8(800)350-83-64

Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?

Содержание

Создан закон об обязанности оплаты взносов на капитальный ремонт. Кто отвечает за деньги, кто их контролирует, как платить взносы?

Кто делает капитальный ремонт или подробности о некоммерческих организациях капитального ремонта многоквартирных домов, рег операторах и подрядных компаниях: к кому и когда обращаться собственникам?

В п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г.

№ 354 (далее – «Правила»), установлено, что потребитель коммунальных услуг в МКД независимо от выбранного способа управления домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в МКД. Таким образом, коммунальные услуги включают в себя плату за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН.

Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

В случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.

Установленный порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с настоящими Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация.

В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, в настоящее время отказаться от оплаты услуг на ОДН Вы не вправе, но при этом размер указанной платы должен быть обоснован и подтвержден, в связи с чем рекомендуем Вам письменно обратиться в обслуживающую ваш МКД организацию с требованием обоснования произведенных начислений на ОДН, так как на основании п.6 утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г.№ 290 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны, в том числе организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений.

Деятельность Вашей управляющей организации контролируется Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области (400131, Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15). При несогласии с ответом управляющей организации на Ваше обращение Вы вправе обратиться с жалобой в вышеуказанный орган.

Нормативы потребления коммунальных услуг по отоплению, холодному (горячему) водоснабжению и по электроснабжению определяются с учетом повышающих коэффициентов, составляющих от 1,1 с 1 января 2015 года до 1,6 с 1 января 2017 года (постановление Правительства РФ от 17.12.2014 г. № 1380).

При этом указанные повышающие коэффициенты применяются исключительно в случае отсутствия коллективных (общедомовых) приборов учета (при расчете платы на ОДН) и (или) индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета при наличии технической возможности их установки, с целью стимулирования установки приборов учета коммунальных ресурсов.

Если МКД оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета, ИПУ также имеются в наличии, то при оплате собственником коммунальных услуг повышающие коэффициенты не подлежат применению.

Источник: http://www.gkh-volga.ru/likbez/sozdali-zakon-ob-obyazannosti-oplaty-vznosov-na-kapitalnyi-remont-ya-ego-chitayu-i-naiti-ne-m

Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта?

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием, количеством не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, как на специальном счете, так и у регионального оператора.

Но если выбран специальный счет, то определение лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта.

Владельцем специального счета может быть:

  • товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах
  • жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация.

Контроль за выбором способа формирования фондов капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (госжилинспекция).

Орган государственного жилищного надзора информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах,  собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.

В случае если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Но до этого (не позднее чем за месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете необходимо большинство не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники помещений выбрали формирование фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть принять еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса:

  • о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт
  • о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме
  • о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
  • о владельце специального счета
  • о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет

Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является внесение органом государственного жилищного надзора полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта у регионального оператора необходимо большинство не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Для реализации принятого собственниками помещений решения копия протокола общего собрания собственников помещений должна быть направлена региональному оператору.

В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.

Региональный оператор обязан:

– предоставить в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора;

– направить собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора, как самостоятельно, так и с участием органа местного самоуправление, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Обязательный порядок заключения договоров, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что региональный оператор должен представить собственникам помещений договор, который собственники, в свою очередь обязаны подписать.

Договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в этом многоквартирном доме. Если собственники помещений не подпишут договор, направленный им региональным оператором, региональный оператор вправе требовать подписания договора через суд.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у регионального оператора:

• собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт;

• решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:

• решение вступает в силу через два года после направления  региональному оператору решения общего собрания собственников помещений (если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации);

• после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.

В исключительных случаях решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления.

Например, если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такого решение владельцу специального счета.

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления.

Источник: https://communal-control.ru/advice/view?id=29

Как быть уверенным в качестве капитального ремонта?

Проблема качества и своевременного выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов не теряет актуальности.

Фонд содействия реформированию ЖКХ весной 2017 года выявил нарушения в ходе проверки проведения капремонта в двух субъектах РФ – Тверской и Астраханской областях.

Недобросовестное исполнение обязательств по контрактам со стороны подрядных организаций, недостаточный уровень контроля со стороны муниципальных и региональных органов власти стали причинами срыва сроков реализации программы.

Порядок и контроль проведения капитального ремонта

Для управляющей компании капремонт – это возможность сэкономить средства. Но не всегда коммунальщики получают качественно проведенные работы, которые не приходится переделывать.

Теме контроля реализации программы капремонта ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Порядок и контроль за проведением капитального ремонта общего имущества МКД», который прошёл 3 мая 2017 года.

Онлайн-мероприятие провёл заслуженный юрист Московской области Олег Борисович Иванов – председатель Совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области, руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов, член Общественного совета при Главном управлении территориальной политики Московской области и Главном управлении архитектуры и строительства Московской области.

Участие в вебинаре приняли руководители управляющих компаний и региональных операторов фонда капитального ремонта. Участники активно задавали вопросы эксперту.

Иванов начал вебинар разъяснения базовых понятий новой системы капитального ремонта многоквартирных домов. Чтобы проводить контроль проведения капитального ремонта, необходимо понимать, как реализуется программа капремонта общего имущества многоквартирных домов.

В каждом субъекте РФ разработаны региональная программа капитального ремонта многоквартирного дома и краткосрочные планы её реализации. Также в субъектах РФ созданы специальные структуры для централизованного выполнения капитального ремонта – региональные операторы.

Кто проводит капитальный ремонт в рамках региональной программы?

Региональный оператор организует и финансирует капремонт многоквартирных домов, собственники помещений которых приняли решение не брать на себя ответственность за проведение капитального ремонта. Их деньги идут «в общий котел».

Жильцы могут и самостоятельно организовать капремонт. В этом случае Фонд капремонта формируется на специальном счёте.

