет.

      Если продавец состоит в психоневрологическом диспансере, то у него должен быть официальный опекун, опекун же должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

  5. Проверяем наличие прописанных и временно выписанных лиц.
    • Если есть прописанные лица, то лучше, чтобы до продажи квартиры они были выписаны.

      Продавец должен представить справку с паспортного стола, о том, что в данной квартире никто не прописан. Прописанные люди даже после смены собственника, имеют право в ней проживать. В случае покупки жилья с прописанными в ней лицами, их выписка возможна только по решению суда.

    • Проверить наличие временно выписанных лиц можно, внимательно изучив расширенную (архивную) выписку из домовой книги, которую может взять только продавец в паспортном столе.

      Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.

  6. Проверяем есть ли претенденты на наследство.

    Существует угроза внезапного появления наследников на квартиру, которую продавец получил в наследство. В таком случае вместе с продавцом обращайтесь к нотариусу, который вел его наследственное дело, и попросите выписку из нотариальной книги, в ней должно быть четко указано, что остальные известные наследники подписали отказ в получении наследства.

  7. Проверяем согласие супруга(и).

    Если квартира приобреталась в браке, и оформлялось на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга(и).

    Нотариальное согласие не требуется, если у супругов заключен брачный договор, в котором указано раздельное имущество и раздельные доходы супругов.

  8. Проверяем квартиру на наличие долгов.

    Попросите продавца предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца. А лучше присутствовать в момент получения продавцом данных справок.

    Ведь если будет куплена квартиру с долгами по коммунальным платежам, работники ЖЭКа не будут разбираться чьи они, поэтому часто начинают требовать их с нового собственника.

    Хоть эти требования не законны, но нервов новых собственником могут изрядно потрепать.

    Если же продавец не имеет возможность оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателей и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.

    ВНИМАНИЕ! Если продавец покрыл все задолженности по квартире, то в договоре купли-продажи должно быть это указано. И в случае появления каких-либо долгов по квартире после покупки, то оплатить их должен будет бывший хозяин (продавец).

    Если во время изучения документов и справок заметили какое-либо несоответствие информации, то это, скорее всего, результат несвоевременной передачи данных между инстанциями, поэтому не поленитесь, обойдите все инстанции самостоятельно и уточните все на месте.

Напоминаем, если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно проверить квартиру перед покупкой или у вас нет времени этим заниматься, советую обратиться к нам за услугой. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также он бесплатно проконсультирует.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.