Как формируется фонд капитального ремонта?

Жилищный кодекс РФ определил два способа формирования фонда:

  1. Взносы на капремонт перечисляются на специальный счёт в банке, который открыт для конкретного многоквартирного дома.
  2. Взносы на капремонт перечисляются на счёт регионального оператора.

Кто открывает специальный счёт?

Открывает специальный счёт лицо, выбранное собственниками помещений многоквартирного дома. Владелец специального счёта обязуется обратиться в российскую кредитную организацию или банк и предоставить в орган государственного жилищного надзора уведомление о способе формирования фонда, который выбрали собственники помещений многоквартирного дома.

Специальный счёт открывается только в российской кредитной организации  с величиной капитала не менее 20 миллиардов рублей. Банк выбирается на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Можно ли изменить способ формирования фонда?

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право изменить способ формирования фонда в любое время при условии, что:

  • отсутствует непогашенный кредит, предоставленный на проведение капремонта общего имущества многоквартирного дома;
  • отсутствует задолженность перед региональным оператором по оплате оказанных услуг и выполненных работ.

Контроль качества капитального ремонта

За качеством выполняемых работ следят представители управляющих компаний, муниципальных образований и собственники помещений многоквартирного дома.

Жилищный кодекс обязывает региональных операторов включать в комиссию по приёмке выполненных работ представителей собственников помещений и управляющих компаний.

Итоговый акт по приёмке и завершению работ по капитальному ремонту общего имущества МКД подписывают представители собственников, управляющей компании, муниципальных образований, фонда капитального ремонта и подрядной организации.

Созданы единые правила отбора подрядных организаций, которые направлены на защиту собственников. В реестре формируются разделы по видам работ, что привлекает к проведению капремонта опытные компании с рекомендациями и квалифицированными сотрудниками.

Вопросы участников

Ольга Котлярова:

– Если дом не включён в региональную программу в результате ошибки, какие действие должны предпринять собственники или управляющая компания?

Олег Иванов:

– Необходимо направить письменное обращение в органы местного самоуправления.

 Иван Николаевич Кречко:

– От кого должна исходить инициатива по включению в капремонт необходимой технической инвентаризации МКД?

Олег Иванов:

– Если в перечне работ нет технической инвентаризации, то её не провести. Обращаться необходимо к главе субъекта.

Иван Николаевич Кречко:

– Просим уточнить, по чьей инициативе должна создаваться комиссия по приёмке капремонта?

Олег Иванов:

– Региональный оператор создаёт приёмную комиссию.

Иванов настоятельно порекомендовал собственникам и управляющим компаниям активно участвовать в проведении капитального ремонта и в процессе контроля. Избежать нарушений и срыва сроков проведения работ можно только при условии, что все участники процесса задействованы.

Источник: https://academy-prof.ru/blog/poryadok-kapremonta-mkd

КАПРЕМОНТ: ЗА И ПРОТИВ

КАПРЕМОНТ: ЗА И ПРОТИВ

С тех пор, как в феврале 2015 года в платежных квитанциях за услуги ЖКХ в многоквартирных домах появилась строка «Капремонт», у жителей возникли вопросы: что же такое капитальный ремонт, куда и на что идут средства, собранные на его проведение? Ответы на них мы узнали у руководителя некоммерческой организации «Нижегородский фонд ремонта многоквартирных домов» Сергея ПРОТАСОВА.

– Почему возникла необходимость дополнительных сборов на капитальный ремонт, ведь раньше же без них обходились?

– Долгое время ответственность за состояние многоквартирных домов (МКД) несло государство, поскольку оно было их собственником. Постепенно собственниками квартир становились граждане, и вместе с правами они приобретали обязанности по содержанию своих квартир и общего имущества дома.

Для обеспечения сохранности жилищного фонда в законодательство были внесены изменения, направленные на создание устойчивого механизма финансирования расходов, связанных с проведением капремонта МКД.

На собственников была возложена обязанность по оплате ежемесячных взносов, из которых для каждой многоэтажки формируется свой фонд капремонта.

– Существует две модели накопления средств на капремонт: на счетах регионального оператора и через специальный счет. В чем их особенности?

– При накоплении средств на специальном счете жители дома самостоятельно занимаются всем: от открытия счета в банке до заключения договора с подрядной организацией.

В случае, когда собственники сделали выбор в пользу регионального оператора, все эти функции берет на себя Фонд ремонта многоквартирных домов.

Перечисление денег в этот фонд дает возможность не ждать несколько лет, пока собственники смогут накопить всю необходимую для проведения работ сумму.

– Как фонд проводит отбор подрядчиков для выполнения работ?

– Выбор подрядных организаций на все виды работ осуществляется строго на конкурсной основе. Порядок и критерии отбора определены федеральным законодательством и региональными подзаконными актами, причем цена среди них не является заведомо преобладающим фактором. Играют роль уровень квалификации подрядчика, опыт его работы и гарантия качества.

– А кем и как контролируется качество проведенного ремонта?

– Контроль осуществляет не только региональный оператор.

Обязательным условием проведения капремонта является наличие специализированной организации, осуществляющей строительный контроль и технический надзор за работами, проводимыми подрядной организацией.

Мы проводим тщательную приемку выполненных работ по каждому дому. Пока подрядчик не устранит все недоделки, если такие есть, мы дом не принимаем. Таким образом, фонд капитального ремонта выступает гарантом качества.

– Где и как можно узнать, включен ли дом в план капремонта и когда он будет произведен?

– На сайте регионального оператора – www.fkrnnov.ru, где есть специальный раздел поиска информации по интересующему вас объекту. Хочу подчеркнуть, что региональный оператор самостоятельно не принимает участие в определении очередности тех или иных домов, а является лишь исполнителем той программы, которая утверждена на районном уровне.

– По каким критериям дома включаются в список очередности на проведение капремонта?

– В жилищном кодексе и в законе Нижегородской области о капремонте определены критерии, в соответствии с которыми определяется очередность каждого дома, исходя из расчета балльной системы.

Баллы начисляются в зависимости от года ввода в эксплуатацию, даты проведения последнего капремонта, наличия совета МКД, оснащенности индивидуальными приборами учета расходуемых ресурсов.

Новый критерий, который будет учитываться с этого года, – собираемость взносов на капремонт.

– Нередко от людей старшего возраста можно слышать: «Я не доживу до капремонта и платить за него не буду!». Понять такую позицию, наверное, можно, но каковы ее последствия?

– По закону о новой системе капремонта, все собственники жилых и нежилых помещений в МКД на всей территории Российской Федерации несут обязанность по уплате взноса на капремонт общего имущества в своих домах в размере не меньше минимального.

В Нижегородской области эта обязанность наступила с 1 февраля 2015 года. Законодательством предусмотрена компенсация расходов для отдельных категорий граждан.

Для ее получения необходимо обратиться в управление социальной защиты по месту жительства.

– А что произойдет, если за капремонт все же не платить?

– Начнет копиться долг, который собственник все равно должен будет погасить, да еще и пени начислят за несвоевременную оплату. Кроме того, к неплательщикам взносов может быть применен тот же порядок взыскания, что и к тем, кто не платит за коммунальные услуги: ограничение и приостановка услуг или даже отчуждение квартиры в судебном порядке.

От редакции: по вопросам капитального ремонта МКД можно также обращаться в отдел архитектуры и градостроительства администрации Лукояновского района к заведующему сектором ЖКХ Сергею Ганюшову. Тел. 4-13-01.

Источник: http://lukpravda.ru/publ/vopros_otvet/kapremont_za_i_protiv/10-1-0-21

О проблеме организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при использовании специального счета

О проблеме организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при использовании специального счета

Независимый Общественный совет Пензенской области по вопросам взаимодействия в реализации жилищной политики государства

Председатель Совета  Лощинин В.Е., февраль 2015г., г.Пенза

О ПРОБЛЕМЕ  ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА  В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ  ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СПЕЦИАЛЬНОГО СЧЕТА

Организация капитального ремонта  общего имущества в многоквартирных домах, определенная IX разделом Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), предусматривает  следующие  основные  обязательные   действия:

—    капремонт проводится за счет обязательных взносов, аккумулируемых на счетах   фонда капитального ремонта, формируемого собственниками помещений;

—   уполномоченным лицом устанавливается минимальный размер  обязательного  взноса;

—   фонд  формируется  только   на специальном счете  или на счете регионального оператора;

—   владельцами специального счета по выбору собственников помещений в МКД  могут быть ТСЖ, жилищный кооператив,  региональный оператор, управляющая организация.

Данные обязательные действия сами по себе вызывают множество вопросов, не получив ответ на которые невозможно будет признать, что  капитальный ремонт организуется  по воле самих собственников помещений и в их интересах.

В данном материале рассматривается проблема организации капитального ремонта при использовании специального счета, собственником которого является региональный оператор.

Это  наиболее распространенный  способ  формирования фонда в Пензенской области, и по этой причине ему надлежит дать  развернутую  оценку.

  Выбирая регионального оператора в качестве собственника специального счета, собственники жилья и не подозревают о наличии  следующих  проблем.

Проблема договорных отношений между управляющей организацией и собственником помещения в МКД.

Следует иметь в виду, что региональный оператор на законном основании отказывается направлять платежные квитанции на внесение взноса на капремонт собственникам помещений.

Направление управляющей организацией (далее – УО)  платежной квитанции в обстоятельствах, когда владельцем специального счета является региональный оператор,  означает, что между собственниками помещений и УО, якобы,  возникли обязательства.

Изучив  требования законодательства, правоспособность управляющей организации в соответствии с договором управления многоквартирным домом, а также правоспособность в соответствии с иными решениями собственников помещений в множестве многоквартирных домов, использующих данный способ накопления средств, можно прийти к  к выводу, что на момент направления платежной квитанции  у  собственников помещений не  было обязательств перед управляющей организацией по внесению взноса на капитальный ремонт.

Соответственно, у управляющей организации не  было обязательств по истребованию взноса на капремонт.

В соответствии с ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) …обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем кодексе… В соответствии с ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требований закона, иных правовых актов.

Гражданский и Жилищный кодекс не устанавливают наличие   обязательств  собственников помещений в МКД   по оплате   взноса на капитальный ремонт общего имущества  управляющей организации  иначе, как в силу договора.

Тем более в обстоятельствах, когда собственником специального счета является не сама управляющая организация, а региональный оператор.

У управляющей организации отсутствуют обязательства перед  собственниками помещений по формированию фонда  и  организации проведения капитального ремонта и по закону, и по договору управления МКД.  В равной степени такие обязательства  отсутствуют и у регионального оператора, на специальный счет которого предлагается перечислять средства  при выборе регоператора в качестве  его владельца.  Это дает право собственникам помещений в МКД отказаться от оплаты взноса по платежной квитанции, направленной как управляющей организацией, так и региональным оператором.

Гражданский и Жилищный кодексы РФ, иные правовые акты Российской Федерации прямо не определяют лицо, которое обязано предъявлять платежные квитанции  собственникам жилья на оплату взноса на капитальный ремонт  в случае,  если фонд формируется на специальном счете.

К примеру, в  отношении  счета  регионального оператора (не специального) частью 1 и 2 ст.

181 ЖК РФ  установлено, что  когда его  владельцем является региональный оператор, то отношения между региональным оператором и собственниками помещений  регулируются договором, при этом условиями такого договора являются формирование фонда и организация  проведения капитального ремонта.

В  рассматриваемом же случае управляющая организация даже не формирует фонд капитального ремонта.  Управляющая организация также не организует капитальный ремонт, поскольку решение по нему собственники жилья  в МКД  в данном случае  не принимали.

Решение   о собственнике специального счета в лице регионального оператора, принятое на общем собрании собственниками жилья, не влечет обязательств управляющей организации по формированию фонда  и  по  организации капитального ремонта по закону.

Законодательство не устанавливает никакой связи между  владельцем специального счета и лицом, формирующим фонд.  Это со всей очевидностью доказывается отказом  регионального оператора, как владельца специального счета, направлять указанные  платежные квитанции собственникам помещений.

Решение собственников жилья  о выборе  собственника специального счета    не влечет никаких правовых  последствий для собственников помещений в МКД.

Для того чтобы  у   собственников помещений появились соответствующие обязательства, необходимо либо принять ими соответствующее решение  в рамках действующего законодательства, либо  изменить действующее законодательство, которое позволило бы без договора направлять платежные квитанции на оплату взноса на капитальный ремонт, что невозможно. Как выйти из сложившейся ситуации?

В соответствии с  компетенцией общего собрания, установленной пунктом 1 части 2 ст.44 ЖК РФ и  пунктом 17 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»  (ПП РФ от 13.08.2006г. №491),   собственники помещений принимают решение о  ремонте общего имущества в МКД.

Собственники помещений в МКД не принимали  какое-либо решение о капитальном ремонте общего имущества, его сроках, размерах финансирования, исполнителе  жилищной услуги  041106 «Капитальный ремонт общего  имущества в  многоквартирном доме за счет собственника жилищного фонда».

Это означает, что направление расчетных квитанций на внесение взноса на капремонт при ссылке на данные нормы также незаконно.

Без принятия собственниками помещений решения о капитальном ремонте общего имущества  внесение взноса на капитальный ремонт невозможно, за исключением случая, когда обязательность внесения такого взноса собственнику специального счета направлением платежной квитанции управляющей организацией регулируется законом. В нашем случае – не регулируется.

Отсюда вывод: если надлежащим порядком не установлены обязательства между управляющей организацией и собственником помещения в МКД, то направление управляющей организацией платежной квитанции, тем более в целях перечисления  средств на капремонт,  на чужой специальный счет,– незаконно.   Это же в равной степени касается и регионального оператора.

О правах на средства, размещенные на специальном счете

Следует иметь в виду, что при  размещении средств на специальном счете, права  на    такие денежные средства принадлежат собственникам помещений (ст.36.1 ЖК РФ), но не управляющей организации и не региональному оператору.

Управляющая организация без решения собственников жилья об утверждении условий договора (о формировании фонда и организации капремонта) не вправе требовать внесения взноса ни на свой, ни на иной  специальный  счет, поскольку эти средства как были, так и остаются средствами собственников помещений в МКД.

В отличие от средств, размещаемых на обычном счете регионального оператора, они не становятся имуществом  регионального оператора, и, тем более,  не становятся  имуществом управляющей организации.

Выбор  владельца счета (обычного или специального), — это выбор самих собственников жилья  в соответствии с  требованиями Жилищного кодекса.

  Выбирая владельца банковского счета, собственники помещений в МКД делают это осознанно, с учетом обстоятельств, в которых находится многоквартирный дом, а также с учетом требований действующего законодательства.

Собственники жилья осознанно (или по незнанию) и по своему решению, либо в надлежащем случае в соответствии требованиями законодательства, перечисляют средства на обычный счет регионального оператора.

Они должны быть осведомлены  о последствиях того, что перечисленные ими средства становятся средствами регионального оператора, и что он вправе ими распоряжаться, в том числе и в интересах собственников помещений других МКД. При применении же специального счета регионального оператора, правовой режим использования размещенных на нем средств,- иной, существенно отличающийся от обычного счета регоператора.

Следует иметь в виду, что  размещение средств на специальном счете регионального оператора   не дает никаких прав управляющей организации  истребовать такую плату  у неплательщиков взноса.

Во-первых, перечисленные денежные средства не становятся  средствами управляющей организации, а во вторых, отсутствие договора с управляющей организацией не дает ей права на такие действия.

Это существенный момент, которым могут собственники жилья воспользоваться в суде в случае истребования управляющей организацией в судебном порядке не уплаченных ими  взносов.

Проблема специального банковского счета

Специальный банковский счет представляет собой отдельный счет в банке, который открывается для платежных агентов и поставщиков для услуги «зачислить и списать» денежные средства  согласно законодательству государства.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по приему платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств физического лица перед поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), регулирует Федеральный закон от 3.06.2009г. №103-ФЗ.

В этой связи  не непонятно, в каком качестве выступает управляющая организация, предъявляющая  расчетные квитанции собственникам помещений на уплату взноса:  это платежный агент  собственников помещений, действующий по договору  в их интересах по правилам закона 103-ФЗ,  или это непосредственно исполнитель жилищной услуги капитального ремонта в МКД, требующий плату за работу, которую он выполнил или обязан будет выполнить по договору?

Полагаю, что  управляющие организации, направляющие свои платежные квитанции на оплату взноса на спецсчет регионального оператора, найдут ответ на данный вопрос, если в соответствии с действующим законодательством это вообще будет возможно.

Также следует иметь в виду, что правовое положение самого регионального оператора, как владельца специального счета, по отношению к собственникам помещений в МКД вообще не определено ни по договору, ни по закону.

При поиске ответа на данный вопрос следует иметь в виду, что владельцем специального счета в указанных обстоятельствах управляющая организация не является, и, как указано выше, никакого договора с ней нет.

Также следует иметь в виду, что региональный оператор, как владелец специального счета,  не может быть  платежным агентом  собственников помещений, поскольку отсутствует договор, условия которого определены названным законом №103-ФЗ.

Также следует иметь в виду, что частью 3 ст.5  федерального закона от 27.06.2011г. №161-ФЗ «О национальной платежной системе» не предусмотрена возможность банковских  и почтовых  переводов   физическим лицом на любой специальный

Источник: http://blogpi.org/archives/15806

О капремонте мкд во всех деталях

О капремонте мкд во всех деталях

– На какие деньги содержится Фонд капремонта многоквартирных домов Волгоградской области (зарплата сотрудников, изготовление и рассылка квитанций и другие расходы)?

– Все взносы, поступающие на счет регионального Фонда, расходуются только на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов. Фонд в полном объеме финансируется за счет средств областного бюджета Волгоградской области. Зарплата сотрудникам, распечатка и разноска квитанций оплачивается из региональной казны.

– Могут ли собственники получать сведения о состоянии фонда капремонта своего дома?

– В соответствии со статьей 183 Жилищного кодекса РФ региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на этих счетах (далее – система учета фондов капитального ремонта).

Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в том числе, сведения о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных пеней.

Региональный оператор по запросу предоставляет указанные сведения, собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме лицу, удостоверенному доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

На сегодня собственники имеют беспрепятственный доступ к сведениям о состоянии фонда капитального ремонта своего дома. Информацию можно получить на сайте регионального оператора «капремонт34.рф» в разделе «Информация для собственников» в подразделе «Сколько накопил твой дом на капремонт» или, обратившись к региональному оператору с заявлением о предоставлении интересующей информации.

– В Волжском планировали в 2015 году отремонтировать 31 дом. Отремонтировали 4. Как  будет «наверстываться упущенное»?

– Срок для выполнения мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов, включенных в краткосрочный план реализации региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области», на 2015 год, определен периодом 2015 – 2016 годов.

Таким образом, все дома включенные в краткосрочный план 2015 года будут  отремонтированы до конца 2016 года, отставание от установленных сроков отсутствует.

У жильцов уже отремонтированных домов были нарекания по качеству ремонта. Кто контролирует ход работ, отвечает за качество, и кто принимает отремонтированный дом?

– В случае замечаний к качеству выполненных работ региональным оператором как заказчиком работ проводится проверка их обоснованности. Если замечания существуют, то подрядной организации выдается предписание, в котором устанавливается срок для их устранения. Устранение недостатков осуществляется за счет подрядной организации.

Контроль за качеством выполняемых работ и применяемых материалов, а также технологий выполнения капитального ремонта осуществляют специализированные организации, оказывающие услуги по строительному контролю на каждом объекте капитального ремонта. Более того, региональный оператор, являясь заказчиком работ, имеет право в любой момент провести проверку качества выполняемых работ, применяемых материалов и других параметров.

Приемка работ осуществляется региональным оператором с участием уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома и органа местного самоуправления, только после полной проверки выполненных работ и исполнительной документации подрядчика организацией осуществляющий строительный контроль.

Кроме того, объект капитального ремонта вводится в эксплуатацию комиссией состоящей из представителей подрядчика, регионального оператора, организации осуществляющей строительный контроль, комитета жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области, собственников помещений данного дома, органа местного самоуправления, управляющей организации.

В договорах с подрядными организациями устанавливаются гарантийные сроки на результаты выполненных работ от 5 до 15 лет, в пределах которых все возникающие недостатки устраняются подрядчиком.

От редакции: продолжение следует…Читайте материалы интервью с О.Николаевым на следующей неделе.

Источник: http://vdvgazeta.ru/news/articles/o-kapremonte-mkd-vo-vseh-detalyah-37423

Некоммерческая организация “Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов” » Вопросы граждан

Некоммерческая организация

      ВНИМАНИЮ СОБСТВЕННИКОВ!

07 декабря 2016 года официально опубликовано постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 01.12.2016 № 496, согласно которому в Республиканскую программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чувашской Республики, на 2014-2043 годы, дополнительно были включены многоквартирные дома.(см. подробнее)

07 декабря 2017 г. г. | Наталия.

Пыталась узнать, что же можно ремонтировать в нашем доме по капремонту. И что такое общее имущество дома? Почему такое разделение?

Очень часто собственники помещений в многоквартирном доме спрашивают – что же относится к общему имуществу, и что входит в капремонт.

Нужно понимать – все, что находится внутри вашей квартиры является вашей собственностью, так как ею пользуетесь Вы и члены вашей семьи.

То, что находится за пределами вашей квартиры, относится к общему имуществу. Им пользуются все жители дома.

Но и в том и другом случае относиться к конструктивным элементам дома и коммуникациям необходимо по-хозяйски, не допускать порчи имущества и не санкционированного их переустройства.

Согласно ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ в перечень видов работ капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома входят:

  • 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации и водоотведения;
  • 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • 3) ремонт крыши;
  • 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • 5) утепление и ремонт фасадов;
  • 6) ремонт фундамента многоквартирного дома
  • 7) установка коллективных(общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электроэнергии и газа).
  • 8) переустройство плоской крыши на скатную крышу.

Кроме того, в ч. 3 ст.166 Жилищного кодекса РФ записано, что в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

И еще полезная информация. В ч. 5 ст.166 Жилищного кодекса РФ записано, что       работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Напоминаем! Капитальный ремонт осуществляет подрядчик, отобранный по результатам электронного аукциона.

Приватизировали жилье, которое раньше было муниципальным. Собственниками стали в сентябре 2017 года. Пришла квитанция за капремонт, а там долг большой. Как быть? Разве мы должны оплачивать такой долг?

На этот счет в Жилищном кодексе Российской Федерации в ч. 3 ст. 158 записано, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. (часть 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ).

Обратите внимание на выделенный текст! Если к вам в собственность перешло помещение, ранее принадлежавшее муниципалитету, с долгами за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, то вы не должны оплачивать этот долг. Выша обязанность возникает с даты вступления в право собственности на это помещение.

Как определяется очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов?

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД

определяется исходя из необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД и следующих критериев:

  • 1) продолжительность эксплуатации объекта общего имущества МКД после ввода в эксплуатацию или последнего капитального ремонта;
  • 2) техническое состояние объектов общего имущества в МКД (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества в МКД и имущества граждан);
  • 3) доля размера фонда капитального ремонта МКД и заемных средств, привлекаемых собственниками на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в общей стоимости капитального ремонта МКД;
  • 4) финансовая дисциплина собственников помещений в МКД (уровень суммарной задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт

В первоочередном порядке предусматривается проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации краевой программы по проведению капитального ремонта.

Кто будет платить за открытие и обслуживание расчетного счета?

Источник: http://remfond21.cap.ru/Questions.aspx

Собрание по капитальному ремонту в вопросах и ответах

Собрание по капитальному ремонту в вопросах и ответах

Последнее время все больше и больше вопросов появляется по поводу проведения капитального ремонта.

Некоторые, очень сознательные собственники, не откладывая дел в долгий ящик сами уже собрались, провели собрание, приняли осознанное решение. Но большинство просыпается только тогда, когда к ним в ящик кидают листы для ания за этот кап. ремонт, а то и того круче — вывешивают на подъезде протокол с уже принятым решением.

Вот для большинства эта статья и написана. Скажу сразу — охватить все возможные варианты того, что могут делать УК, управа и другие «заинтересованные» люди — в статье не представляется возможным.

Потому, здесь мы постараемся раскрыть первоначальную логику действий, ответить на часть общих вопросов, которая возникает.

Но частности, они на то и частности, что с каждым случаем надо разбираться отдельно.

Итак, давайте теперь по пунктам. Независимо от того, нашли вы бумажку для ания, протокол или вообще не знаете о судьбе своего дома самое главное — не паниковать!

Вместо паники, вы должны сделать следующее:

  1. Если вы живете в Москве:
    1. Идите на сайт http://repair.mos.ru/ — вбиваете свой дом и смотрите на какие года ваш дом стоит в программе.
    2. Идите на сайт https://www.mos.ru — в меню «Услуги и сервисы» выбираете «Жилье, ЖКУ, двор», далее «Многоквартирный дом и двор» и увидите вкладку «Получить сведения Фонда капитального ремонта» — вот она вам и нужна. Когда войдете, введете свой адрес и лицевой счет — во вкладке «Уведомления»  вы найдете дату до которой необходимо принять решение о проведении работ.
  2. Если вы живете не в Москве, тогда вам надо идти на сайт своего регионального оператора, на котором должны публиковать сведения о доме в программе. У кого-то это будет электронная таблица в excel, которую надо скачать, у кого-то другие варианты. Как определить срок, до которого вы должны принять решение? Очень просто — посмотрите ближайший год на который стоят работы и отнимите пол-года. Например, если у вас самые первые работы стоят в планах на 2018 год, тогда решение вы должны принять до мая 2017 года. Срок в 6 месяцев диктует нам ЖК РФ, Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, п. 3

Так, разобрались с тем, когда ваш дом в программе и до какого числа вы должны принять решение.

Теперь, если вам кинули листы для ания посмотрите в них повнимательнее.

Жилищный кодекс РФ строго регламентирует список вопросов за которые собственники должны проать.

ЖК РФ, Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме5.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:Как правило сейчас УК, управы, ГУИС и любые другие инициаторы собрания вводят все вопросы, но при этом не указывают суммы.

Сразу скажу, что при отсутствии одного из пунктов по которому должно быть принято решение автоматом делает данное ание недействительным.Так, что, если нет сумм, то можете ать, можете не ать. Смысл от этого не изменится — придется делать свое собрание, с соблюдением закона.

Откуда должны взяться суммы? Фонд Капитального Ремонта (ФКР) каждый год должны делать предложения собственникам, в предложение должны входить: перечень работ, сроки и стоимость. Стоимость они считают как бог на душу положит. Открытой методики, по которой они считают — нигде нет. Поэтому цифры как правило берутся с потолка.

И точные цифры можно получить только после разработки проектно-сметной документации.

Но, так как ЖК РФ строго определяет, что вы должны проать за предельные стоимости проведения работ, то надо сделать следующее:

  • в свой ФКР вы отправляете заявление, в котором пишите: «Для проведения собрания собственников по вопросам проведения капитального ремонта прошу направить предложение для собственников с перечнем работ, а так же предельные стоимости по каждому виду работ для дома, находящегося по адресу ….. Ответ прошу предоставить по адресу …. (электронной почте ….)»
  • после того, как вы отправите этот запрос — начинайте готовиться к проведению своего собрания. Ответ будете ждать 30 дней, вот у вас есть 30 дней на то, чтобы донести до жителей важную информацию, а так же самим проникнуться необходимостью капитального ремонта и необходимыми видами работ.

А что делать, если уже собрание провели и протокол есть?

Если копию этого протокола разместили на подъезде, на доске объявлений и вы можете с ней ознакомиться — ознакомьтесь. Посмотрите кто инициатор собрания, кто председатель, все ли пункты из положенных включены в протокол, есть ли представители собственников от дома и кто эти люди?

Если все правильно, претензий нет, собранию верите, ну, тогда ничего делать не надо.

Если же вы не согласны с протоколом, посмотрите в этом же протоколе — где должен хранится он, а так же решения собственников. Пойдите туда, затребуйте копию протокола (должны предоставить), если не предоставят — значит напишите заявление с просьбой предоставить копию протокола по данному собранию.

А, еще, попросите ознакомиться с решениями собственников. Включите наивное и милое лицо и скажите, «ой, знаете, хочу удостовериться, что мое решение вы точно учли. Поищите, пожалуйста. Или, давайте, чтобы вас не напрягать, сам поищу».

У нас, к сожалению, нет законных оснований просить ознакомиться с решениями всех собственников, но так, на дурака можно проверить — не подделали ли за вас решение, и, если вы не али, не появилось ли оно без вашего ведома. Если, вдруг, появилось, то сфотографируйте его и это уже будет являться основанием для обращения в прокуратуру.

Так как подделка документов (а протокол собрания собственников — это уже документ) карается УК РФ, Статья 327. Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков.

Если вы совсем не согласны с протоколом, ваши соседи говорят, что тоже ни в каком собрании участия не принимали, тогда это может послужить поводом для обращения в суд для оспаривания результатов собрания.

Запомните, что не менее 2/3 собственников должны проать за каждый вид работ. Тогда и только тогда это правомочное решение.

Если 2/3 собственников не в курсе о проведенном собрании, или не проали, тогда опять же — собрание неправомочно.

Но, суд судом, но вы не забывайте про сроки принятия решения. Так, что готовьте свое собрание, а потом будете оспаривать результаты состоявшегося. А то, может и суд не нужен будет.

Так как по итогам собрания копию протокола надо направить и в Мосжилинспекцию, и в УК, и в ФКР.

А, если Мосжилинспекция за 3 месяца получит несколько разных протоколов по одному и тому же собранию — то она должна будет начать разбирательство, что же за ерунда происходит…

Почему же на самом деле важно сделать это собрание самостоятельно и не принимать участие в махинациях от Жулищника, Управы или ГУИС?

1. Когда вы собираете свое собрание — у вас есть возможность провести его так, как вы считаете нужным. Т.е. у вас есть время подготовиться и поговорить с соседями, решить, кто будет председателем собрания, кто войдет в счетную комиссию, кто войдет в состав представителей собственников.

Кстати, о представителях собственников. Остановлюсь на этом моменте поподробнее — кто они, какие люди нужны, сколько их нужно и зачем они вообще.

Повторю еще раз ЖК РФ: представитель собственников —  лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

По сути дела, представитель собственников это лицо, которое действует от имени всех собственников и в их интересах в вопросах проведения капитального ремонта, взаимодействия с ФКР, управой и другими, занятыми в этом навязанном мероприятии. От инициативности, въедливости и знаний данного лица, по сути, зависит то, как пройдет капитальный ремонт.

Из своего опыта могу сказать, что еще на стадии разработки проектно-сметной документации (а сейчас именно с нее начинается работа с ФКР по поводу капитального ремонта) — подрядчик, выигравший конкурс уже пол-года как не может сдать проект. Почему? Потому, что нас не устраивает качество данного проекта. Вместо акта о приемке работ мы подписываем акт о дефектах. И подрядчик вынужден дорабатывать проект.

Так, что представитель собственников — это тот цербер, который будет стоять на страже интересов дома и несгибаемо и аргументированно гнуть свою линию по отстаиванию каждой мелочи. У ФКР нет задачи провести ремонт качественно.

У ФКР есть задача освоить бюджет, сдать программу. Только собственникам нужен качественный проект и качественный ремонт за деньги, которые они платят.

Именно по этой причине, раз уж вы платите, выбирайте тех, у кого есть энергия и силы стоять на страже ваших интересов.

Это может быть один человек, может быть несколько. 1 это человек или 10 — не имеет значения. Только, учтите 1 нюанс — сколько бы вы человек не выбрали — все эти люди не должны дать слабину, должны дружно стоять на своем. Так, как для подписи акта ФКР будет достаточно, чтобы подписал только 1. И на этом ФКР счастливо выплатить подрядчику деньги и скажет, что работы приняты.

2. ФКР, УК и иже с ними за одно собрание пытаются протянуть все вопросы. В итоге вас в ставят в ситуацию, когда вам будут навязывать и те работы, которые вам не нужны. Собрание лучше проводить в два этапа. Этап первый — проать за разработку проектно-сметной документации (ПСД).

После того, как проектно-сметная документация будет разработана и принята вами наступает этап второй — ания за конкретные виды работ. Почему так? Объясню.

На этапе обследования (особенно это относится к старым домам) может выясниться, что канализация у вас в стене проходит и никто из собственников не готов давать вскрывать стены. Или, например, дом бесподвальный и коммуникации идут под полами.

Да много еще чего может выясниться на этапе проектирования о чем вы сейчас можете и не подозревать. Поэтому только после разработки ПСД — проводите второй этап ания — а именно за конкретные работы.

Когда вы уже четко будете понимать, что и в каком состоянии находится, что вы сможете отремонтировать, а что нет. Поверьте — проект на многое открывает глаза. Ну, если, конечно, представители собственников не ленились, и сами побывали и в подвалах и на чердаках и вообще вникли во все, что происходит с домом.

3. На этом собрании вам всегда будут протаскивать два вопроса — о переносах работ на более ранний срок. Знаете для чего это делается? Для того, чтобы бюджеты побольше освоить. Нет, не для того, чтобы в дом один раз зайти. Истинная мотивация — это освоить бюджеты поскорее.

Но освоение бюджетов и махинации там — это отдельная статья.

А второй вопрос, который протаскивают в общей формулировке и включает такое: «иные не запрещенные законом средства, привлекаемые Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы в целях проведения капитального ремонта многоквартирного дома».

Подвох этой формулировки в том, что ФКР имеет право взять кредит для ремонта дома и в итоге выплату процентов повесить на собственников. И чем это обернется в дальнейшем — непредсказуемо. Вы в своем собрании от иных можете избавиться и не повесить себе очередное ярмо на шею.

Источник: https://zanarod.com/sobranie-po-kapitalnomu-remontu-v-voprosah-i-otvetah/

Правда и мифы о фондах капитального ремонта

Фонды капитального ремонта (далее – ФКР) подкрались незаметно и прочно вошли в повседневную действительность.

У меня они вызвали интерес, когда в социальных сетях стали появляться первые эмоциональные высказывания в отношении новых сборов. Общественность особенно взволновалась, когда весной 2015 г.

Региональный оператор Самарской области потратил 1 950 000 рублей на приобретение Toyota Land Cruiser Prado. Правда из-за скандала позднее внедорожник продали и купили Lada Largus.

Пользователи интернета относительно ФКР представляли следующие позиции:

1) Участие в Фонде может быть только добровольное. В обоснование позиции самые продвинутые даже приводили ссылку на ФЗ “О некоммерческих организациях” и предлагали бланк заявления в адрес Регионального оператора, который позволял официально отказаться от уплаты взносов на капитальный ремонт.

2) Мы сами ремонтируем свой дом, а потому никому платить не будем.

3) Взносы на капитальный ремонт не являются обязательными.

4) Платят только бабушки, потому что они всего боятся.

Недавно ко мне поступило такое обращение от жительницы Самарской области: “Все квартиры в нашем доме приватизированы. Мы всегда осуществляли ремонт за счёт собственных средств.

Теперь нам стали поступать квитанции на оплату капитального ремонта. Мы их не оплачиваем. Как многодетная мама я получала субсидию на квартплату. А теперь в соц.

защите мне сообщили из-за того, что у нас задолженность по капитальному ремонту, нам эту субсидию выплачивать не будут. Законно ли всё это?”

Пришлось во всём обстоятельно разобраться.

Эта история началась 20 апреля 2012 г., когда в ГД РФ рядом депутатов был внесен законопроект № 59728-6.

В сопроводительных документах написано: 1) реализация законопроекта не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета (в ГД это любят); 2) потребуется изменение Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…”;

3) цель законопроекта – формирование необходимых правовых основ для создания в субъектах Российской Федерации эффективных и устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет организационного обеспечения процесса планирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов и вовлечения в его финансирование собственников помещений многоквартирных домов.

Из анализа пояснительной записки к законопроекту, можно сделать следующие выводы:

  • должен быть создан механизм финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет вовлечения в финансирование собственников помещений;
  • вводится обязательный ежемесячный платёж за капитальный ремонт, уплачиваемый всеми собственниками помещений в многоквартирных домах;
  • субъекты Российской Федерации определяют минимальный размер платы за капитальный ремонт;
  • предполагается, что собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию не более 5 лет назад, не платят за капитальный ремонт;
  • создаются две системы аккумулирования накоплений: централизованная и децентрализованная;
  • децентрализованная система – управляющая компания или ТСЖ открывают счёт в банке и аккумулируют собранные средства на нём;
  • собственники помещений должны получить ряд гарантий: а) по решению общего собрания собственников помещений предусмотрен порядок отказа от участия в централизованной системе;

б) предусмотрено государственное и муниципальное софинансирование капитального ремонта (не всё за счёт собственников).

Федеральный закон N 271 был принят 12 декабря 2012 г. Вступил в силу 26 декабря 2012 г.

Теперь посмотрим, как работает механизм ФКР на примере Самарской области. Система взимания взносов на капитальный ремонт установлена ЖК РФ (раздел 9) и Законом Самарской области от 21 июня 2013 года N 60-ГД «О системе капительного ремонта…». Согласно статье 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в плату за жилое помещение, которая возлагается на собственника помещения.

Областным Правительством утверждена региональная программа капитального ремонта (указаны адреса многоквартирных домов, определен вид предстоящего ремонта и срок его проведения). Для реализации данных программ требуются средства, которые аккумулируются в ФКР.

При этом ЖК РФ предусмотрено два способа формирования ФКР: 1) ФКР на счете Регионального оператора; 2) ФКР на специальном счете. При этом первый способ выбирается автоматически, если собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании не выбрали второй способ (считаю, что модель общего собрания сегодня почти не работает).

Формирование фонда на специальном счёте подразумевает следующее: 1.

Жильцы дружно проведут общее собрание и решат: а) каким будет размер взноса на капительный ремонт (но не ниже, чем установлен в законе субъекта РФ); б) кто будет владельцем специального счёта (например, ТСЖ, управляющая компания или Региональный оператор); в) в какой кредитной организации (только крупнейшие банки с капиталом от 20 млрд) будет открыт данный счёт.

Средства ФКР могут использоваться только для оплаты работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Подразумеваются затраты на:

  1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  2. ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  3. ремонт крыши;
  4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  5. ремонт фасада;
  6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Если ФКР формируется на специальном счёте, то Региональный оператор остаётся в стороне от многоквартирного дома, а ТСЖ (владелец счёта) самостоятельно рассылает жильцам квитанции и распоряжается собранными средствами на счёте в целях капитального ремонта.

Однако, по закону жильцы в Самарской области могли выбрать вариант со специальным счётом до 29 мая 2014 года. Поэтому всех, кто проспал, включили в плательщиков Регионального оператора. 29 ноября 2013 года была утверждена региональная программа капитального ремонта (Постановление Правительства Самарской области от 29 ноября 2013 года N 707), с этого дня у жильцов было 6 месяцев на выбор способа формирования ФКР.

Платить по закону приходится в любом случае, а не уплата может повлечь неблагоприятные последствия, в том числе отказ в предоставлении субсидий на квартплату. Только по общему правилу теперь деньги контролирует Региональный оператор, который организует проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается Правительством Самарской области ежегодно. На данный момент взнос установлен в размере 5.07 (дом не более 5 этажей) и 5.84 (дома свыше 5 этажей) рублей с квадратного метра общей площади.

Получается ежемесячный взнос на капитальный ремонт равен приблизительно 200 – 300 рублей с одной квартиры.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/pravda_i_mify_o_fondah_kapitalnogo_remonta/40892

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.